7. Права крестьянского (фермерского) хозяйства на землю

Фермерское хозяйство является производителем сельскохозяйственной продукции, поэтому права хозяйства на землю играют особую роль в практической деятельности КФХ и являются неотъемлемой частью юридического статуса хозяйства (Слайд 5). Земельные права КФХ регулируются законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Земельным и Гражданским кодексами, а также нормативными актами Президента и Правительства, регламентирующими возникновение, изменение и прекращение прав на земельные участки граждан, ведущих фермерское хозяйство.

Согласно ст. 9 закона РСФСР 1990г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» КФХ считалось созданным с момента государственной регистрации прав на землю. Данные нормы утратили силу с принятием одноименного закона РФ 2003г., в соответствии со ст. 11 которого земельные участки предоставляются и приобретаются для создания и осуществления деятельности фермерского хозяйства. Отсюда следует, что земля может выделяться как до, так и после регистрации КФХ. Такой вывод не в полной мере основывается на нормах Земельного кодекса, ст. 81 которого, устанавливая общий порядок получения земли, говорит, что этим правом обладают граждане, «изъявившие желание вести фермерское хозяйство». Представляется, что данная формулировка не исключает прав членов действующего КФХ обратиться за дополнительным участком с целью расширения землепользования.

В соответствии со ст. 81 ЗК РФ порядок получения земельного участка определяется настоящим кодексом и законом о КФХ. Процедура выделения земли урегулирована ст. 12 закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», а в части заключения договора купли – продажи или аренды подчиняется также Гражданскому кодексу и актам Министерства имущественных отношений РФ⁴¹. При этом согласно пункту 3 ст. 11 закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» формирование земельного участка осуществляется в соответствии с положениями земельного законодательства.

В соответствии со ст. 12 закона РФ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» граждане, заинтересованные в получение земли для КФХ, подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Согласно п. 10 ст. 3 закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»⁴² распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное⁴³.

Статья 12 закона РФ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» устанавливает требования к содержанию заявления о выделении земли для КФХ, согласно которым в нем должны указываться: 1) цель использования земельного участка (создание, осуществление деятельности КФХ или его расширение); 2) испрашиваемое право на землю (в собственность или аренда); 3) условия предоставления участка в собственность (за плату или бесплатно); 4) срок аренды; 5) обоснование размеров предоставляемых участков; 6) предполагаемое местоположение земельных участков. Также предоставляется соглашение о создании фермерского хозяйства. Данный перечень является исчерпывающим. Поэтому уполномоченные органы не вправе предъявлять дополнительные требования помимо перечисленных в п. 1 ст. 12 закона.

На основании заявления орган местного самоуправления в течение месяца должен обеспечить изготовление проекта границ земельного участка и утвердить его с учетом зонирования территорий. Пункт 4 ст. 12 закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» устанавливает четырнадцатидневный срок, в течение которого орган государственной власти или местного самоуправления принимает решение о предоставлении испрашиваемого участка в собственность или аренду. Очевидно, что указанный срок начинает течь с момента утверждения проекта границ земельного участка. По смыслу п. 6 ст. 12 в выдаче земли может быть отказано. Данное решение фермеры вправе обжаловать в суде. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении законодательства о земельной реформе» от 22 апреля 1992г. № 6 такой спор подведомствен суду общей юрисдикции⁴⁴.

Особенности выделения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются ст. 10 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», где сказано, что данные земли предоставляются гражданам в собственность или аренду на торгах. Как соотносятся положения ст. 10 закона об обороте и ст. 12 закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», которая не предусматривает обязанности проведения аукциона, и говорит, что в течение семи дней по предоставлении заявителем кадастровой карты участка уполномоченный орган должен заключить договор купли-продажи или аренды. По мнению О.М. Оглоблиной, приоритет в данных отношения следует отдать закону «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», предусматривающему специальную процедуру для КФХ. Однако автор оговаривается, что правила ст. 10 закона об обороте земель применяются к отношениям по предоставлению участков для КФХ лишь в случае, когда было подано два и более заявлений, что влечет обязанность проведения торгов⁴⁵.

Следует признать, что данный вопрос четко не урегулирован действующим законодательством. Согласно п. 1 ст. 81 ЗК РФ порядок выделения земли фермерам определяется нормами ЗК и федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Иных актов не предусматривается. При этом в соответствии с п. 4 ст. 81 ЗК РФ закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» подлежит применению в случае предоставления сельскохозяйственной земли гражданам для сенокошения и выпаса скота. Однако нельзя не учитывать, что ст. 10 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», содержащая специальные положения о порядке предоставления гражданам и юридическим лицам сельскохозяйственной земли, не предусматривает ни каких исключений для фермерского хозяйства. В связи с тем, что ст. 38 Земельного кодекса в качестве основного способа продажи или передачи в аренду государственной или муниципальной земли называет аукцион, распространение данных правил на фермерские хозяйства представляется вполне обоснованным и позволит обеспечить равный доступ к земле большему количеству граждан. Для реализации этого принципа на практике предлагается внести дополнения в ст. 12 закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», согласно которой заключение договора купли – продажи или аренды земельного участка, выделяемого с целью образования или ведения КФХ, осуществляется на основе торгов в соответствии с действующим законодательством. При наличии надлежащего уведомления в средствах массовой информации торги могут не проводиться, если на данный участок подано одно заявление. Во всех остальных случаях проведение торгов является обязательным.

Организация и проведение торгов по аренде и продаже земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ, ст. 447 – 449 ГК РФ. Применению также подлежит постановление Правительства РФ от 11.11.2002г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»⁴⁶.

При решении вопрос о выделении фермерскому хозяйству земли должны учитывать положения действующего законодательства о минимальных и максимальных размерах земельных участков. ЗК РСФСР 1991г. определял, что предельные размеры земельных участков, выделяемых для ведения фермерских хозяйств, определяются законодательными органами власти субъектов РСФСР (ст. 36). Данная норма продублирована в ст. 33 Земельного кодекса РФ 2000г., где сказано, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения фермерского хозяйства устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.

Расширение землепользования фермерского хозяйства может осуществляться не только за счет участков, выделяемых органами государственной власти и местного самоуправления. Фермеры также вправе покупать и арендовать земли у других собственников, в том числе путем выделения в натуре земельных долей. В соответствии со ст. 13 закона РФ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» условия выделения земельного участка в счет земельной доли определяются в порядке, предусмотренном данным законом, а соответствующее решение принимается собственниками долей.

До принятия закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» процедура выдела земельных долей регламентировались Указами Президента и Правительства РФ, посвященными правовому регулированию земельной реформы, большинство из которых утратили силу⁴⁷.

По закону РСФСР 1990г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» земельный участок выделяется одному из граждан, пожелавшему создать хозяйство, и чаще всего это был глава КФХ. Но из закона 1990г. однозначно не следует, что гражданин, у которого в собственности находится участок, должен быть обязательно главой хозяйства. Практике известны случаи, когда гражданин получал землю, регистрировал хозяйство и был в течение определенного времени главой; затем главой хозяйства становился другой гражданин, а собственник земли оказывался обыкновенным членом хозяйства.

После введения в действие закона РФ 2003г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» положение об индивидуальной собственности на землю утратило силу, однако данный закон не определяет, на кого оформляется земельный участок, на имя главы или членов хозяйства. Нет также в законе нормы о том, что заявление о выдаче земли для КФХ подается от всех участников хозяйства. При этом в литературе справедливо обращалось внимание на противоречия ст. 258 ГК РФ, где говорится о праве собственности на земельный участок всех членов КФХ с одновременным указанием на выделение участка фермерскому хозяйству⁴⁸. Такая ситуация не соответствует заложенному в ГК РФ принципу равных имущественных прав членов хозяйства, которые в соответствии со ст. 257 ГК РФ обладают правом общей собственности на все имущество КФХ, включая земельный участок.

Гражданский кодекс и закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» не содержат ответ, подлежит ли разделу земельный участок и средства производства при выходе нескольких членов из состава КФХ. В российской юридической литературе по рассматриваемой тематике были высказаны различные мнения. Ряд юристов справедливо отмечали противоречивость положений ст. 15 закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», где одновременно указывалось, с одной стороны, что основные средства производства разделу не подлежат, с другой: - «Порядок раздела имущества и выплаты компенсации устанавливается по взаимной договоренности всех членов крестьянского хозяйства, а при его отсутствии - в судебном порядке»⁴⁹. Некоторые ученые утверждали, что при выходе из крестьянского хозяйства с целью создания другого хозяйства можно требовать не денежной компенсации, а выделения доли в натуре⁵⁰. Другие авторы говорили, что имущество фермерского хозяйства, являющееся общей собственностью супругов, подлежит разделению по правилам статьи 38 Семейного кодекса⁵¹.

Л.И. Корчевская, предлагала признать право каждого члена КФХ на выдел доли земли и имущества в случае выхода из хозяйства⁵². По мнению других юристов, в отношении КФХ действует принцип неделимости имущества⁵³, то есть при выходе одного или нескольких членов из хозяйства, имущество КФХ разделу не подлежат⁵⁴.

С экономической точки зрения положения законодательства, допускающие разделение средств производства и земли фермерского хозяйства даже в случае ликвидации КФХ выглядят не достаточно обоснованными. Хозяйство представляет собой семейную форму мелкого сельскохозяйственного производства, ликвидация которой не отвечают интересам развития государства, поскольку негативно сказывается на продовольственной безопасности. Кроме того, фермерство – это особый уклад жизни, сохраняющий самобытную культуру и генофонд нации.

Конечно, нельзя ставить под сомнение право собственности членов фермерского хозяйства на имущество КФХ. Однако более целесообразным, нежели раздел активов хозяйства, представляется нормативное закрепление правила о реализации земли и средств производства КФХ как имущественного комплекса в случае добровольной либо принудительной ликвидации фермерского хозяйства. Высказываемые предложения соответствуют европейскому опыту. Например, в Дании объектом сделок может быть только целое фермерское хозяйство как имущественный комплекс. Аналогичный опыт имеется и в Польше⁵⁵. Некоторые российские ученые также обоснованно говорили о том, что имущество фермерского хозяйства следует рассматривать в целом как объект прав, используемых для осуществления предпринимательской деятельности, то есть, имущественный комплекс, являющийся недвижимостью⁵⁶.

Введение соответствующих норм в законодательство позволит сохранить целостность фермерских хозяйств, а, следовательно, и устойчивость их развития. В случае несостоятельности КФХ реализация имущественного комплекса также в большей степени будет способствовать эффективному развитию аграрного сектора экономики по сравнению с распродажей отдельных объектов собственности КФХ. При таком подходе не мало важно то обстоятельство, что права кредиторов будут лучше защищены. Являясь одним из основных принципов земельного законодательства, принцип целевого использования реализуется в нормах права через определение режима земель той или иной категории, и закрепление обязанности целевого использования участков независимо от того, на каком правовом титуле они предоставлены.

Все субъекты, ведущие аграрное производство, включая крестьянские хозяйства, обязаны эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности; осуществлять комплекс мероприятий по охране земель; своевременно вносить земельный налог или арендную плату; не нарушать права других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов. Также запрещается нарушать порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами. Необходимо своевременно представлять сведения о состоянии и использовании земель; вести любое строительство, руководствуясь действующими строительными нормами и правилами по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами (ст. 42 ЗК РФ).

Согласно ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении участка другим лицам, отказе от права собственности и принудительном изъятия земли в порядке, установленном гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 236 ГК РФ гражданин может отказаться от участка, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие об устранении от владения, пользования и распоряжения без намерения сохранить какие-либо права на землю. Однако необходимо учитывать, что отказ от права собственности или иного вещного права не влечет прекращения прав и обязанностей правообладателя в отношении соответствующего земельного участка до приобретения прав на него другим лицом. Отсюда следует, что до указанного момента правообладатель земли может восстановить свои права на участок⁵⁷. Для этого достаточно отозвать свое заявление об отказе от земельного участка. То есть отказ от права не является окончательным⁵⁸.

В соответствии со ст. 284 ЗК РФ участок сельскохозяйственного назначения может быть изъят у собственника⁵⁹ в случае, когда земля не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В данный период не включается время, необходимое для освоения земли, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду, иных обстоятельств, исключающих такое использование.