6)Основные характеристики собственности, приносящей доход (неравномерность финансовых потоков, потенциальный рост стоимости земли и т.Д.).

1)Неравномерные денежные потоки . Инвестиции в недвижимость требуют затрат неравных денежных сумм. Обычно на стадии разработки и сооружения объекта денежные потоки отрицательны. В период постепенной сдачи объекта в аренду денежные потоки превращаются из отрицательных в положительные.

2)Потенциальный рост стоимости земли . Одной из важных характеристик земли является потенциальная возможность повышения ее стоимости. Причиной этого могут стать изменения в системе землепользования, относительный дефицит участков со сходным местоположением, инфляция и другие факторы.

3)Износ зданий и сооружений . С течением времени относительная стоимость зданий и сооружений снижается. Это снижение происходит из-за изнашивания сооружений в процессе использования, воздействия окружающей среды, изменений в технологии и действия других внешних факторов

4)Гибкие условия финансирования . У приносящей доход собственности может быть несколько “слоев” финансирования за счет собственных и заемных средств. Финансирование может быть достаточно сложным по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам.

5)Возможность разделения прав собственности .

6)Риск и неопределенность . Поскольку недвижимость является физически недвижимой, данные инвестиции подвержены более широкому спектру рисков, чем другие вложения. Это требует инспекции как самого объекта, так и окружающей территории, прежде чем могут быть сделаны какие-то рекомендации относительно стоимости собственности

7)Сегментирование рынка недвижимости . Рынки недвижимости обычно являются узкими, локализованными, сегментированными и персонализированными. Трудно собирать и подтверждать данные по конкурирующим объектам в соответствующем географическом районе. Цена сделки обычно устанавливается не в результате взаимодействия большого числа покупателей и продавцов, а на основе индивидуальных переговоров.

8)Особенность налогообложения . Сложная сеть налоговых законов и регулирующих норм, которые влияют на инвестиции в недвижимость.

7)Рынок недвижимости. Модель участников рынка недвижимости. Параметры сегментирования рынка недвижимости.

Рынок недвижимости это набор организационных, техн, правовых, экономических и др механизмов, обеспечивающих взаимодействие и совершение сделок между продавцами и покупателями по перераспределению прав собственности на недвижимость.

Специфика рынков недвижимости:

-локальность (район,город/страна регион,группа стран),

-стандартизированность(низкая/высокая),

-взаимозаменяемость(очень слабая/абсолютная),

-характер сделок(частный характер/публичный),

-доступность информации(доступ затруднен, очень высокая),

-правовове регулирование(значительное/минимальное)

Модель участников рынка недвижимости:

Покупатели – посредники: Оценщики, Кредиторы, Страховщики, Юристы, Средства информации и др. - Продавцы

Параметры сегментирования рынка

-По использованию (коммерческая, вторичное, новостройки и тд) для собственности жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения существуют различные рынки

-По географическому фактору- каждый район может представлять собой отдельный рынок. В одной части города могут существовать одни рыночные условия, в другой — другие.

-По цене - покупатели домов стоимостью от 150 000 до 200 000 долл. будут иными, чем покупатели домов стоимостью от 70 000 до 90 000 долл

-По качеству - офисные помещения класса А могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения класса Г, хотя оба объекта могут находиться на одной улице.

-По инвестиционной мотивации - одни инвесторы могут быть заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, не приносящей денежного потока, однако с большим потенциалом для прироста стоимости. Другие могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен положительный денежный поток.

-По типу прав собственности - для различных видов прав на недвижимость существуют различные рынки. Эти права могут включать неограниченные права собственности, сервитуты, права на недра, права на аренду и разделенные по времени.