14. Организации граждан-застройщиков

Правовое положение организаций граждан-застройщиков регулируется Жилищным кодексом Республики Беларусь, Гражданским кодексом Республики Беларусь, постановлением Совета Министров Белорусской ССР от 15.11.1984 г. № 400 «Примерный устав ЖСК», постановлением Совета Министров Белорусской ССР от 11.01.1960 г. № 8 «Положение о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков». Указанные акты Белорусской ССР требуют доработки, однако они содержат нормы, вписывающиеся в современное законодательство.

В соответствии со ст. 107 Жилищного кодекса к организациям граждан-застройщиков относят:

1. Жилищно-строительный кооператив – это организация граждан-застройщиков, создаваемая в целях строительства жилого дома (домов) и последующей эксплуатации и управления им (ими). Жилищно-строи-тельные кооперативы могут приобретать недостроенные здания, а также здания, подлежащие капитальному ремонту или реконструкции, достраивать их, осуществлять ремонт и последующую эксплуатацию.

2. Жилищный кооператив – это организация граждан-застройщиков, создаваемая в целях приобретения новых или капитально отремонтированных (реконструированных) жилых домов и последующей эксплуатации и управления этими домами.

3. Молодежный жилой комплекс – это организация граждан-за-стройщиков, начавших строительство многоквартирного дома (комплекса домов и объектов социального, культурно-бытового обслуживания) в возрасте до тридцати одного года, осуществляющая строительство, обслуживание, ремонт этого дома и иных объектов комплекса, а также осуществляющая хозяйственную деятельность для использования доходов в целях благоустройства дома и (или) социального, культурно-бытового обслуживания граждан-застройщиков.

4. Коллектив индивидуальных застройщиков – это организация граждан-застройщиков, как правило, лично участвующих в строительстве.

Согласно п. 1 ст. 116 Гражданского кодекса, потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан либо граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных (имущественных) и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

С точки зрения гражданского законодательства потребительский кооператив является некоммерческой организацией, т. е. юридическим лицом, основной целью деятельности которого не является извлечение прибыли, а полученная прибыль не подлежит распределению между его участниками. Организации граждан-застройщиков вправе осуществлять предпринимательскую деятельность (т. е. деятельность, связанную с извлечением прибыли) лишь постольку, поскольку она необходима для их уставных целей, ради которых они созданы, соответствует этим целям и отвечают предмету деятельности некоммерческих организаций.

Согласно п. 2 ст. 116 Гражданского кодекса, устав потребительского кооператива должен содержать помимо сведений, указанных в п. 2 ст. 48 Гражданского кодекса, условия и порядок приема в члены кооператива и прекращения членства в нем, права и обязанности членов кооператива, сведения о размере паевых взносов членов кооператива, о составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооперативом и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

В городе Минске в соответствии с решением Мингорисполкома от 18.06.2002 г. № 848 «Об утверждении Инструкции о порядке организации строительства жилых домов организаций граждан-застройщиков» установлен единый порядок создания и организации строительства жилья для ЖСК, КИЗ и МЖК. В утвержденной решением Инструкции урегулированы вопросы взаимоотношений организаций граждан-застройщиков с местными органами управления, участниками жилищного строительства и другими организациями.

Граждане считаются членами организации граждан-застройщиков и приобретают соответствующие права и обязанности с момента государственной регистрации этой организации.

Граждане, вступающие в действующую организацию граждан-застрой-щиков, считаются ее членами с момента принятия соответствующего решения общим собранием членов организации граждан-застройщиков.

В соответствии со ст. 109 Жилищного кодекса член организации граждан-застройщиков имеет следующие права:

– избирать и быть избранным в органы управления организации;

– передать пай, иной взнос или его часть члену своей семьи, а также другим гражданам;

– выйти из организации в любое время, получив стоимость своей доли;

– сдавать занимаемое жилое помещение или его часть по договору найма;

– вселять в занимаемое жилое помещение членов своей семьи;

– иные права, предусмотренные законодательством Республики Беларусь и уставом организации.

Член организации граждан-застройщиков обязан:

– выполнять требования устава организации, решения общего собрания членов организации (собрания уполномоченных);

– участвовать в управлении делами организации, присутствовать на общих собраниях членов организации;

– своевременно внести (вносить) вступительный, паевой и иные взносы, в том числе уплачивать взносы на проведение капитального ремонта жилого дома;

– нести расходы по эксплуатации и содержанию жилого дома, проведению противопожарных и других необходимых работ;

– производить за свой счет текущий ремонт занимаемого жилого помещения;

– осуществлять иные мероприятия в соответствии с уставом организации, а также законодательством Республики Беларусь.

Члены семьи члена организации граждан-застройщиков имеют право пользования жилым помещением наравне с членом организации граждан-застройщиков, если при их вселении не было иного письменного соглашения. Они участвуют в расходах по содержанию жилого помещения на условиях, предусмотренных Жилищным кодексом, если иное не установлено другими актами законодательства Республики Беларусь.

Если члены семьи члена организации граждан-застройщиков перестали быть членами его семьи, но продолжают проживать в этом же жилом помещении, они сохраняют все права и обязанности, если иное не установлено законодательством Республики Беларусь и заключенным с ними письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.

В соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19 февраля 2002 г. № 224 «О порядке оформления права собственности на квартиру в домах жилищно-строительного, жилищного кооператива» оформление права собственности на квартиру в домах жилищно-строительного, жилищного кооператива производится агентствами по государственной регистрации и земельному кадастру при наличии справки правления жилищно-строительного, жилищного кооператива об уплате его членом полностью паевого взноса с указанием в ней характеристики квартиры и суммы паенакопления, а при оформлении квартиры в долевую собственность – также письменного согласия членов семьи члена жилищно-строительного, жилищного кооператива, вложивших при уплате паевого взноса за квартиру жилищную квоту или денежные средства в целях создания общей собственности.