26. Основные этапы ипотечной сделки.

Андеррайтинг (процедура оценки вероятности выдачи и погашения ипотечного кредита).

Ипотечная сделка – действия физических и/или юридических лиц, направленные на установление изменения или прекращение гражданских прав и обязанностей, совокупность сделок, направленных на заключение кредитного договора, договора купли-продажи недвижимости и передачу его в залог (ипотеку), а также на заключение иных договоров, обеспечивающих исполнение заемщиком своих обязательств.

Основные этапы ипотечной сделки:

1. Предварительная квалификация заемщика (кредитной заявки).

2. Андеррайтинг заемщика.

• Решение кредитного комитета.

• Повторный андеррайтинг агентством.

3. Андеррайтинг объекта недвижимости (Сбор правоустанавливающих документов и оценка объекта недвижимости).

• Сбор документов для созаемщиков (солидарная ответственность) и поручителей (субсидиарная ответственность).

• Предстраховая экспертиза объекта недвижимости.

• Определение параметров и дополнительных условий ипотечной сделки.

• Повторный андеррайтинг объекта недвижимости агентством.

4. Оформление ипотечной сделки и выдача кредита.

• Подписание кредитного договора.

• Оформление договора купли-продажи объекта недвижимости.

• Заключение договоров страхования.

• Оформление закладной и регистрации сделки в управлении федеральной регистрационной службе.

• Проверка дополнительных условий выдачи кредита.

• Подписание долгосрочного распоряжения списания средств со счета заемщика.

5. Оформление продажи закладной.

6. Сопровождение (обслуживание кредита).

• Заявления на досрочные погашения и новые, подписанные сторонами, графики платежей.

• Документы о ежегодном оформлении договоров страхования.

• Отчет об инспекции предмета залога.

• Выписки по счетам учета кредита, процентов и иных платежей заемщика.

• Копии, выдаваемых заемщику справок.

• Документы, предоставляемые заемщиком о смене работы, семейного положения, паспортных данных.

• Другие документы.

27. Подготовительная фаза ипотечной сделки. Андеррайтинг. Предварительная квалификация заемщика.

28. Основные направления проведения процедуры оценки вероятности погашения ссуды (андеррайтинг).

29. Анализ стабильности занятости заемщика.

Подготовительная фаза ипотечной сделки.

Определяется круг клиентов, которые могут быть квалифицированы как потенциальные заемщики. Клиент должен получить информацию:

- Требования о платёжеспособности;

- Требования к обеспечению возвратности кредита;

- Список документов, предоставляемых заемщиком в банк;

- Получение письменного согласия клиента о использование его персональных данных;

- Порядок заключения ипотечного договора и осуществление ипотечной сделки;

- Требования по оценке и страхованию в рамках ипотечной сделки;

- Требования к физическому состоянию и правовому статусу объекта залога.

Подтверждение полученной информации.

Документы:

1. Копии документов, удостоверяющих личность (паспорт, права).

2. Копии документов продавца недвижимости. Выписка из органов опеки.

3. Копии документов, подтверждающих регистрацию постоянного местопребывания заемщиков.

4. Копии документов об образовании.

5. Документы о семейном положении заемщика.

6. Паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи.

7. Копия лицевого счета помещения по месту регистрации.

8. Военный билет.

9. Копия трудовой книжки.

10. Справка о доходах.

11. Налоговая декларация.

12. Документы о собственности заемщика на иное имущество (кроме недвижимости).

Андеррайтинг.

1. Оценка платежеспособности потенциального заемщика на основе анализа его доходов и расходов (способность в полной мере и своевременно погасить кредит).

2. Оценка кредитоспособности на основе анализа кредитной истории (готовность заемщика выполнять финансовые операции).

3. Оценка достаточности наличных денежных средств для оплаты первоначального взноса и всех расходов, связанных с проведением ипотечной сделки.

4. Проверка юридической достоверности правоустанавливающих документов на предмет залога.

5. Расчет достаточности обеспечения кредита.

6. Стабильность занятости (непрерывная занятость в течение 2-х лет, причины смены работы, по собственному или увольнению, в рамках одной сферы деятельности или разных, сопровождалась ли смена работы образовательным и профессиональным ростом)

7. Источники дохода (приемлемые: з/п по основному месту работы, почасовая з/п, доходы по совместительству, премии и дополнительные выплаты, в форме комиссионного вознаграждения, в виде дивидендов и процентов, чистый доход в форме арендной платы, алименты и пособия). Отдельно доходы заемщиков, имеющих собственный бизнес – 25% и более УК (зависимое общество), 50% и далее - дочернее общество, 74% и более – тотальный контроль.

8. Анализ расходов заемщика (группы по регулярности и целевому назначению). По регулярности: Ежемесячные будущие расходы заемщика по приобретаемой недвижимости, связанные с арендой, владением, эксплуатацией и оплатой коммунальных услуг. Ежемесячные будущие расходы, связанные с приобретаемой недвижимостью, то есть налоги, страхование, платежи по кредиту. Налоговые, страховые и иные платежи, связанные с другим имуществом. Иные расходы регулярные и обязательные. Разовые расходы по ипотечной сделке: Расходы, связанные с рассмотрением, выдачей и оформлением ипотечной сделки. Расходы связанные с заключением и регистрацией договоров купли-продажи и ипотеки. Комиссии риелторам. Плата за оценку объекта недвижимости. Страховые платежи. Расходы, связанные с обустройством приобретаемой недвижимости.

9. Анализ активов заемщика. Источники денежных средств, использованных в ипотечной сделке. Критерии: средства не имеют заемную природу; происхождение подтверждено документально. Приемлемые источники: собственные сбережения заемщика; средства от продажи движимого или недвижимого имущества (сделка произведена до выдачи кредита); субсидии работодателя с подтверждением того, что не будет потребован возврат; государственные и муниципальные субсидии. Анализ депозитов заемщика. Неденежные активы заемщика.

10. Оценка предмета залога. Три фактора: юридическая чистота прав собственности; соотношение стоимости объекта и суммы кредита; физическое состояние имущества. Оценка в соответствии со стандартами.

Обязанности оценщика и содержание отчета об оценке:

• Анализ земельного участка.

• Анализ состояния объекта недвижимости (поэтажные планы, необходимые ремонтные работы, фотографические изображения).

• Анализ прилегающей территории.

• Цена продажи сопоставимых объектов недвижимости.

• Ликвидационная стоимость объекта (продажа объекта в короткий период времени или с укороченной экспозиции).

• Итоговое определение рыночной стоимости объекта.

Обязанности эксперта по андеррайтингу:

• Была ли использована надлежащая методика оценки;

• Соответствие объекта минимальным стандартам банка-кредитора и агентства.

• Период осуществления оценки недвижимости.

• Совпадает ли использованная оценщиком информация с информации, содержащемся в кредитном досье.

К/з (LTV) = кредит к залогу. ≤70%, ≥30%.

11. Анализ факторов риска и принятие решения по результатам андеррайтинга.

12. Анализ компенсирующих факторов. Значительный объем дс или быстро ликвидных активов свыше размера платежей. Наличие активов в виде движимого или недвижимого имущества. Существенная величина остатка доходов по сравнению с размером обязательных платежей. Возраст заемщика.