35) Виды ипотеки и их содержание

В РБ ипотека может возникать из договора или на основании законодательного акта при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательном акте предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в ипотеке.

В мировой практике существуют следующие виды ипотеки:

1. оборотная (ипотека с выдачей залогового свидетельства);

2. обеспечительная (книжная): ипотека записывается в земельную книгу;

3. вторая ипотека (кредит под уже заложенную недвижимость);

4. ипотека выплачиваемая (постепенно выплачивается в течение определенного количества лет);

5. закрытая ипотека (запрещено досрочное погашение);

6. ипотека «младшая» (ипотека, которая по правам уступает 1-му и имеет более высокую % ставку);

7. нулевая ипотека (досрочная коммерческая ипотека с нулевым купоном, т.е. с выплатой процентов из основной суммы при погашении);

8. обратная ипотека (ипотеч. кредит, по кот. заемщик периодически получает от кредитора оговоренные суммы в зависимости от стоимости нед-ти; позволяет пополнить доходы владельцам собст-сти);

9. ипотека обратная рентная (получение пожизн. ренты в обмен на постепенную утрату прав на нед-ть);

10. ипотека открытая (залог, под который может быть получен дополнительный заем);

11. ипотека первичная (форма долгосрочной ценной бумаги);

12. ипотека последующая (залог объекта уже ранее сдаваемого);

13. ипотека постоян. (в теч. всего срока платятся только %, а основная сумма выплач.единовременно по истечении срока кредитования);

14. ролл-оверная ипотека (кредит с плавающей ставкой);

15. ипотека с дифференцированными платежами;

16. ипотека в зависимости от типа приобретаемой недвижимости (кредит на покупку комнаты; кредит на покупку квартиры; кредит на покупку загородной недвижимости; кредит на иные цели (ремонт) и др.)

17. ипотека по предметам залога (земельный участок, жилой дом и т.д.).

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

36. Инвестиции в нед-ть и формы дохода от них

Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.

Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными.

Прямые – приобретение недвижимости на торгах в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой.

Косвенные – покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные.

Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, – долгосрочные.

Преимущества инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг:

1. В отличие от корпоративных ценных бумаг, например акций, по которым дивиденды выплачиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью, так как ежемесячная оплата аренды ведет к ежемесячным выплатам инвестору.

2. Денежный поток доходов от владения недвижимостью менее динамичен, чем денежный поток доходов корпораций с высокой долей заемного капитала.

3. Ставка доходности корпораций в целом ниже, чем недвижимости. Это связано с тем, что интенсивная работа активов недвижимости сравнима с большинством сфер бизнеса.

4. Инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем инвестиции в акции.

На источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:

– ожидаемый доход на инвестиции; – ставка банковского процента; – налоговая политика в целом и в инвестиционной сфере в частности; – темпы инфляции; – степень риска инвестиций в недвижимость.

И все же рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

– инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором; – в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности; – вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции; – рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен; – вложения в недвижимость сопровождаются приемлемой доходностью операций на этом рынке.

Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

– увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов; – будущие периодические потоки денежных средств; – доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------