23. Понятие и признаки онс. Причины изменения ст. 130 гк. Правовой режим онс. Вопросы возникновения прав подрядчика и заказчика на онс. Купля –продажа онс.

В настоящее время три точки зрения на ОНС.

1. признание движимым имуществом. Суханов, Козырь, Склофский. Основу данного подхода составляет тезис о том, что до момента гос регистрации ОНС представляет собой совокупность стройматериалов, которые не представляют собой единый обьект недвижимого имущества.

2. ОНС – это недвижимое имущество со специальным правовым режимом. Скиба, Алещев, Некрестьянов. Но в данном случае виду дуалистического состояния невозможно к нему применить все правила о недвижимом имуществе.

3. ОНС – недвижимое имущество. Гонгало, Брагинский. 25 статья Закона о гос регистрации признавала этот объект недвижимым имуществом.

Суханов и Склофский - до гос регистрации ни один объект не может считаться недвижимостью. Он не может быть оборотоспособным. Нет вещного права, нет объекта.

2 группа авторов – ОНС не предмет вещных отношений. Это объект строительного подряда – на него распространяются все отношения подрядчика и заказчика. Когда прекращается договор строительного подряда , тогда возникает объект права.

Брагинский писал, что нет разницы строящийся это объект или уже построен, у него есть признак недвижимости. ОНС надо признавать недвижимым независимо от наличия договора строительного подряда.

А чем является, зданием или сооружением? Здание или сооружение имеет назначение, а ОНС назначения не имеет – и совершенно верно, что перечислен через запятую.

Эфаревский отмечает следующие признаки ОНС – 1 прочно связан с землей, 2 – ОНС – объект, который имеет определенную стадию готовности по сравнению с нулевым циклом. 3 – временный характер ОНС

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившим в силу с 1 января 2005 г., были внесены изменения в ч. 1 ГК РФ.

Статья 130 в редакции указанного закона относит к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, произошло расширение перечня объектов недвижимости, предусмотренного ГК РФ. Причиной включения в перечень недвижимых вещей объектов незавершенного строительства послужила необходимость вовлечения этих объектов в гражданский оборот.

После вступления в силу указанных изменений положения ст. 130 ГК РФ стали соответствовать нормам ст. 25 Закона о государственной регистрации.

В соответствии с указанной статьей Закона допускалась регистрация права собственности на объект незавершенного строительства на основании предусмотренных в ней документов (подтверждающих право пользования соответствующим земельным участком, создание объекта недвижимости на основании проектно-сметной документации и др.).

Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59, содержащее «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» (далее по тексту — ФЗ «О государственной регистрации...»), также не исключает возможность регистрации права собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством. Оно подлежит регистрации только в том случае, если объект не является предметом действующего договора строительного подряда и собственнику необходимо совершить с этим объектом сделку.

То есть для совершения какой-либо сделки с объектом незавершенного строительства права собственности на него, как на объект недвижимости, необходимо зарегистрировать в соответствии с Законом о государственной регистрации. Для регистрации указанного права необходимо наличие двух обязательных условий:

1) договор строительного подряда должен быть расторгнут.

2) у собственника (застройщика строительства, если строительство велось без участия других лиц - инвесторов, дольщиков и т. д.) должна быть необходимость совершения сделки с объектом;

3) исходя из требований ст. 25 Закона о государственной регистрации объект незавершенного строительства должен был строиться в соответствии с проектно-сметной документацией при наличии необходимых разрешений на строительство на отведенном для целей строительства земельном участке.

Когда собственник объекта незавершенного строительства будет совершать передачу прав собственности другому лицу, необходимо учитывать, что данный объект является недвижимым имуществом (ст. 130 ГК РФ). А согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Моментом возникновения права собственности у приобретателя по договору (в соответствии со ст. 233 ГК РФ) в тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, является момент такой регистрации, если иное не установлено законом.

При необходимости прекращения работ или их приостановки на срок более шести месяцев выполняется консервация объекта (приведение объекта и территории, использованной для строительства, в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность основных конструкций, и безопасность объекта для населения и окружающей среды).

Решение о прекращении или приостановке строительства принимает застройщик (заказчик) и извещает о принятом решении исполнителя работ (подрядчика), орган местного самоуправления, а также соответствующие органы государственного надзора. Застройщик (заказчик) и исполнитель работ не позднее чем через месяц составляют акт о приемке выполненной части объекта с описанием состояния объекта, указанием объемов и стоимости выполненных работ, ведомость примененных (смонтированных) на объекте оборудования, материалов и конструкций, ведомость неиспользованных и подлежащих хранению оборудования, материалов и конструкций, перечень работ, необходимых для сохранности объекта и неиспользованных оборудования, материалов и конструкций.

При необходимости проектировщик по договору с застройщиком (заказчиком) разрабатывает рабочие чертежи и смету консервации объекта, а подрядчик (исполнитель работ) выполняет работы, предусмотренные этими рабочими чертежами и сметами.

Законсервированный объект и стройплощадка передаются по акту застройщику (заказчику). К акту прилагаются исполнительная документация, журнал работ, а также документы о проведенных в ходе строительства обследованиях, проверках, контрольных испытаниях, измерениях, документы поставщиков, подтверждающие соответствие материалов, работ, конструкций, технологического оборудования и инженерных систем объекта проекту и требованиям нормативных документов.

Таким образом, в соответствии со ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации установлено, что в случае необходимости совершения сделок с объектом незавершенного строительства право на данный объект недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Из п. 16 вышеназванного постановления следует, что если договор подряда на строительство объекта не расторгнут, то заказчик не имеет права отчуждать не завершенный строительством объект, так как у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства данного объекта.

При покупке объектов незавершенного строительства прежде всего следует исходить из того, что право собственности у продавца на отчуждаемый объект незавершенного строительства как на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации данного объекта в установленном Законом о государственной регистрации порядке на основании ст. 219 ГК РФ, связывающей возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество с моментом его государственной регистрации.

До государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (на основании ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).

В п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что если не завершенные строительством объекты являются предметом действующего договора строительного подряда, то они не могут относиться к недвижимому имуществу. Следовательно, прежде всего, следует выяснить вопрос о том, расторгнут ли договор строительного подряда между заказчиком и подрядчиком, и требовать заключения соглашения о расторжении договора строительного подряда. Соглашение о расторжении строительного подряда является гарантией того, что у подрядчика отсутствуют права на указанный объект.

В соответствии со ст. 25 Закона о государственной регистрации заказчик обязан осуществлять государственную регистрацию не завершенных строительством объектов, не являющихся предметом действующего договора строительного подряда, и представлять покупателю свидетельства об их государственной регистрации.

При заключении договора купли-продажи, несмотря на наличие свидетельств о государственной регистрации объектов незавершенного строительства, необходимо требовать от продавцов представления следующих документов:

1) решения муниципального образования о земельном отводе под строительство объекта;

2) разрешения уполномоченного органа власти на строительство на данном участке объекта (в целях исключения возможности самовольной постройки и наступления в связи с этим негативных последствий, установленных ст. 222 ГК РФ);

3) плана объекта незавершенного строительства, составленного и утвержденного БТИ (органами технической инвентаризации);

4) проектно-технической и проектно-сметной документации, а также других документов, содержащих описание объекта незавершенного строительс

Подрядчик – владелец

Заказчик - собственник