Анализ и прогноз доходов Определение потока доходов от сдачи в аренду (рентный доход)
Потенциальный валовой доход (ПВД) общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости ее площадей без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход включает доходы от сдачи в аренду всех площадей, увеличение арендной платы и другие доходы от недвижимости.
В данном отчете в соответствии с определенным вариантом НЭИ оцениваемого объекта, ПВД образуется от сдачи в аренду помещений офисного назначения, арендопригодная площадь объектов составляет 107,6 кв.м, т.е. равной общей площади объекта, и является оптимальной для сдачи в аренду объектов данного типа, исходя из рыночных условий.
Расчет арендных ставок приведен в Приложении 5. «Определение рыночных ставок аренды» и выполнен по методике описанной выше в подразделе 9.2. при расчете стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.
Результат расчета рыночной ставки аренды за пользование оцениваемым объектом приведен ниже в таблице.
Таблица 26. Результаты расчета рыночной ставки аренды
Наименование |
Ставка аренды, руб./кв. м в мес |
Помещение на первом этаже |
940 |
Далее, по результатам определенного уровня доходности был выполнен расчет потенциального валового дохода. На первоначальном этапе необходимо установить период прогнозирования. В рамках настоящей работы, после проведенного анализа Оценщик принял период прогнозирования - 1-5 прогнозные года. Шаг расчета составляет – год. Дисконтирование денежных потоков происходит на середину периода.
В рамках настоящего Отчета было установлено, что объекты оценки способны приносить доход в течение всего периода прогнозирования (1-5 прогнозных года). Учитывая характеристики местоположения объектов и текущее состояние можно сделать вывод о способности объектов оценки приносить денежные доходы в период после периода прогнозирования.
Изменение потенциального валового дохода
В данном Отчете оценщик учел рост арендной платы за пользование улучшениями в прогнозный период. Величина темпов роста была принята на основании выводов, сделанных в статье «К вопросу обоснования прогноза темпов роста на недвижимость в долгосрочной перспективе»1, которая в долгосрочной перспективе в первом приближении составит:
Темп роста недвижимости ≈ полутора темпам инфляции
В данном отчете, поскольку расчет стоимости объекта оценки производятся в реальных денежных потоках, следует очистить темп роста арендных ставок от инфляционной составляющей.
Таким образом:
Показатель / Год |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
Примечание |
Прогнозный темп роста инфляции |
6,0-7,0% |
5,0-6,0% |
4,5-5,5% |
4,5-5,5% |
4,5-5,5% |
4,0-4,5% |
Прогноз Министерства Экономического Развития РФ |
Наиболее вероятный темп роста инфляции |
8,0% |
7,0% |
6,5% |
6,5% |
6,5% |
5,5% |
Наиболее вероятный темп роста инфляции принят на 1% выше, чем прогнозируемый МЭРТ максимальный уровень инфляции (поскольку на протяжении последних 3-5 лет уровень реальной инфляции в РФ превышает прогнозируемый МЭРТ максимальный уровень инфляции на 1,0%-1,5%) |
Темп роста арендных ставок в номинальном исчислении |
12,00% |
10,50% |
9,75% |
9,75% |
9,75% |
8,25% |
Расчет оценщика на основании статьи «К вопросу обоснования прогноза темпов роста на недвижимость в долгосрочной перспективе» |
Потери арендной платы – имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. Оценка занятости должна проводиться с учетом тенденций изменения спроса и предложения на прогнозируемый период.
Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к ПВД.
Потери на вакансии и неплатежи рассчитываются по следующей формуле:
,
(8)
Где:
V – потери на вакансии;
L – потери на неплатежи.
Величина потерь от вакансий рассчитывается по формуле:
,
(9)
Где:
К-коэффициент оборачиваемости арендных платежей (доля площади помещений, которые ежегодно меняют арендатора общей арендной площади);
N – число арендных периодов необходимое для поиска нового арендатора;
М – общее число арендных периодов.
По результатам опросов специалистов управляющих компаний, с учетом местоположения оцениваемого объекта, время экспозиции для передачи его в аренду составляет в среднем 14 дней, а средняя периодичность смены арендаторов равна приблизительно 2 годам, при этом доля арендаторов, которые меняют помещения, составляет 1.
Таким образом, потери на вакансии с использованием формулы 9 в типичный год составят порядка 2,0 %, в первый год – 2%.
Риск неуплаты предполагается равным нулю (оплата вперед), следовательно потери на неплатежи равны 0.
Таким образом, потери на вакансии и неплатежи суммарно составят около 2% от ПВД, что и принимаем в расчетах.
Действительный валовой доход (ДВД) предполагаемый доход при функционировании собственности с учетом потерь арендной платы.
Чистый операционный доход (ЧОД) – рассчитывается как разность действительного валового дохода и операционных расходов.