4. Проблемы применения анализа наилучшего использования

В качестве одной из ключевых проблем, с которой сталкиваются аналитики в ходе такого рода исследований в нашей стране, эксперты называют отсутствие детальных планов для большей части территорий и невозможности предугадать, какой тип недвижимости встретит одобрение со стороны согласовывающих органов относительно застройки того или иного участка. Но даже в том случае, если с заполнением объекта площадями различного использования все более-менее ясно и понятно, масштабы проекта (этажность, площадь пятна застройки, расположение здания на участке и т. д.), соответствующие наилучшему и наиболее эффективному использованию, могут не совпадать с мнением членов градсовета относительно гармоничности и оптимальности застройки. И если исключить наличие административного ресурса, то эти вопросы практически не поддаются прогнозированию.

Ещё одной причиной является то, что конечный результат анализа ННЭИ во многом зависит от экспертного, а значит, субъективного мнения аналитиков. Появляющийся при этом риск непрофессионализма исполнителя можно решить, привлекая наиболее авторитетные и дорогие компании.Ведь в сфере недвижимости качество консультации проявляется в размерах дохода, генерируемого в итоге проектом. Один раз сэкономив на консультации, можно получить разницу в годовом доходе в сотни тысяч долларов, а можно изначально обречь проект на провал.

2 Раздел. Практическая часть

2.1. Резюме проекта

Объектом исследования является земельный участок, на котором располагается ТЦ «Вега». Он находится в Зашекснинском районе города Череповца, на улице Наседкина.Получение дохода от его функционирования предполагается путем сдачи в аренду торговых площадей.

Цель курсового проекта:

1) исследование различных вариантов развитие объекта;

2) максимизация рыночной стоимости объекта путем выбора наилучшего варианта использования земельного участка.

Для выбора наилучшего и наиболее эффективного использования объекта необходимо проанализировать уровень арендных ставок в аналогичных объектах в г. Череповце, спрос и предложение на них. Так же насыщенность района объектами торговли, офисными помещениями.

2.2. Описание проекта

Объект исследования – ТЦ «Вега», расположенный по адресу 162600, Россия, Вологодская область, г.Череповец, ул.Наседкина, 10А.

Изначально на данном земельном участке располагался огромный металлический ангар, но в 2001 году его разобрали. Строительство данного торгового центра началось в 2006 году, официальное открытие состоялось 1 июня 2011 года.

Конструкция здания современна. На металлический каркас навешиваются панели.

Общая площадь торгового центра составляет 6000 кв. м.

Полезная площадь – 5600 кв. м.

Строительный объём здания – 72000 куб. м.

Высота здания – 12 м.

Количество этажей – 3

Инвестиционная привлекательность – средняя

Группа капитальности - II

Сообщения между этажами происходит посредством центральной лестницы и эскалаторов. В торговом комплексе три входа. Имеется грузовой лифт и разгрузочная площадка. Готовая отделка: пол –кафельная плитка, стены –стеновые панели, потолок –1 и 2 этаж железобетонные плиты перекрытия, на 3 этаже частично ж/б плиты, частично Армстронг, двери – стеклянные, лестница – железобетонная.

Для удобства посетителей в торговом центре имеются:

• парковка на 40 машин;

• эскалатор для подъема и спуска;

• банкоматы, терминалы моментальной оплаты услуг.

В ТЦ «Вега» находятся следующие отделы и магазины:

• продуктовый супермаркет «Семья»;

• магазины одежды и обуви;

• отделы бытовой химия «Чёрный кот»;

• отдел магазина Центр света «Эдисон»;

• салон штор «Эдельвейс»;

• салоны мобильной электроники и сотовой связи «Мегафон», «Банзай», «DNS»;

• кафе-пиццерия «Жар-пицца»;

• Мебельный салон «Valerie».

Кроме торговых помещений в здании есть помещения для персонала, подсобные помещения и сантехнические комнаты.

В ТЦ «Вега» проведены все необходимые коммуникации - холодное и горячее водоснабжение, газоснабжение, электричество, телефонные и канализационные сети.