5 Согласование результатов оценки

После определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом учитывается, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым; два других используются для корректировки получаемых результатов.

Для каждого выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки; достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

При оценке недвижимости были сделаны выводы:

- анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75 %;

- затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 10 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;

- оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 15 %.

В данной курсовой работе принимаются выше перечисленные весовые коэффициенты. Расчет итоговой стоимости оцениваемого объекта по результатам разделов 3, 4, 5 представлен в табл. 9.

Таблица 9 - Расчет итоговой величины стоимости оцениваемого объекта

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость нежилого помещения, тыс. руб.	Весовой коэффициент
Сравнительный Затратный Доходный	704,15 534,23 820,8	0,75 0,10 0,15
Итого рыночная стоимость	704,65	1,00

Расчет залоговой стоимости

Залоговая стоимость составляет 50 % от их рыночной стоимости. В соответствии с этим рассчитывается расчетная залоговая стоимость:

Сзал = Црыночная * 0,50 = 352,33 тыс. руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

В соответствии со стандартами оценочной деятельности для определения стоимости недвижимости используют три подхода к оценке: сравнительный, затратный, доходный.

В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости недвижимости.

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

Сравнительный подход заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующих корректировок данных.

В данной курсовой работе мы выступали в роли оценщиков и производили оценку нежилой недвижимости (в данном случае магазин, располагающийся в центре города), так же научились определять рыночную стоимость оцениваемого объекта затратным, доходным и сравнительным подходами.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 23.12.2003 г.); Часть вторая от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 23.12.2003 г.). – М.: Омега – Л, 2006. – 442 с.

2 Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998г.

3 Федеральные стандарты оценки «Общие понятие оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256.

4 Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №254.

5 Экономика недвижимости [Текст]: учебное пособие / Е.И. Лобанова, Т.В. Межуева, О.А. Мирошникова; под общ. Ред. Е.И. Лобановой. – Новосибирск: СГГА 2007.

6 Е.И. Лобанова Основные оценки стоимости недвижимоти [Текст]: учебное пособие. – Новосибирск: Сибирская академия финансов т банковского дела, 2010. – 396 с.

7 Анализ рынка нежилой недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http//www.allbest.ru

37