Лекция от 14.11.12 понятие и общая характеристика договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. (Ст. 606 Г РФ).

Аренде присущи следующие особенности:

1. Договор считается консенсуальным;

2. Двустороннеобязывающим, т.е каждой стороне принадлежат не только права, но и обязанности по отношению друг к другу;

3. Сторонами договора аренды могут выступать любые субъекты гражданского права;

4. Договор является возмездным (за плату);

5. Предметом договора могут выступать только неупотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе пользования.

6. В отличие от купли-продажи платой по договору могут выступать не только деньги, но и любое имущество:

• Доля полученной продукции

• Доля плодов

• Доходов

• Услуги или работа арендатора.

Закон разрешает, чтобы плата была комбинированной, т.е деньги + услуги или работы.

7. Договор аренды на срок более года, а если одной из сторон является юр лицо, независимо от срока должен заключаться в письменной форме. Таким образом, договор аренды имущества между физическими лицами на срок не более года, при стоимости арендованного имущества менее 10 МРОТ может заключаться в устной форме.

Договор аренды недвижимого имущества всегда заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Относится условие о предмете договора, т.е имуществе, которое арендодатель обязан передать арендатору. Обычными условиями договора аренды являются условия о сроке аренды, размере и порядке уплаты арендных платежей, целевом назначении и режиме использования имущества, распределение обязанностей между сторонами по содержанию имущества.

Арендодатель обязуется предоставить арендатору во владение и пользование оговоренные имущества, в сроки указанные в договоре в исправном состоянии.

По общему правилу имущество должно быть передано свободным от притязаний третьих лиц.(залог, сервитут, право пользования).

Имущество должно быть передано со всеми принадлежностями и документами, относящимися к нему.

Арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт данного имущества, а так же возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведённых с его согласия.

Арендодатель вправе требовать своевременного целевого использования имущества содержания предмета аренды в исправном состоянии. Кроме того арендодатель по истечении договора аренды вправе требовать возврата арендованного имущества в технически исправном состоянии.

Арендатор обязан своевременно вносит плату за пользование имуществом, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт имущества и нести расходы по содержанию имущества.

Кроме того арендатор вправе письменно уведомить арендодателя о желании продлить договор аренды на новый период в срок, указанный в самом договоре. Арендатор вправе требовать от арендодателя производства капитального ремонта. Арендатор имеет право при прочих равных условиях преимущество перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Если же арендодатель отказал в заключении договора на новый срок, но втечение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причинённых отказом возобновить договор аренды или же только возмещение убытков.