4 Оценка стоимости недвижимости по 3 подходам

4.1 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующих корректировок данных.

Данные о продажах сопоставимых объектов по состоянию на дату оценки представлены в таблице ниже.

Таблица 3 - Данные о продажах сопоставимых объектов недвижимости

Аналоги	Местоположение	Площадь, кв.м.	Материал стен	Состояние помещения
А1	С/о	S +10	к	ср
А2	С/о	S - 5	к	пл
А3	С/о	S -2	п	ср
А4	О	S - 5	п	ср
А5	О	S + 5	к	пл
А6	О	S + 2	к	ср
А7	Ц	S + 4	к	ср
А8	Ц	S + 5	к	пл
А9	Ц	S - 5	п	ср

Условные обозначения: А1, А2, …. ,А9 – недавно проданные аналоги № 1,2, …, 9 оцениваемого объекта;

S – площадь оцениваемой недвижимости;

С/о, О, Ц – местоположение объекта;

К, п – материал стен;

Пл, ср – состояние помещения.

На основе сравнительного подхода необходимо получить скорректированные цены, т.е. девять вариантов стоимости оцениваемого объекта. Так как оцениваемый объект отличается от аналогов, то в цену аналогов внесены поправки. Поправки вводят так, чтобы приблизить характеристики аналога к характеристикам оцениваемого объекта. Результаты проведения расчетов оформлены в Таблице 4

Таблица 4- Расчет скорректированных цен объектов недвижимости

Объекты сравнения	Местоположение	Площадь,	Материал стен	Состояние помещения	Ц, тыс. руб.	Ц*, тыс. руб.	Поправка в долях			С корректирован-ная цена, тыс. руб.
							По местоположениию	по материа- лу стен	по состоянию помещения
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
Объект оценки	Ц	40	к	ср	-	-	-	-	-	-
А1	С/о	50	к	ср	805	644	1,1	1	1	708,4
А2	С/о	35	к	пл	518	592	1,1	1	1,08	703,3
Продолжение таблицы - 4
А3	С/о	38	п	ср	581	611,58	1,1	1,05	1	706,37
А4	О	35	п	ср	460	525,71	1,25	1,05	1	689,99
А5	О	45	к	пл	586	520,89	1,25	1	1,08	703,2
А6	О	42	к	ср	588	560	1.25	1	1	700
А7	Ц	44	к	ср	779	708,18	1	1	1	708,18
А8	Ц	45	к	пл	757	672,89	1	1	1,08	726,72
А9	Ц	35	п	ср	576	658,29	1	1,05	1	691,2

Примечание:

Ц- цена продаж объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым;

Ц*- цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по площади, тыс. руб.

Расчеты:

S объекта оценки, (тыс. руб.).

Ц*1= 40=644 тыс. руб.

Ц*2= 40=592 тыс. руб.

Ц*3= 40=611,58 тыс. руб.

Ц*4= 40=525,71 тыс. руб.

Ц*5= 40=520,89 тыс. руб.

Ц*6= 40=560 тыс. руб.

Ц*7= 40=708.18 тыс. руб.

Ц*8= 40=672,89тыс. руб.

Ц*9= 40=658.29 тыс. руб.

= , (тыс. руб.).

=644 1=579,6 тыс. руб.

2=592 =490,18тыс. руб.

=611,58 =577,94 тыс. руб.

=525,71 =414 тыс. руб.

5=520,89 =359,41 тыс. руб.

=560 =420 тыс. руб.

=708,18 =708,18 тыс. руб/

=672,89 =619,06 тыс. руб.

=658,29 =691,2 тыс. руб.

Определение величины поправок.

Расчеты поправок проводится в относительных показателях (долях), при этом нужно придерживаться следующего правила: если оцениваемый объект лучше аналога по какому-либо параметру (местоположение, материал стен, состояние помещения), то поправка по этому параметру, вносимая в цену аналога, будет больше единицы. И наоборот, если объект оценки хуже аналога, то величина поправки будет меньше единицы.

1. Поправка на местоположение

Поправка по местоположению рассчитывается исходя из следующих различий в ценах аналогичных объектов недвижимости:

15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

10 % между расположенными в центре города и районе средней отдаленности.

Рассмотрим расчет поправок на местоположение на основе данных табл. 4.

Объект оценки находится в центре, а аналог А1 в районе средней отдаленности, поэтому разница в ценах составляет 10 %. Примем цену объекта оценки за единицу. Так как объект оценки лучше аналога. То цена аналога должна увеличиться на 10 % (или 0,1), т.е. поправка составит 0,1.

2. Поправки на материал стен и состояние помещения

При определении поправок на материал стен и состояние помещения следует учесть:

- поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

- объекты не должны отличаться по местоположению;

- при определении поправок по каждому району города необходимо делить цены объектов с одинаковыми параметрами на цены с отличающимися (например, цены крупнопанельных помещений - на цены кирпичных; цены объектов, находящихся в плохом состоянии – на цены, находящихся в среднем).

Вычислим поправку на состояние помещения. Из табл. 4 выберем 2 аналога, которые различаются между собой только по состоянию помещения. Это аналоги А1 и А2. Найдем различия в ценах аналогичных объектов за счет состояния помещения. Для этого разделим приведенную цену аналога А2 на приведенную цену аналога А1: 644 : 592 = 1,08 или 108 %.,т.е. разница в ценах составляет 8% или 0,08.

Рассчитаем величину поправки. Так как оцениваемый объект лучше аналога по состоянию помещения. То поправка будет больше единицы, т. е. 1 + 0.08 = 1,08.

Рассуждая аналогичным образом, рассчитаем поправку на материал стен. Для этого найдем различия в ценах аналогичных объектов по материалу стен: 644 : 611,58 = 1,05, т. е. разница в ценах составляет 5 % или 0,05.

Так как оцениваемый объект лучше аналога по материалу стен, то величина поправки будет больше единицы, т. е. 1 + 0,05 = 1,05.

После вычисления всех поправок необходимо определить скорректированные цены объектов-аналогов. Они определяются умножением приведенной цены объекта-аналога на рассчитанные поправки.

Для определения итоговой величины стоимости объекта оценки необходимо провести согласование скорректированных цен объектов-аналогов. Стоимость объекта оценки определяется как средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов. Каждому аналогу присваивается свой вес, при этом учитывается количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. Чем меньше количество и величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования данных. Но мы рассчитываем как среднеарифметическое от цен объектов аналогов.

Сср = =704,15тыс. руб.,

где А ск ц – скорректированная цена аналога