74. Перевод жилого помещения в нежилое и обратно

Вопросам регулирования порядка перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения — в жилое помещение посвящена гл. 3 ЖК РФ . Условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое и, соответственно, запрет на осуществление таких процедур устанавливаются ст. 22 ЖК РФ. Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления независимо от принадлежности жилищного фонда. Порядок перевода жилого помещения в нежилое носит уведомительный характер. Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо предоставить документы, указанные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.

Ст. 22 ЖК РФ устанавливает требования, которые необходимо соблюсти для перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения — в жилое. В частности, перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения — в жилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Поэтому можно говорить о двух сферах правового регулирования перевода жилого помещения в нежилое и наоборот: жилищном и техническом (строительные нормы и правила).

Перевод жилого помещения в нежилое невозможен в случаях, когда:

1) доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

2) такое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

3) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например, помещение является предметом залога (ст. 22 ЖК РФ).

Кроме того, п. 4 ст. 22 определил обстоятельства, при наличии которых не допускается обратный процесс, т.е. перевод нежилого помещения в жилое:

1) такое помещение не отвечает установленным требованиям (ст. 15 ЖК РФ) или отсутствует техническая возможность создать такие условия;

2) право собственности на нежилое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, помещение является объектом взыскания по решению суда).

Отказ в переводе помещений возможен в четырех случаях, исчерпывающим образом определенных в ст. 24 ЖК РФ

75. Управление многоквартирным жилым домом

До принятия нового Жилищного кодекса РФ (2005 год) жилыми многоквартирными домами, как правило, управляли службы заказчика или ЖКХ, назначенные местной муниципальной властью без проведения выборных собраний собственников многоквартирного дома. Тем самым на рынок жилищно-коммунальных услуг не допускались сторонние организации и индивидуальные предприниматели, т.е. отсутствовала конкуренция.

Теперь же собственникам помещений предоставлено право самостоятельно определять вид управления своим многоквартирным домом. Более того, им необходимо выбрать один из вариантов управления, создать товарищество собственников жилья, или подобрать конкретную управляющую компанию, сформулировать на общем собрании условия соглашения с ней и подписать договор управления.

В настоящий момент Жилищный кодекс России не дает четкого определения понятия «управление многоквартирным домом». Тем не менее, подобное управление можно классифицировать, как скоординированную деятельность собственников помещений, или лиц, нанятых ими, обеспечивающую благоприятные и безопасные условия проживания, подобающее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования коллективным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, живущим в доме.

Выбор способа управления многоквартирным домом

Жилищный кодекс России обязывает собственников помещений самостоятельно выбрать способ управления многоквартирным домом в течение года. Правда, срок, от которого начинается отсчет этого времени в кодексе не прописан. В противном случае органами местного самоуправления будет проведен конкурс и на его основе назначена управляющая организация. ЖК РФ предлагает на выбор три варианта управления многоквартирным домом:

• собственниками помещений

• товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

• управляющей организацией.

Выбор способа управления многоквартирным домом зависит от многих моментов, в частности основополагающими факторами здесь являются:

• количество квартир в доме

• платежеспособность собственников помещений

• присутствие управляющих организаций на рынке жилищно-коммунальных услуг

• наличие приборов учета энергии в доме и в квартирах

• срок эксплуатации дома и прочее.

Три способа управления многоквартирным домом

При управлении многоквартирным домом непосредственно собственниками, возможны три варианта отношений с организациями, предоставляющими коммунальные и жилищные услуги:

1) договоры на поставку коммунальных услуг подписываются отдельно с каждым собственником помещения; 
2) договоры по оказанию жилищных услуг заключаются со всеми или с большинством собственников помещений, которые выступают в качестве одной стороны в соглашении; 
3) в отношения с третьими лицами может вступать один из собственников помещения в многоквартирном доме по доверенности от остальных.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (кооперативом), эти юридические лица вправе заключать договоры в интересах собственников жилья. Такой вариант предусматривает две схемы управления многоквартирным домом:

1) собственники помещений предоставляют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг ТСЖ (кооперативу); 
2) собственники жилья делегируют право заключения договоров ТСЖ (кооперативу), а те, подписывают договор с управляющей компанией, которая ищет поставщиков услуг и заключает с ними соглашения от имени товарищества собственников жилья (кооператива).

При способе управления многоквартирным домом управляющей компанией, собственники жилых помещений заключают с выбранной организацией соглашения, выработанные на общем собрании, которые юридически подпадают под договоры оказания возмездных услуг. При этом контракты с поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией от имени собственников.

Управление многоквартирным домом в реалиях сегодняшнего дня

Нынешнее жилищное законодательство далеко не совершенно в области управления многоквартирными домами. Поэтому в начале лета 2011 года президент РФ Дмитрий Медведев подписал поправки в Жилищный кодекс, наделяющие органы местного самоуправления и непосредственно самих собственников полномочиями по контролю за управляющими компаниями.

Также нововведения в законодательной базе запрещают образование ТСЖ на стадии строительства, а самим застройщикам запрещено принимать участие в создании товарищества собственников жилья. Кроме этого, закон теперь допускает возможность внесения прямых платежей за предоставленные жилищно-коммунальные услуги самим собственником, минуя управляющую компанию.

Главная цель текущих нововведений в ЖК РФ – обеспечить максимальную правовую защиту собственников жилых помещений в многоквартирном доме.