2 Общая характеристика объекта оценки

Объектом недвижимости, стоимость которого необходимо определить в процессе выполнения курсовой работы, является нежилое помещение, площадь которого определяется по формуле:

S = 20*№, (1)

где S – площадь оцениваемого нежилого помещения, м

№ - номер студента по журналу

S = 20*2, S = 40 кв.м.

Таблица 1 – Общая характеристика объекта оценки

вариант	Местоположение объекта	Материал стен	Состояние помещения	Цель определения стоимости недвижимости
2	центр	кирпич	среднее	для залога

Права на данный объект недвижимости принадлежит на праве собственности ООО «Заря»

Вид оценки стоимости недвижимости рыночный. Рыночная стоимость- это наиболее вероятная стоимость, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Дата проведения оценки объекта недвижимости 15 ноября 2012 года.

3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Для целей эффективного управления объектом или для целей оценки его рыночной стоимости анализ ННЭИ должен (кроме особых случаев) проводится сначала для участка земли, как условно свободного, а затем – для этого же участка, но с имеющимися улучшениями. При этом следующее из анализа ННЭИ использование участка с имеющимися улучшениями признается наилучшим и наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как условно свободного.

При выполнении курсовой работы следует исходить из того, что вариант использования земельного участка уже является наилучшим.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования нежилого помещения необходимо учесть ожидаемую доходность объекта, основываясь на данных о рыночных ставках аренды по объектам-аналогам (см. Таблица 2). По предполагаемой доходности и основным характеристикам недвижимости необходимо выбрать и обосновать вариант использования объекта оценки под склад, офис или магазин.

Таблица 2 - Рыночные ставки аренды по объектам-аналогам, руб./кв.м в месяц

Наименование объекта	Площадь, кв.м.	Местоположение
		отдаленное	средней отдаленности	центр

Продолжение таблицы – 2
Склад	До 100 100-150 Больше 500	130 120 110	140 130 130	180 180 160
Офис	До 40 40-80 Больше 80	150 140 130	200 180 170	250 230 230
Магазин	До 50 50-100 Больше 100	180 160 150	200 170 170	250 240 230

Исходя из предполагаемой доходности (250 руб/кв.м. в месяц) и основных характеристик объекта оценки (среднее состояние, кирпичные стены и центральный район) устанавливается, что объект будет использоваться как магазин.