31. Анализ расходов заемщика.

Анализ расходов заемщика (группы по регулярности и целевому назначению). По регулярности: Ежемесячные будущие расходы заемщика по приобретаемой недвижимости, связанные с арендой, владением, эксплуатацией и оплатой коммунальных услуг. Ежемесячные будущие расходы, связанные с приобретаемой недвижимостью, то есть налоги, страхование, платежи по кредиту. Налоговые, страховые и иные платежи, связанные с другим имуществом. Иные расходы регулярные и обязательные. Разовые расходы по ипотечной сделке: Расходы, связанные с рассмотрением, выдачей и оформлением ипотечной сделки. Расходы связанные с заключением и регистрацией договоров купли-продажи и ипотеки. Комиссии риелторам. Плата за оценку объекта недвижимости. Страховые платежи. Расходы, связанные с обустройством приобретаемой недвижимости.

32. Анализ активов заемщика. Анализ кредитной истории

Анализ активов заемщика. Источники денежных средств, использованных в ипотечной сделке. Критерии: средства не имеют заемную природу; происхождение подтверждено документально. Приемлемые источники: собственные сбережения заемщика; средства от продажи движимого или недвижимого имущества (сделка произведена до выдачи кредита); субсидии работодателя с подтверждением того, что не будет потребован возврат; государственные и муниципальные субсидии. Анализ депозитов заемщика. Неденежные активы заемщика.

33. Коэффициенты, определяющие платежеспособность заемщика при андеррайтинге (п/д и о/д).

• П/Д (PTI)= сумма ежемесячных расходов (платеж по основному долгу и процентам; ежемесячные налоговые и страховые отчисления; платежи, связанные с обслуживанием объекта недвижимости)/величина ежемесячных совокупных доходов. ≤40%.

• К/з (LTV) = кредит/залог ≤50% - П/д повышается до 50%. ≥50%, то таблица:

Прожиточный минимум на 1 члена семьи	П/д
<2	35%
2,2	36%
….
4,8	49%
>5,0	50%

• О/Д = ежемесячных расходов по совокупным обязательствам/ежемесячные совокупные доходы. ≤50%

34. Расчет максимального размера ежемесячного платежа по кредиту (на основе коэфф-ов п/д и о/д).

Ежемесячный платеж по кредиту. Агентство приобретает кредиты, выданные по схеме погашения ежемесячными равными платежами, рассчитанными на период фиксации ставки процентов по кредиту по след ф-ле :

, где:

П – макс-но допустимая сумма ежемесячного платежа по кредиту, включающего платежи по основному долгу и %-ам,

К – максимально допустимая сумма кредита,

n - число платежных периодов (месяцев при ежемесячном погашении),

I_m- %-я ставка за соответствующий период (в месяц).

Исходные данные:

Есдз = 45000 р. – ежемесячный совокупный доход

Есоз = 4800 – совокупные обязательства заемщика

Sод = 1740000 – оценочная стоимость имущества

Т = 20 лет

% = 15%

Налог на имущество 1/12 ежегодного платежа

1. П/Д = 40%, П1=45000*0,4=18000 р.

О/Д = 50%

П2=(45000*0,5)-4800=17700 р.

Минимальное из этих двоих П2=17700 руб.

2. П2=17700 р.

Налог=1/12=-41

Страх = -490 р./м

Расходы другие = -800

П = 16369 р.

3. К=П*( = 1242269 р.

Исходя из оценочной ст-ти им-ва:

К/з = 70% - следовательно К=1740000*0,7=1218000 р.

Корректировка: К=Дч (за последние 6 месяцев)*Кд (коэффициент дохода)*Т

Кд:

0.3 если доход<500$

0.4 - 501-1000$

…

0.6 - >2000$.