1. Определение рыночной стоимости доходным подходом

   1. Общие положения

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что настоящая стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью будущих выгод от ее коммерческого использования.

Сущностью метода является определение стоимости объекта, дающего конечную арендную ренту (доход), состоящую из текущих доходов, в течение остаточного экономического срока службы строительного сооружения и дохода от последующей реализации прав на него.

Доходный подход или метод капитализации доходов имеет две разновидности:

• метод прямой капитализации (ПК-метод);

• метод капитализации по норме отдачи на капитал (КНО-метод).

Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, имеет две модификации:

• метод анализа дисконтированных денежных потоков (АДДП-метод);

• метод капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод).

Оценка недвижимости ПК-методом выполняется с использованием следующей формулы:

, (1)

Где:

• NOI₁  чистый операционный доход объекта оценки первого года;

• R  коэффициент (норма) капитализации.

ПК-метод используется в том случае, если оцениваемый объект на дату оценки является:

• действующим,

• его использование соответствует наилучшему и наиболее эффективному использованию.

В формуле (1) расчет чистого операционного дохода осуществляется на основе анализа чистых операционных доходов, сопоставимых с оцениваемым объектом оценки с использованием метода сравнительного анализа их арендных ставок. А коэффициент капитализации рассчитывается методом рыночной выжимки (экстракции) на основе анализа отношений чистого операционного дохода и стоимости объекта, сопоставимых с оцениваемым, по своим характеристикам.

Несомненным достоинством ПК-метода является то, что, при всей своей математической простоте, он на основе прямых рыночных данных (NOI₁ и R) учитывает косвенным образом все требования инвесторов к объектам инвестиций: уровень дохода (NOI) и желаемую отдачу (R). При наличии требуемой информации ПК-метод является наиболее надежным из доходных методов.

Оценка недвижимости КРМ-методом выполняется с использованием следующей формулы:

(2)

С формальной точки зрения выражение (1) совпадает с формулой (2). Но отличаются они методом расчета коэффициента капитализации.

В КРМ-методе коэффициент капитализации определяется с помощью алгебраической формулы:

, (3)

Где:

• Y  норма отдачи на капитал;

• i_p  ставка процента фонда возмещения;

• SFF(k,i_p)  фактор фонда возмещения;

• K_с  коэффициент коррекции коэффициента капитализации на изменение потока доходов во времени;

• k – срок экономической жизни объекта.

, (4)

Наиболее распространенной моделью изменения доходов является их ежегодное экспоненциальное увеличение: , где с индекс инфляции.

С практической точки зрения это означает, что собственник для компенсации потерь, например от инфляции, вынужден ежегодно повышать арендную плату в соответствии с инфляционным индексом.

Оценка недвижимости АДДП-методом выполняется с использованием следующей формулы:

, (5)

Где:

• Y_q - норма дисконтирования;

• V_p- стоимость реверсии.

Этот метод является наиболее универсальным и может быть использован для оценки свободных земельных участков, «недостроя», объекта реконструкции, т.е. объекта оценки, прогноз доходов которых предполагает любую динамику их изменения.

Оценка остаточной стоимости (стоимость реверсии) проводится нижеследующей формуле:

, (6)

Где:

• V_р – стоимость реверсии;

• I_o - годовой, стабильный поток дохода, следующего после последнего года прогнозного периода;

• R – коэффициент капитализации.

Определение рыночной стоимости объекта оценки производим в 2 основных этапа:

• прогнозирование будущих денежных потоков;

• дисконтирование будущих денежных потоков в настоящую стоимость.

- C х d (i, ∆ t) (7)

Где:

• d (i, ∆ t) – дисконтный множитель (фактор дисконтирования);

• i – некоторая процентная ставка, соизмеримая с доходностью альтернативных вложений капитала;

• ∆ t – промежуток времени преобразования объекта недвижимости.

В большинстве случаев, в основу метода положено определение среднего устойчиво достижимого дохода в виде арендной платы. Чистый доход получается при вычитании из дохода-брутто административно-хозяйственных операционных расходов с учетом рисков неплатежей по арендной плате, и далее ЧОД дисконтируется в настоящую стоимость соответствующей нормой дисконта или коэффициентом капитализации.

Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода произведено методом анализа дисконтированных денежных потоков (формула 7), на основании стратегии использования объектов недвижимости, отвечающей требованиям их наиболее эффективного использования.

В рамках данного метода, оценщик исходил из выводов, сделанных в разделе «Анализ наиболее эффективного использования» настоящего отчёта.

По сценарию наиболее эффективного использования (АНЭИ) объектов оценки прогнозируется следующий вариант их развития:

• Эксплуатация существующих улучшений в текущем состоянии под офисную функцию.

Расчет прогнозируемых денежных потоков от эксплуатации рассматриваемого варианта выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах и расходах.