
- •Определения ипотеки и ипотечного кредитования.
- •Характерные черты ипотеки как экономической категории.
- •Особенности ипотечного кредитования.
- •Классификация ипотечных кредитов.
- •Влияние системы ипотечного кредитования на развитие национальной экономики.
- •Исторический опыт ипотечного кредитования во Франции, Германии и России.
- •Исторический опыт ипотечного кредитования в сша. Развитие ипотечных институтов в сша
- •Субъекты и инструменты первичного рынка закладных. Стандартная схема появления закладной на первичном рынке. Классическая схема ипотеки.
- •Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотеки. Стандартная схема замещения закладных денежными средствами на вторичном рынке.
- •Основные формы ипотечного кредитования, используемые в странах со сложившейся системой ипотечного кредитования. Виды закладных. Виды закладных.
- •Типы закладных по условиям обслуживания
- •Основные модели систем организации ипотечного кредитования. Усеченно – открытая модель.
- •Расшир. Открыт. Модель ипот. Кредитования.
- •Сбалансированная автономная модель ипотечного кредитования.
- •Цели и роли субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования. Общие черты и различия основных систем ипотечного кредитования.
- •Способы финансирования жилищного строительства. Жилищно-строительные кооперативы (жск).
- •Облигационные жилищные займы. Общая схема, состав участников.
- •Долевое строительство и его особенности. Договор долевого участия в строительстве и условия проведения сделки.
- •Схемы финансирования сделок с недвижимостью. Основные группы. Кредитование с использованием векселей (схема двойного кредитования).
- •Приобретение недвижимости на условиях аренды и последующей покупки с использованием при этом банковского кредита.
- •Кредитование под поручительство юридического лица.
- •Расторжение кредитного договора и обращение взыскания на заложенное имущество.
- •Принципиальная схема ипотечного кредитования в рф.
- •Организационная схема ипотечного кредитования в рф (региональная компонента).
- •Риски кредитора и пути их снижения.
- •Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования (аижк). Основные функции. Организационная структура.
- •Управление по операциям на вторичном рынке закладных:
- •Управление по вопросам технической помощи и обучения:
- •Основные этапы ипотечной сделки.
- •Предварительная квалификация заемщика (кредитной заявки).
- •Андеррайтинг заемщика.
- •Оформление ипотечной сделки и выдача кредита.
- •Оформление продажи закладной.
- •Сопровождение (обслуживание кредита).
- •Подготовительная фаза ипотечной сделки. Андеррайтинг. Предварительная квалификация заемщика.
- •Основные направления проведения процедуры оценки вероятности погашения ссуды (андеррайтинг).
- •Анализ стабильности занятости заемщика.
- •Источники дохода. Проверка доходов заемщика, имеющего собственное дело. Коэффициенты надежности.
- •Анализ расходов заемщика.
- •Анализ активов заемщика. Анализ кредитной истории
- •Коэффициенты, определяющие платежеспособность заемщика при андеррайтинге (п/д и о/д).
- •Расчет максимального размера ежемесячного платежа по кредиту (на основе коэфф-ов п/д и о/д).
- •Оценка предмета залога. Обязанности эксперта по андеррайтингу.
- •Требования, предъявляемые к залоговому имуществу.
- •Соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества (к/з).
- •Расчет максимально доступной суммы кредита.
- •Расчет величины ежемесячных платежей (аннуитетная выплата кредита).
- •Содержание кредитного договора.
- •Требования к банкам-участникам программы ипотечного кредитования. Критерии финансовой устойчивости Банка-участника. Опыт кредитования и квалификация персонала.
- •Требования к страховым и оценочным компаниям.
- •Требования к нотариусам, риэлтерским и рекрутинговым компаниям.
- •Квалифицированные ипотечные кредиты. Валюта кредита Процентная ставка по кредитам. Максимальная сумма кредита. Целевое использование кредита.
- •Срок кредита. Досрочное погашение кредита. Ежемесячный платеж по кредиту.
- •Страховое обеспечению ипотечных сделок. Личное и имущественное страхование.
- •Страхование титула собственности. Основные условия страхования. (см. 2 часть 48 вопр)
- •Порядок и условия продажи ипотечных кредитов аижк. Общие положения. Виды кредитов. Порядок расчетов. Условия продажи и обслуживания. Общие положения
- •Заключение договорных взаимоотношений банков и аижк. Документооборот. Гарантии сторон.
- •Порядок обратного выкупа Банком просроченных кредитов. Хранение и возврат документов.
- •Оформление процедуры обслуживания ипотечных кредитов в банке.
- •Общие требования к организации обслуживания кредитов в банке. Документированный порядок деятельности. Специальный накопительный счет (счет эскроу).
- •Порядок и способы внесения платежей по ипотечным кредитам.
- •Работа с просроченными платежами. Порядок внесения заемщиком и обработки банком внеплановых платежей по кредиту.
- •Обслуживание кредитов с переменной ставкой процента.
- •Проверка состояния предмета залога.
- •Расчетные счета заемщика для обслуживания ипотечного кредита. Счета доверительного управления. Исправление ошибок в платежах.
- •Порядок перечисления средств, поступающих от заемщика. Ежегодный отчет перед заемщиком.
- •Секьюритизация ипотеки – определения и основные формы.
- •Механизм секъюритизации ипотечных активов. Основные участники, схема взаимодействия.
- •Способы финансирования организованной ипотеки.
- •Выбор и обоснование параметров ценных бумаг ипотечного агентства.
Основные модели систем организации ипотечного кредитования. Усеченно – открытая модель.
Расшир. Открыт. Модель ипот. Кредитования.
Сбалансированная автономная модель ипотечного кредитования.
Усечено-открытая система. В рамках этой модели совокупная заявка всех клиентов банковской системы на ипотечные кредиты обеспечивается из произвольных источников (традиционных). Прямая зависимость ставок по ипотечным кредитам от текущего состояния кредитно-финансового рынка. Отсутствие каких-либо стандартов осуществления ипотечных операций.
Сбалансированная автономная модель. В основе лежит ссудно-сберегательный принцип. Совокупный портфель кредитных ресурсов (применительно к ипотечным операциям) не заимствуется на открытом рынке, а целенаправленно формируется за счет сбережений будущих заемщиков. В рамках этой модели процентные ставки и сроки кредитования вообще не зависят от состояния кредитно-финансового рынка.
Р1-стоимость недвижимости
Р2-полная стоимость кредита
– момент покупки недвижимости и накопление первоначального взноса в первые 5-10 лет; 30-50%
- государственные субсидии; 10%
– ипотечный кредит от 5 до 15 лет; 40-70%
Проценты за пользование кредитными средствами (4-9% от стоимости пробреет недвиж-ти).
Финансирование сделок с недвижимости не зависит от рынка капитала. Размер выплат заемщика фиксируется на весь срок предоставления кредита и позволяет заемщику не ощущать последствий колебания экономики в течение срока кредитования. Существенные объемы и стабильность операций предоставляют непрерывное стимулирование строительного сектора (см. влияние ипотеки…).
Для европейских моделей (УОМ, САМ) характерны признаки:
Одноуровневая модель с использованием закладных (Балансовая секьюритизация ипотечного рынка).
Децентрализация операций и фрагментарная государственная поддержка.
Основа управления рисками – законодательно урегулированный статус закладных.
Основные характеристики закладных: долговой (облигационный) характер обязательств; приоритет прав владельцев закладных при банкротстве банка кредитора.
Отсутствие унификации массовых ипотечных операций.
Расширенная открытая модель (американская). Приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования осуществляет со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными. Реализация расширенной открытой модели возможна только при условии создания разветвлённой инфраструктуры ипотечного рынка, при широкой поддержке государства и его полном контроле за эмиссией, размещением и обращением ипотечных ценных бумаг.
t0-выдача ип кредита
Единовр стартовый вклад в объёме 20-30%
Выдача ип крдед в размере 70-80% от ст недв
Выплата % за польз кред в теч срока пользования кредитом 6-10%
Основные характеристики расширенной модели:
Основу составляет двухуровневая модель с использованием инструментов MBS (mortgage, backed securities) и внебалансовой секьюритизации ипотеки.
Жесткая централизация операций и государственный контроль инфраструктурных организаций и составляющих основу управления рисками, улучшающих инвестиционные качества MBS и осуществляющие регулирование движения капитала.
Эмитенты MBS компании с государственным участием (FannyMay и др.). Правовая природа: долговые обязательства. Виды: долевые облигации (pass-trough), структурированные облигации (collate mortgage obligation), облигации с отделяемым купоном.
Наличие SPV как средство секьюритизации ипотечного рынка. Создается на срок жизни эмитируемых долговых обязательств. Для повышения ликвидности банка кредитора. Дает возможность для ценных бумаг более высокого кредитного рейтинга, чем рейтинг оригинатора (первичного кредитора).
Характерной общей чертой усечено-открытой и расширенно-открытой модели является их рыночный характер. При этом масштаб и баланс спроса и предложения капитала в их рамках регулируется двумя ключевыми и взаимосвязанными показателями: ставка по кредитным ресурсам, цена этих ресурсов на открытом рынке.
Общей характеристикой РОМ и САМ явл. то, что процесс их функц-ния всесторонне и сильно поддерживается гос-ом, включая системы правового, лицензионного, фин регулирования, предоставление гарантий и обеспечение страхования рисков.