1 Вариант:

Торговые помещения – на 1, 2, 3 этажах общей площадью 6000 м²,торговые залы на первом этаже площадью 1900 м2, торговые залы на втором этаже площадью 1700м2, торговые залы и залы развлекательной зоны на третьем этаже - 2000 м². Со стороны фасада здания размещаются парковочные места, количество парковочных мест рассчитано на 40 автомобилей.

Предполагаемый доход от функционирования объекта будет складываться из арендных платежей.

Арендные ставки для объекта недвижимости принимаем следующие:

для торговых площадей на 1 этаже – 2000 руб. за кв. м в месяц;

для торговых площадей на 2 этаже – 1000 руб. за кв. м в месяц;

для торговых и развлекательных площадей на 3 этаже – 700 руб. за кв. м в месяц.

Объект управления расположен в центре района, имеет парковку, внутреннее состояние оценивается на «хорошо», полностью оборудован необходимой техникой.

Расчёт дохода от объекта недвижимости:

1. Расчет потенциального валового дохода:

ПВД1 = S∙Ас∙12

где S – полезная площадь, м2;

Ас – арендная ставка, руб./мес.

ВД_{тор.п 1 этажа}=1900∙2000∙12=45600000 руб./год

ВД_{тор.п 2 этажа}=1700∙1000∙12=20400000 руб./год

ВД_{тор.п 3 этажа}=2000∙700∙12=16800000 руб./год

ПВД1тор.п. = 45600000 + 20400000 + 16800000=82800000 руб./год

2. Расчет действительного валового дохода:

ДВД1 = ПВД1 – потери + прочие доходы

Потери от недозагрузки торговых площадей недополучения арендных платежей за год 10% от ПВД.

Прочих доходов нет.

ДВД1=82800000-82800000∙10/100= 74520000 руб./год

3. Расчет операционных расходов:

ОР1=ДВД1*0,2=74520000*0,2=14904000 руб. / год

4. Расчет чистого операционного дохода:

ЧОД1 = ДВД1 – ОР = 74520000-14904000= 59616000 руб./год

Таким образом, чистый доход, который будет приносить объект недвижимости за год, составляет 59616000 руб.

2 Вариант:

Торговые помещения – на 1, 2, этажах, офисные помещения – на 3 этаже м²,торговые залы на первом этаже площадью 1900 м2, торговые залы на втором этаже площадью 1700 м2, офисные помещения на третьем этаже - 2000 м². Со стороны фасада здания размещаются парковочные места, количество парковочных мест рассчитано на 40 автомобилей.

Предполагаемый доход от функционирования объекта будет складываться из арендных платежей и доходов от терминалов оплаты.

Арендные ставки для объекта недвижимости принимаем следующие:

для торговых площадей на 1 этаже – 1900руб. за кв. м в месяц;

для торговых площадей на 2 этаже – 1100 руб. за кв. м в месяц;

для офисных площадей на 3 этаже – 800 руб. за кв. м в месяц.

Расчёт дохода от объекта недвижимости:

1. Расчет потенциального валового дохода:

ПВД2 = S∙Ас∙12

где S – полезная площадь, м2;

Ас – арендная ставка, руб./мес.

ВД_{тор.п 1 этажа}=1900∙1900∙12=43320000руб./год

ВД_{тор.п 2 этажа}=1700∙1100∙12=22440000руб./год

ВД_{тор.п 3 этажа}=2000∙800∙12=19200000руб./год

ПВД2тор.п. = 43320000 + 22440000 + 19200000=84960000 руб./год

2. Расчет действительного валового дохода:

ДВД2 = ПВД2 – потери + прочие доходы

Потери от недозагрузки торговых площадей недополучения арендных платежей за год 10% от ПВД.

Прочие доходы:

доходы от терминалов оплаты составляют 40000 руб./год.

ДВД2=84960000-84960000∙10/100 + 40000= 76500000 руб./год

3. Расчет операционных расходов:

ОР2=ДВД2*0,3= 76500000*0,3=22950000 руб. / год

4. Расчет чистого операционного дохода:

ЧОД2 = ДВД2 – ОР2 = 76500000 - 22950000= 53550000 руб./год

Таким образом, чистый доход, который будет приносить объект недвижимости за год, составляет 53550000 руб.

Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации выражает зависимость, причем обратно пропорциональную, между величиной годового чистого дохода от эксплуатации объекта недвижимости и его рыночной стоимостью.

Величина коэффициента капитализации должна быть такой, что бы инвестор мог не только получить прибыль от эксплуатации объекта недвижимости, но и возместить основной капитал, затраченный на приобретение объекта недвижимости. Таким образом, величина коэффициента капитализации, используемого применительно к недвижимости, должна включать:

1) ставку доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) норму возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования) строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы,которая отражает реальные рыночные возможности вложения денежных средств без какого-то ни было риска их невозврата. В качестве номинальной безрисковой ставки была выбрана средневзвешенная процентная ставка доходности облигаций федерального займа (ОФЗ) по итогам торгов на дату оценки (сроком до погашения более 5 лет). Данный индикатор составляет 5%.

Страновой риск - риски, связанные с инвестициями в конкретной стране и одинаковые для всех компаний: инфляционный риск, риск возникновения социальной нестабильности и т.п. Страновой риск принимаем 5%, так как в настоящее время у нас в стране стабильное экономическое и политическое положение.

Премия за инвестиционный менеджмент показывает, что чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2 до 5 %. Так как торговый центр не требует особо высоких навыков в управлении (управление осуществляет управляющий ТЦ, а не управляющая компания) данный риск принимается равным 3 %.

Поправка на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта. Размер поправки составляет 3%, так как объект имеет большую площадь и требует больших затрат времени для его продажи.

Надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. Значение принимается от 3 до 5м %. Для данного здания риск составляет 3 %, так как данный торговый центр находится в центре района и пользуется большим спросом.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок экономической жизни.

Таблица 2

Расчёт коэффициента капитализации

Показатели	Здание	Земельный участок
Безрисковая ставка	5	5
Страновой риск	5	5
Премия за инвестиционный менеджмент	3	3
Надбавка за низкую ликвидность	3	3
Надбавка за риск вложения в недвижимость	3	3
Ставка дисконтирования, %	19	19
Срок окупаемости, лет	50
Норма возврата капитала	2
Коэффициент капитализации	21	19

Расчет чистого арендного дохода, приходящегося на здание и землю:

Д _{приходящийся на зд}= ВС∙К_зд. = 76620000 ∙ 0,21 = 16090200 руб./год

Д1_{приходящийся на з. у.} = ЧОД1 – Д _{приходящийся на зд} = 59616000 – 16090200 = 43525800 руб./год

Д2_{приходящийся на з. у.} = ЧОД2 – Д _{приходящийся на зд} = 53550000 – 16090200= 37459800 руб./год

Расчет стоимости земельного участка:

Стоимость 1 з. у. = Д1_{приходящийся на з. у.} / К_{з. у.} = 43525800 /0,19 = 229083157,9 руб.

Стоимость 2 з. у. = Д2_{приходящийся на з. у.} / К_{з. у.} = 37459800/0,19 = 197156842,1 руб.

Таблица 3

Расчет наилучшего и наиболее эффективного использования объекта исследования

Показатели	Значение
Общая площадь, м2	6 000
Площадь, сдаваемая в аренду, м2	5 600
I этаж
Площадь, сдаваемая в аренду, м2	1 900
Арендная ставка, руб./м2/мес.	2 000
Потенциальный валовой доход I этажа, руб./год	45 600 000
II этаж
Площадь, сдаваемая в аренду, м2	1 700
Арендная ставка, руб./м2/мес.	1 000
Потенциальный валовой доход II этажа, руб./год	20 400 000
III этаж
Площадь, сдаваемая в аренду, м2	2 000
Арендная ставка, руб./м2/мес.	700
Потенциальный валовой доход III этажа, руб./год	16 800 000
Потенциальный валовой доход, руб./год	82 800 000
Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, %	10
Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, руб./год	8 280 000
Действительный валовой доход, руб./год	74 520 000
Эксплуатационные расходы, %	20
Эксплуатационные расходы, руб./год	14 904 000
Чистый операционный доход, руб./год	59 616 000
Восстановительная стоимость здания с учетом прибыли застройщика, руб.	76 620 000
Коэффициент капитализации для здания, %	21
Чистый арендный доход, приходящийся на здание, руб./год	16 090 200
Продолжение таблицы 3
Доход, приходящийся на землю, руб./год	44 292 000
Коэффициенты капитализации для земли, %	19
Стоимость земельного участка, руб.	229 083 157,9

Показатели	Значение
Общая площадь, м2	6 000
Площадь, сдаваемая в аренду, м2	5 600
I этаж
Площадь, сдаваемая в аренду, м2	1 900
Арендная ставка, руб./м2/мес.	1 900
Потенциальный валовой доход I этажа, руб./год	43 320 000
II этаж
Площадь, сдаваемая в аренду, м2	1 700
Арендная ставка, руб./м2/мес.	1 100
Потенциальный валовой доход II этажа, руб./год	22 440 000
III этаж
Площадь, сдаваемая в аренду, м2	2 000
Арендная ставка, руб./м2/мес.	800
Потенциальный валовой доход III этажа, руб./год	19 200 000
Потенциальный валовой доход, руб./год	84 960 000
Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, %	10
Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, руб./год	8 496 000
Прочие доходы:
Доходы от терминалов оплаты, руб./год	40 000
Действительный валовой доход, руб./год	76 500 000
Эксплуатационные расходы, %	30
Эксплуатационные расходы, руб./год	22 950 000
Чистый операционный доход, руб./год	53 550 000
Продолжение таблицы 3
Восстановительная стоимость здания с учетом прибыли застройщика, руб.	76 620 000
Коэффициент капитализации для здания, %	21
Чистый арендный доход, приходящийся на здание, руб./год	16 090 200
Доход, приходящийся на землю, руб./год	37 459 800
Коэффициенты капитализации для земли, %	19
Стоимость земельного участка, руб.	197 156 842,1

Вывод по вариантам:

По результатам расчетов двух стратегий мы пришли к выводу, что наиболее эффективное использование объекта недвижимости будет происходить при первой стратегии управления, когда сдаются в аренду торговые помещения на первом, втором и третьем этаже нескольким арендаторам, так как, именно в этом случае торговый центр приносит наибольший чистый операционный доход – 59616000 рублей в год. Другой вариант также может быть осуществим, но по второму варианту управления 53550000 рублей в год.

Таким образом, строительство на данном земельном участке торгового комплекса является выгодным вложением денежных средств, дает возможность получать стабильный доход и значительно увеличивает стоимость земельного участка.