4.3 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле:

Сдп = ЧОД / СК, (5)

где Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс.руб.;

ЧОД – величина годового чистого операционного дохода от использования объекта недвижимости, тыс. руб.;

СК - ставка капитализации.

Ставка капитализации определяется на основе данных по аналогичным объектам по формуле:

СК = ЧОДi / Цi, (6)

Где i - сопоставимый объект, i = 1...9;

ЧОДi - чистый операционный доход за год от i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым (приложение 3), тыс.руб.;

Цi - цена продажи i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым (приложение 2),тыс. руб.

Этапы расчета ЧОД

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовой доходы от оцениваемого объекта.

1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД)

Потенциальный валовой доход - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта. Потенциальный валовой доход определяется по формуле:

ПВД=S × А × n, (7)

Где А - арендная ставка в месяц за оцениваемое нежилое помещение, руб./кв.м;

n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

ПВД = 40*250*12 = 12000 руб.

2. Определение действительного валового дохода (ДВД)

Действительный валовой доход - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендных платежей. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:

ДВД = ПВД - П1 - П2, (8)

Где П1 - потери от недозагруженности помещений, тыс. руб.;

П2 - потери от недосбора арендной платы, тыс. руб.

В данной курсовой работе потери от недозагруженности помещений равны нулю, потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов составляют 5 % от ПВД.

ДВД = 120000 – 6000 = 114 000 руб.

3. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. Величина годового ЧОД рассчитывается по формуле:

ЧОД = ДВД - Р, (9)

Где Р - операционные расходы на содержание оцениваемого объекта, тыс. руб.

Расходы на содержание - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Величина расходов на содержание оцениваемого объекта принимаются равными 28 % от ПВД. Расчет величины ЧОД оформлен в таблице 7.

Таблица 7 - Расчет ЧОД оцениваемого нежилого помещения за год

№ п/п	Показатели	Единицы измерения	Количество
1	Арендная ставка за месяц	руб./ кв. м.	250
2	Площадь оцениваемого объекта	кв. м.	40
3	ПВД за год	тыс. руб.	120
4	Потери от недогрузки объекта недвижимости, смены арендаторов, недосбора арендной платы	тыс. руб.	6
5	ДВД за год	тыс. руб.	114
6	Расходы арендодателя	тыс. руб.	31,92
7	ЧОД	тыс. руб.	82,08

4. Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации (СК) - это коэффициент, на который нужно разделить будущие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта недвижимости. Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции представлен в следующей таблице 8.

Таблица 8 - Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам

Аналоги	ЧОДi, тыс. руб.	Цi, тыс. руб.	СК %
А1	88,55	805	0,11
А2	46,62	518	0,09
А3	61,00	581	0,1
А4	43,70	460	0.1
А5	58,60	586	0,1
А6	64,68	588	0.11
А7	70,11	779	0,09
А8	64,34	757	0,08
А9	66.24	576	0,12
Итоговая СК			0,1