Вопрос 5:

Эти права были заимствованы римлянами из права Греции и Египта. Появление этих прав было связано с тем, что крупные земельные наделы находились в собственности немногих лиц. Чтобы земля не теряла качества, владельцы отдавали небольшие части своих наделов рисским гражданам или иностранцам под обработку. Такое отношение стало называться договорной арендой. Но, как показала практика, договорная аренда не могла в достаточной мере обеспечивать защиту интересов арендаторов от притязаний третьих лиц. В связи с этим, преторская практика выработала специальные иски для защиты прав арендатора, которые впоследствии преобразовали договорную аренду земли в вещное право пользования чужой землей. Значительно позднее Юстиниан создал новый правовой институт пользования чужой землей под названием эмфитевзис. Но, одновременно получает развитие и передача городских земель под застройку в долгосрочную аренду – суперфиций.

Эмфитевзис – долгосрочное отчуждаемое наследственное право пользования чужой землей сельскохозяйственного назначения. Не ограничивалось никакими сроками. Устанавливался эмфитевзис при помощи договоров и иных сделок. На протяжении всего развития римского права между римскими юристами шли споры, является ли эмфитевзис договором купли/продажи или же найма. В имперский период пришли к выводу, что это земельные отношения особого рода, которые заключаются при помощи эмфитевзисного контракта. Первоначально он устанавливался в форме эмфитевтической продажи, наниматель получал право пользования землей. За это право наниматель выплачивал небольшую покупную сумму, и дальше наниматель обязывался ежегодно выплачивать арендную плату или деньгами, или натурой.

Субъект эмфитевта обладал довольно широкими правами, хотя формально не являлся собственником земли. Однако, он мог пользоваться, владеть и распоряжаться этим земельным наделом. Он мог изменить хозяйственное назначение земли (ухудшение земли не допускалось). Он мог передать земельный участок в залог. Он мог установить сервитут на земельный участок. Он имел право собственности на все плоды и доходы, собранные с данного участка. Он имел право на защиту. Права эмфитевта переходили по наследству, по закону и по завещанию. Он имел право подарить земельный участок любому третьему лицу и имел право продать его. Однако, в случае продажи земельного участка, эмфитевт обязан был предупредить собственника земли о своем намерении, поскольку собственнику принадлежало преимущественное право покупки. Только если собственник отказывался от покупки этого участка, эмфитевт мог продать его другому лицу. Но, 2% от стоимости эмфитевт обязан был выплатить собственнику земли.

Обязанности:

1. эмфитевт должен был добросовестно вести хозяйство на данной земле

2. хорошо обрабатывать землю

3. платить все причитающиеся за землю налоги

4. платить ежегодную плату за землю собственнику

5. выполнять другие государственные и общественные повинности

Основания прекращения:

1. ухудшение состояния земли

2. неуплата ренты в течение трех лет

3. неуплата публичных налогов

если на земле было построено какое-то сооружение, по ПРАВИЛУ, это сооружение принадлежало собственнику земли. Расширение городских территорий требовало значительной застройки, а свободных земель в городе не было. Поэтому римляне по аналогии с эмфитевзисом пошли на предоставление городской земли под застройку третьим лицам. Эту землю предоставляли для дли тельного пользования под застройку. По праву Юстиниана, суперфиций – долгосрочное отчуждаемое переходящее по наследству право пользования чужой землей для застройки.

Получив суперфиций, суперфициарий, как и эмфитевт, мог владеть, распоряжаться и пользоваться данным строением.

Обязанности суперфициария:

1. своевременно уплачивать ренту собственнику земли

2. уплачивать налоги и подати

основания прекращения и средства защиты те же, что и у эмфитевта.