
- •1.Менеджмент недвижимости: сущность, функции управления.
- •2.Управление рынком недв-и : сущность, цели и задачи.
- •3.Принципы управления рынком недв-и
- •4.Виды и направления управления недвижимости
- •5.Доверительное управление
- •6.Сервейинг: сущность, функции, задачи
- •7.Определение понятия “недвижимость”
- •10.Экономическая и социальная сущность недвижимости
- •11. Классификация объектов недвижимости
- •12. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •13.Среда функционирования об недвиж.
- •14. Функции и особенности рынка недвижимости
- •15. Структура рынка недвижимости Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:
- •16) Признаки классификации рн
- •17. Сегментация рынка недвижимости. При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:
- •18) Особенности сделок с н. Общая характеристика.
- •19) Сущность, виды, содержание сделок с объектами н
- •20) Сделки с земельным участками
- •21) Сделки с садовыми участками и дачами
- •22. Сделки с жилыми помещениями
- •23. Способы приобретения жилья за рубежом:
- •24. Сервитут
- •25. Оц деят-ть на р. Н.
- •26. Принципы оценки недвижимости
- •27. Стоимость недвижимого имущества: сущность, виды
- •28. Особенности оценки различных объектов недвижимости
- •29) Классификация видов оценки недвижимости
- •30. Доходный подход
- •31. Сравнительный подход
- •32. Затратный подход
- •32.1. Процесс оценки, этапы методы.
- •32. 2 Оценка рын. Стоим-ти нед-ти
- •33) Сущность ипотечного кредитования
- •35) Виды ипотеки и их содержание
- •36. Инвестиции в нед-ть и формы дохода от них
- •37. Андеррайтинг: сущность, содержание
- •37.1. Сущность и виды страхования.
- •37.2. Гос. Регулирование страхования нед-ти.
- •37.3. Обязат. Страхование ответ-ти коммерчю орг-ций, осущ. Риэлтерск. Деятельность.
- •37.4. Виды страховых полисов.
- •38. Гос. Регулирование рн: сущность, формы и функции
- •39. Правовые основы регулирования нед-ти в рб.
- •40. Налогообложение нед-ти: понятие и общее положение
- •41. Сущность и значение гудвилла
- •42. Методы исчисления гудвилла
- •43. Коэффициент Тобина: сущность, содержание.
- •43.1. Проблемы и необходимость оценки гудвилла.
- •44.3. Участники инвестиционной деятельности в недвижимости
- •44.1 Сущность и виды инвестиций.
- •44. 2. Цели инвестиций в нед-ть.
- •44.4 Относительный уровень риска инвестиций в нед-ть
- •45.1 Риэлт. Деятельность:сущность и перечень работ.
- •45.2. Требования предъявляемые к риэлт. Организациям.
- •45.3. Специалисты по риэлт деятельности: требования, принципы поведения.
- •45.4. Гос. Регулирование риэлт. Деятельности.
42. Методы исчисления гудвилла
Прямые: синтетические
С пом. показателя дел.активности. (Обычно это объем продаж, средний за посл. 3 года, с корректировкой на основе ряда выборочных исследований и оценочной шкалы налоговых органов). Исп. для оценки ст-ти коммерч. Орг-й, где Г. – показатель, хар-щий способность достичь опр. объема продаж. Преим-во – простота , но оценка м.б. произведена с погрешностями.
С пом. финансового результата. Пр-тие не только имущ. Комплекс, но и инвестиции. Смысл - Г. появл. там, где рез-т пр-тия превышает тот, кот. оно должно получить в норм. условиях только благодаря своим осязаемым элементам, стоимость кот. м.б. измерена с пом. пок-ля чистых скорректированных активов. Рез-т отраж. в прибыли и рентабельности.
Косвенные. Наиболее распространенный – немецкий м-д/ м-д практиков. Ст-ть пр-тия опр. как среднее значение величины дохода и чистых скорректир. активов. Г.= ½ (доход – чистые скоррект. активы). -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
43. Коэффициент Тобина: сущность, содержание.
КОЭФФИЦИЕНТ ТОБИНА - отношение рыночной цены компании к цене замещения ее реальных активов (зданий, сооружений, оборудования, запасов, остатков денег на счетах). Коэффициент назван по фамилии экономиста, впервые предложившего исследовать такое соотношение. Рыночная цена компании наиболее достоверно проявляется лишь при реальной покупке ее другой компанией. Поэтому часто наиболее достоверное значение К.Т. можно получить на основе данных о слияниях и поглощениях. В остальных случаях это данные о капитализации компаний.
Данные многих современных компаний показывают, что в последние десятилетия К.Т. увеличивается, что свидетельствует о том, что все большую часть активов компаний занимают их нематериальные активы. Если цена компании в несколько раз превосходит цену ее материальных активов, то это означает, что ее нематериальные активы — талант ее персонала, эффективность управляющих систем, менеджмент, связи с потребителем — составляют основную часть ее совокупного капитала. Покупатель, таким образом, приобретает в основном не физические активы, а активы, представляющие собой набор талантов, возможностей, способностей и идей.
Компании сегодняшнего дня сильно отличаются от компаний прошлого прежде всего новой структурой основного капитала. Сегодня не материальные запасы определяют этот капитал, не основные фонды, а информация, знания, то, что называется интеллектуальным капиталом. Он не имеет материальной формы, и значительная его часть не принадлежит полностью капиталисту.
Сегодня для большинства компаний значения К.Т. колеблются от 5 до 10. Для наукоемких фирм этот коэффициент еще выше.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
43.1. Проблемы и необходимость оценки гудвилла.
При оценке бизнеса «гудвилл» как один из видов активов предприятия должен получить объективную оценку. В то же время для многих бухгалтеров, финансистов и профессиональных оценщиков не до конца ясна суть этого понятия. Дело в том, что в законодательстве большинства стран СНГ нет даже его определения. Вряд ли можно назвать определением порядок признания гудвилла, изложенный в стандартах бухучета: «Первоначальная стоимость нематер. активов, приобретенных как часть объединения организаций, признается по стоимости реализации. Если стоимость реализации нематериальных активов, приобретенных как часть объединения организаций, достоверно определить невозможно, актив не признается как отдельный нематериальный актив, но включается в гудвилл». Еще более затрудняет понимание сути дела положение международного стандарта, где без комментариев говорится о том, что «гудвилл, созданный внутри субъекта, не должен признаваться как актив». Установлено, что при приобретении имущ. комплекса превышение покупной стоимости над текущей стоимостью всех его активов, определенных на дату приобретения, составляет «цену фирмы» – гудвилл, который учитывается в бухгалтерском учете как немат. активы и погашается в виде амортизационных отчислений в течение срока, установленного законодат., но не более срока деятельности субъекта. То есть можно сделать вывод, что с точки зрения теории финансового менеджмента гудвилл – это не только разница между стоимостью чистых активов и ценой продажи, но и между рыночной стоимостью предприятия на дату оценки, которую может рассчитать только профессиональный оценщик.
МЕТОД ИЗБЫТОЧНОЙ ПРИБЫЛИ И ГУДВИЛЛ. Метод избыточной прибыли является одним из вариантов доходного подхода оценки предприятия. Иногда его называют «казначейским методом». Данный метод подвергается большой критике со стороны ряда специалистов, которые указывают на часто встречающиеся ошибки в его применении. Эти ошибки, которые были проанализированы в основном на предприятиях малого бизнеса, связаны с неверным определением чистого дохода и коэффициентов капитализации. Однако от этих ошибок не застрахованы оценщики и при использовании других методов. Если обоснованно определить среднеотраслевую норму на капитал и грамотно сделать все расчеты коэффициента капитализации, то можно получить вполне удовлетворительный результат. Причем абсолютная ошибка, возможная при данном методе, будет значительно меньше, чем при капитализации общей прибыли, так как избыточная прибыль во много раз меньше, а стоимость материальных активов достаточно точно рассчитывается.
ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ ГУДВИЛЛ И ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЕГО В ОЦЕНКЕ ПРЕДПРИЯТИЯ. Как отмечалось выше, гудвилл – это потеря стоимости, связанная со снижением чистого операционного дохода. Снижение дохода возможно в связи с физическим, функциональным износом и негативным влиянием экономических факторов, т. е. в результате влияния трех вышеперечисленных износов. Величину физического износа в бухгалтерском учете и теории оценки принято определять как отношение фактического срока службы к общей продолжительности экономической жизни актива. Функциональный и экономический износы определяются экспертным путем профессиональными оценщиками. Общепринятая методика их расчета отсутствует, поэтому величина этих износов, определенная различными оценщиками, может отличаться в 2 раза и более. Поскольку при оценке предприятия износ по своей экономической сущности – это гудвилл, то появляется возможность объективной оценки его величины. Кроме того, существует проблема отражения в отчетности морального (функционального) и экономического износа. Поэтому в бухгалтерской отчетности более точно с научной и практической точки зрения отражать моральный и экономический износ в форме отрицательного гудвилла.
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ГУДВИЛЛА ПО ОБЪЕМУ РЕАЛИЗАЦИИ. Помимо метода оценки гудвилла по фактической сумме прибыли, который приведен выше, гудвилл можно оценивать по объему реализации продукции. Правда, давая в целом верное определение гудвиллу, он при расчета понимает его почему-то не как актив, а только как сверхприбыль, т. е. промежуточную величину для оценки гудвилла как актива. Недостаток методов определения гудвилла по среднеотраслевым показателям рентабельности заключается в том, что в условиях зарождающейся рыночной экономики достоверные данные об их величине отсутствуют. Для восполнения этого недостатка нами разработаны два метода определения гудвилла, для которых не требуются среднеотраслевые показатели.
КВАЛИМЕТРИЧЕСКИЙ МЕТОД ОЦЕНКИ ГУДВИЛЛА. Квалиметрия – это наука, изучающая методы измерения качества. Суть квалиметрического анализа сводится к тому, что оценка качества производится на основании сравнения оцениваемого объекта с аналогами, имеющими наивысшие и наихудшие качественные показатели.
БИНОМИНАЛЬНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ ГУДВИЛЛА. Как известно, рыночная стоимость активов напрямую зависит от величины чистого операционного дохода, который они генерируют. Метод назван биноминальным, поскольку он основан на анализе двойственного характера объекта оценки и его стоимости. В результате согласования противоречий между оценкой максимальной и минимальной полезности бизнеса обеспечивается достижение компромисса двух противоположных интересов продавца и покупателя. Степень полезности определяется степенью максимально возможной загрузки предприятия, т. е. отношением его фактической и проектной производительности. Поскольку стоимость предприятия является синтезом анализа его прошлой (last) и будущей (future) деятельности, то биноминальная модель оценки базируется на двух неразрывных составляющих этих противоположных сторон стоимости.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------