4.3. Расчет физического износа надворных построек.

		Удельный вес	Физический износ элементов
		конструкции по	здания, %
№	Конструкции	сб.УПВС №28,табл.159А,	По результатам	Средневзвешенное значение физ.
		%	оценки	износа
1	фундаменты	20	12,24	2,448
2	стены и перегородки	32	11,5	3,68
3	перекрытие	8	11,07	0,885
4	кровля	16	9,2	1,472
5	полы	13	24,5	3,185
6	проемы	2	14	0,29
7	отделка	2	20	0,4
8	внутреннее электроосвещение	3	8,5	0,255
9	прочие	4	10	0,4
	ИТОГО	100		13,01

3. Затратный подход при определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

3.1 Теоретическая часть

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому, наиболее вероятная цена объекта оценки приравнивается к сумме денежных средств, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости без чрезмерных задержек.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Соб = Суз + Свс - Сиз

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих ступеней:

1. оценка рыночной стоимости земельного участка;

2. оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

3. расчет выявленных видов износа;

4. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.