3.2. Договор аренды

Задача 3.2.1

Орган исполнительной власти по управлению городским имуществом 15.12.2005 года обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Альфа» о взыскании арендной платы за период с 01.05.2005 по 31.12.2005 включительно.

Судом установлено:

1. Договор заключен на год, однако письмом от 10.04.2005 Общество обратилось к арендодателю с просьбой о прекращении действия договора аренды не позднее 01.05.2005. Через три недели ООО получило ответное письмо, в котором арендодатель согласился с преложением прекращения договора аренды, просил освободить занимаемые помещения, не позднее 01.05 подготовить их к сдаче из аренды.

2. Предложение арендодателя исполнено и актом осмотра помещений представители арендодателя и арендатора подтвердили, что по состоянию на 25.04 арендатор освободил помещения и подготовил к сдаче в связи с расторжением договора.

3. Акт сдачи помещений из аренды составлен, однако не подписан представителем арендодателя со ссылкой на отсутствие полномочий: в доверенности указано, что он уполномочен на осмотр помещений и проверку их готовности к сдаче.

Требования об уплате арендной платы обоснованы тем, что неподписание акта сдачи помещений, по мнению арендодателя, свидетельствует о продолжении действия договора. В ответ юрист ООО «Альфа» заявил, что, с 25.04.2005 года помещения свободны, ООО не используются, и орган исполнительной власти знает об этом. Поэтому нет оснований считать, что договор аренды продолжает действовать и арендная плата подлежит начислению. По мнению юриста ООО, согласие осмотреть помещения приводит к тому, что обязательства по договору прекратили свое действие, начиная с 25.04.2005 года.

Вопрос.

Дайте понятие сроков в гражданском праве, ответьте, допускает закон изменение сроков, согласованных сторонами, и если допускает, какие предусматривает последствия этому.

Определите срок, до которого действует договор, заключенный сторонами.

Определите период, за который подлежит начислению арендная плата по договору.

Задача 3.2.2

ООО «Альфа» заключило договор аренды вертолета с ЗАО «Крыло». Передача вертолета арендатору состоялась. Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.

Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы, что подтверждено документально.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением договора.

Вопрос.

На каком основании арендатор вправе требовать расторжения договора?

Какое решение должен принять арбитражный суд? Аргументируйте свой ответ.

Задача 3.2.3

ООО «Источник» заключило договор аренды нежилого помещения с Комитетом по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга. Передача арендодателем помещения арендатору не состоялась.

В арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.

В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.

Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск. Неудовлетворенный решением суда ответчик подал на апелляцию, заявив о продлении договора аренды на условиях предложения ООО «Источник».

Вопрос.

Какие права имеет арендатор по заключенному договору аренды в данной ситуации?

Каким образом он вправе защитить свои права арендатора?

Какое решение должна принять апелляционная инстанция?

Задача 3.2.4

ОАО «Заря» (арендодатель) заключило договор аренды принадлежащего ему на праве собственности здания с ООО «Арбат» (арендатором). В соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги, связанные с использованием указанного объекта.

По истечении месяца ОАО «Заря», получив отказ от ООО «Арбат» на предложение повышения арендной платы, обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Арбат» о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания в письменной форме, подписанный надлежащими лицами, и просил признать данный договор заключенным.

Вопрос.

Является договор аренды заключенным?

Какое решение должна принять кассационная инстанция? Аргументируйте свой ответ.