35. Оценка предмета залога. Обязанности эксперта по андеррайтингу.

• Анализ земельного участка.

• Анализ состояния объекта недвижимости (поэтажные планы, необходимые ремонтные работы, фотографические изображения).

• Анализ прилегающей территории.

• Цена продажи сопоставимых объектов нед-ти.

• Ликвидац-я ст-ть объекта (продажа объекта в короткий период вр или с укороченной экспозиции).

• Итоговое опр-ие рыночной стоимости объекта.

Обязанности эксперта по андеррайтингу:

• Была ли использована надлежащая методика оценки;

• Соответствие объекта минимальным стандартам банка-кредитора и агентства.

• Период осуществления оценки недвижимости.

• Совпадает ли использованная оценщиком информация с информации, содержащемся в кредитном досье.

К/з (LTV) = кредит к залогу. ≤70%, ≥30%.

36. Требования, предъявляемые к залоговому имуществу.

Минимальные требования, предъявляемые к залоговому имуществу.

Агентство требует, чтобы все объекты недвижимого имущества, являющиеся залоговым обеспечением приобретаемых Агентством кредитов, удовлетворяли минимальным требованиям по обеспечению здоровья и безопасности жильцов. В случае, если в результате оценки имущества обнаруживается, что состояние имущества не соответствует минимально допустимым стандартам санитарно-гигиенических служб, установленных для данной местности, Банк не должен продавать такой кредит Агентству. Агентство приобретает только кредиты, обеспеченные залогом имущества, удовлетворяющего следующим требованиям:

1. Жилое помещение является отдельной квартирой либо отдельно стоящим домом (коттеджем для постоянного проживания, сблокированным домом (таунхаусом));

2. В случае, если в Жилом помещении была проведена перепланировка, то технический паспорт жилого помещения должен отражать фактическое состояние Жилого помещения, то есть перепланировка должна быть согласована соответствующими инстанциями.

3. Жилое помещение подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

4. Жилое помещение обеспечено горячим (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни;

5. Жилое помещение имеет исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах)

6. В случае приобретения Жилых помещений во вновь построенных домах допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки на момент его приобретения Заемщиком при условии оценки Жилого помещения независимым оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности.

7. Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:

• не находится в аварийном состоянии;

• не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

• иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

8. Право собственности на Жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (например, свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.

9. Не допускается приобретение Жилого помещения с использованием Ипотечного кредита:

• - у супруга Заемщика (в т.ч. бывшего);

• - в случае, если Заемщик или его супруг(а) (в т.ч. бывший) был собственником либо был зарегистрирован в данном Жилом помещении.

10. Передаваемое в ипотеку Жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав на нее, в т.ч. прав третьих лиц.

11. Разрешение органов опеки и попечительства на ипотеку (залог) приобретаемого жилого помещения (если в семье заемщика имеются несовершеннолетние дети, которые будут зарегистрированы в нем).

12. При возникновении ипотеки Жилого помещения в силу закона стоимость предмета залога должна подтверждаться оценкой независимого оценщика. Оценщик должен предоставить подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, т.е. наиболее вероятной цены, по которой Жилое помещение может быть отчуждено на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

13. Стоимость предмета залога должна соответствовать техническим и иным потребительским свойствам Жилого помещения.

14. Размер предоставляемого кредита рассчитывается в зависимости от цены Жилого помещения (отношение суммы кредита к наименьшей из величин - оценочной или продажной стоимости жилого помещения: коэффициент К/З) и должен составлять

• не более 70 %. Исключение составляют квартиры в домах со значительно более высокой или низкой стоимостью одного квадратного метра по сравнению со средней стоимостью, сложившейся в регионе, или со значительно более высокой общей стоимостью квартир по сравнению с типовыми квартирами в регионе (например, квартиры в «элитных» домах, «малосемейках», домах гостиничного типа и т.п), по которым коэффициент К/З составляет не более 60%.

• не менее 30 % от стоимости приобретаемого Жилого помещения.

В расчет принимается минимальная из двух величин: продажная цена и/или оценочная стоимость по результатам заключения независимого оценщика.

15. При приобретении отдельно стоящего дома оценка должна проводится отдельно дома и земельного участка. При этом цена земельного участка не может быть ниже нормативной цены земли, установленной в данной местности.

16. Оценщик предоставляет отчет о результатах оценки, который должен по своему содержанию соответствовать требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ и Стандартам оценки, утвержденным постановлением Правительства РФ года и составляться по прилагаемой к списку документов по конкретному аккредитованному оценщику форме. Оценщик