51. Понятие, предмет, существенные условия договора на долевое участие в строительстве. Государственная регистрация договора.

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве – понятие и предмет

1. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

2. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом – гос. регистрация договора долевого участия в стротиельстве.

4. Договор должен содержать – существенные условия:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

7. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Статья 17. Государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору

Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Правовая природа договора долевого участия в строительстве, сравнительный анализ со смежными институтами.

Храпунова: это подрядоподобный договор

Разграничение с договором подряда (ст. 702 ГК РФ):

1. Заказчик и подрядчик находятся в определенной связи между собой. Субъект ДУС в отличие от Заказчика не имеет правовой возможности определять деятельность лица, получившего денежные средства (Застройщика).

2. Субъект ДУС не заказывает работу (в т.ч. проект задания), он только присоединяется к тому проекту, который определил застройщик;

3. Предмет подряда: дом в целом; предмет ДУС: часть дома

4. В договору ДУС: отсутствует обязательное предоставление земельного участка Субъектом ДУС застройщику

5. В договоре подряда имеет место иждивение подрядчика

Разграничение с договором купли-продажи:

1. Субъект ДУС в первую очередь ожидает от Застройщика дейсвтий по созданию вещи, при этом договор определяет срок такого ожидания

2. Продавец не обязательно создает новый объект;

3. Право собственности дольщика на объект является первоначальным, а не производным от права застройщика;

4. Договор ДУС подлежит обязательной государственной регистрации;

5. В постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54 « Онекоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указывается, что нормы Постановления не распространяются на отношения, регулируемые ФЗ № 214; нормы ФЗ № 214 являются специальными по отношению к нормам ГК РФ о Купле-продаже

Следовательно, привлечение денежных средств на постройку таких объектов возможно только способами, указанными в законе.

Разграничение с договором простого товарищества (ст. 1041 ГК РФ):

1. В договоре ДУС участники между собой не знакомы, между собой не имеют общих договоров

2. В договоре ДУС отсутствует совместная деятельность участников ДУС и застройщика

3. В договоре ДУС: застройщик и участники не имеют общей цели (получение прибыли/приобретение жилья)

4. В договоре ДУС: отсутствие общей собственности у застройщика и участников ДУС (нет общей долевой собственности)

5. В договоре ДУС: застройщик и участники ДУС не управляют совместно, не распределяют прибыль и убытки между собой

Разграничение с возмездным оказанием услуг:

1. В договоре ДУС: денежные средства, переданные участником ДУС застройщику не являются платой за услугу, а являются денежным эквивалентом приобретаемого объекта недвижимости

2. Строительство обекта ДУС – работа, а не услуга

Разграничение с агентским договором:

1. Агент сначала получает определенное задание и в целях его выполнения заключает сделки, тогда как в долевом участии в строительстве Застройщик сначала заключает несколько сделок, направленных на последующую передачу объекта недвижимости в собственность учатснику ДУС (например, получает разрешение на строительство,ю размещает на сайте проектную документацию и т.д.)

По моему мнению, это инвестиционный договор:

Скловский: определенное количество дает новое качество –

Это инвестиционный договор, т.к.:

1. В результате заключенного инвестиционного контракта происходит передача инвесторами имущества другому лицу, как правило, в собственность (деньги – застройщику);

2. В правоотношении участвует лицо, профессионально осуществляющее предпринимательскую деятельность

3. На стороне инвестора множественность лиц (дольщики)

4. Цель заключения договора получение инвестором прибыли, при этом источник дохода – деятельность застройщика;

5. Инвестор получает прибыль не за счет участия в деятельности застройщика, а за счет вложенных средств (из строительства – квартиры)

Правила привлечения денежных средств в долевое строительство.

Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

ГАРАНТ:

Об административной ответственности за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права, см. статью 14.28 КоАП РФ

Ст. 1 ч. 2. ФЗ № 214 Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

2.2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.