4. Определение ставки дисконтирования в реальном выражении

Ставка дисконтирования – это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Для определения ставки дисконта была использована методика определения ставки кумулятивным методом и методика экспертных оценок. Расчеты ставки дисконтирования представлены в Приложении 4. «Определение ставки дисконтирования и коэффициента капитализации», результат расчета – 10,7%.

5. Определение дохода от продажи объекта в постпрогнозном периоде (реверсия)

Особым видом дохода инвестора является доход от условной продажи собственности в конце прогнозного периода или реверсия, который определяется по формуле (12).

Для определения коэффициента капитализации при расчете стоимости реверсии в данном Отчете использовалась модельная техника ускоряющегося изменения цен (модель Гордона). Модель Гордона основывается на предположении о том, что доходы растут (или уменьшаются) по «схеме сложных процентов» (с положительной или отрицательной величиной темпа роста или уменьшения соответственно).

Таким образом, формула для определения стоимости реверсии по модели Гордона примет следующий вид:

, (12)

• V_р – стоимость реверсии;

• I_o - годовой, стабильный поток дохода, следующего после последнего года прогнозного периода;

• Y_o -соответствующая ставка дохода;

• q_о -  темп роста.

Коэффициент капитализации, рассчитанный по модели Гордона для расчета реверсии составляет 7,56% Расчеты и комментарии к расчетам коэффициента капитализации приведены в Приложении 4. «Определение ставки дисконтирования и коэффициента капитализации».

Комиссионные при продаже. В результате опроса специалистов риэлтерских фирм, Оценщик выяснил, что обычно комиссионные при продаже объектов коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составляют в среднем 1-3% их стоимости. Для исследуемого объекта величина комиссионных принята равной - 1%.

6. Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода

Таблица 28. Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

Таким образом:

Рыночная стоимость объектов оценки
Рыночная стоимость, полученная в рамках доходного подхода, руб./кв. м	149 312
Рыночная стоимость, полученная в рамках доходного подхода, руб.	16 066 000

Таким образом,

Р ыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках доходного подхода, на дату оценки 22 мая 2012 г., составляет 16 066 000 рублей

1 «Имущественные отношения в РФ» журнал №6 (105) 2010, авторы: М.Э. Аббасов Н.П. Баринов М.А. Зельдин

2 Источник: Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: 1996

7

7

7