5. Найм (оренда) земельної ділянки.

Договір найму (оренди) земельної ділянки це договір, за яким наймодавець (орендодавець) зобов'язується передати наймачеві (орендарю) земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Сторони договору. Орендодавцями земельних ділянок можуть біти громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями ЗД є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування ЗД (районні, обласні, Київська і Севастопольська ДА, Рада міністрів АРК та КМУ в межах повноважень, визначених законом; сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, ВР АРК, громадяни і юр особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні ЮО, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави).

Юридична характеристика двосторонній, відплатний, консенсуальний.

Правове регулювання: ст. 792 ЦКУ, ЗКУ, ЗУ “Про оренду землі Типовий договір оренди землі, затверджений постановою КМУ від 03.03.2004 р. ?220, Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затв. Постановою КМУ від 25.12.1998 №2073 та ін.

Істотні умови: об'єкт оренди (місце розташування та розмір ЗД); строк дії; орендна плата, індексація, відповідальність за її несплату; умови використання та цільове призначення ЗД; умови збереження землі; умови і строки передачі землі орендарю; умови повернення орендодавцеві; наявні обмеження (обтяження) щодо використання землі; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта; відповідальність сторін (ст.15 ЗУ “Про оренду землі, ін.

Предметом договору оренди є ЗД, що перебувають у власності громадян, ЮО, комун і держ. власності, також можуть передаватися у найм ЗД разом із насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які розташовані на ній.

Строк дії договору визначається за згодою сторін, але не можуть перевищувати 50 років.

Орендна плата. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю визначаються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення плати за ЗД держ і комун власності, які встановлюються відповідно до ЗУ “Про плату за землю.

Права та обов'язки. Основні права та обов'язки сторін за договором оренди землі встановлені ст. 24-26 ЗУ “Про оренду землі

Форма та порядок укладення і реєстрації договору. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджена постановою КМУ від 3.03.2004 р № 220. Укладений договір оренди та суборенди землі підлягає державній реєстрації відповідно до порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затв. Постановою КМУ від 25.12.1998 № 2073.

5. Найм будівлі або іншої капітальної споруди.

За договором найму будівлі або іншої капітальної споруди одна особа (наймодавець) передає або зобов'язується передати іншій особі (наймачеві) за плату в тимчасове володіння та користування будівлю чи іншу капітальну споруду.

Сторонами даного договору є наймодавець і наймач. Ними можуть виступати фізичні та юридичні особи, держава, органи місцевого самоврядування.

Наймодавець — особа, яка є власником або володіє будівлею, капітальною спорудою чи їх окремою частиною на іншому праві й передає цей об'єкт у тимчасове, оплатне володіння та користування.

Наймач отримує об'єкт у встановленому законом порядку і зобов'язаний сплачувати за його використання обумовлену договором плату.

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди є двостороннім, відплатним, консенсуальним або реальним.

Враховуючи особливі властивості таких нерухомих речей, як будівлі та споруди, параграф 4 глави 58 (ст. 793-797 ЦКУ) установлює спеціальні правила регулювання договору оренди таких речей. До таких особливостей належать:

Предмет договору будівлі або інші капітальні споруди, або її частини, крім житла;

форма договору письмова, а у випадку, коли строк оренди відповідно до договору встановлений в один рік чи більше, такий договір підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 793 ЦКУ);

реєстрація договору: договір, укладений на строк не менше ніж один рік, підлягає державній реєстрації (794 ЦКУ);

портреба підписання письмового документа про передачу предмета найму, а також його повернення наймачем: оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору (ст. 795 ЦК). Це є моментом обчислення строку договору.

Договори найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) посвідчується як державними, так і приватними нотаріусами за місцем знаходження об'єкту нерухомості (п. 105 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затв наказом Міністерства юстиції України від 3.03.2004 р. № 20/5) — далі Інструкція № 20/5.

Підписання договору оренди сторонами здійснюється безпосередньо в присутності нотаріуса після перевірки всіх необхідних документів, перевірки обсягу цивільної правоздатності ЮО, які беруть участь в підписанні договору (перевірка статуту, свідоцтва про держ реєстрацію СПД, довідка з ЄДРПОУ, що передбачене п. 41 Інструкції № 20/5, повноважень представника ЮО).

Якщо договір підписується керівником ЮО, необхідно також надати рішення власників про призначення особи керівником, а також паспорт для особи керівника. Якщо такий договір підписується представником ЮО, така особа повинна мати відповідну довіреність. Довіреність на підписання договору найму, які підлягають нотаріальному посвідченню, також має бути нотаріально завірена, незалежно від того, що вона видається від імені ЮО (ст. 245).

Виходячи зі змісту чинного законодавства, об'єктом даного договору не можуть бути різні незначні будови (ларьки, кіоски, павільйони), а також об'єкти незакінченого будівництва, об'єкти житлового фонду. Правила найму (оренди) житла, у тому числі житлових будинків, передбачені нормами гл. 59 ЦК України.

Важливо звернути увагу на те, що будівлі або капітальні споруди нерозривно пов'язані із земельною ділянкою, на якій вони розміщуються. Це породжує виникнення спеціальних прав щодо неї в наймача, які будуть розглянуті в подальшому.

У ст. 797 ЦК України встановлюються особливості плати, яка стягується з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини). Вона складається з плати за користування будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною) і плати за користування земельною ділянкою, яка передається разом з будівлею (спорудою).

Оскільки спеціальними нормами ЦК України не передбачені правила щодо форми плати за користування будівлями (іншими спорудами), порядку та строків її внесення, при вирішенні цих питань слід ґрунтуватися на положеннях ст. 762 ЦК України.