1)Недвижимое имущество (опр-ние). Определение стоимости (виды), затраты, цены. Виды стоимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Предприятие в целом как имущественный комплекс. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

СТОИМОСТЬ - это денежный эквивалент собственности. Мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Стоимость – вероятностная величина.

Виды стоимости:

-Стоимость в обмене (Характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары): Рыночная, Ликвидационная, Залоговая, Страховая, Арендная.

-Стоимость в пользовании (Обусловлена полезностью объекта недвижимости, отражая возможности эксплуатации объекта с точки зрения владельца.): Балансовая, Инвестиционная.

ЗАТРАТЫ - это денежные средства для воспроизводства собственности. Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым.

ЦЕНА - это исторический факт, отражающий то, сколько денежных средств было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

2)Принципы оценки. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

1)Принципы, связанные с рыночной средой: Зависимость, Соответствия, предложение и спрос, Конкуренция, Изменение.

2)Принципы, основанные на представлении пользователя: Полезность, Замещение, Ожидание.

3)Принцип наилучшего и наиболее полного использования.

4)Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями: Остаточная продуктивность, Вклад, Возрастающие и уменьшающиеся доходы, Сбалансированность, Экономическая величина, Экономическое разделение.

1.Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как оплачены расходы на труд, капитал и управление.

Рента на землю=валовый доход-Затраты-Доход на капитал-Премии за управление.

2.Вклад характеризуется дополнительным денежным вкладом собственника в объект недвижимости. Вклад-это сумма , на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта, вследствии наличия или отсутствия какого-либо элемента (фактора). (Пример, дом без водоема-350000руб, дом с водоемом-500000р, на возведение водоема затрачено 100000р).

3.Возростающие и уменьшающиеся доходы. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства-чистые доходы сначала будут расти быстрыми темпами, затем темпы снизяться, и наконец, прирост стоимости становится меньше , чем затраты на добавляемые ресурсы.

4.Сбалансированность. Любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

5.Экономическая величина (размер) - количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

6.Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта. Различают : физическое разделение, разделение по правам пользования, разделение по времени владения, разделение по видам имущественных прав, разделение по залоговым правам.