32. 2 Оценка рын. Стоим-ти нед-ти

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, рыночный подход (сравнительный подход).

Затратный – подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Доходный – подход к оценке, базирующийся на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Рыночный – подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

33) Сущность ипотечного кредитования

Ипотека – залог недвижимого имущества и иного имущества, приравненного к недвижимому, при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

1.земельные участки, находящиеся в частной собственности; 2.предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество; 3.жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир; 4. дачи, садовые дома, гаражи и т.д.; 5.воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

С 1 января 2009 г. в РБ начал действовать закон «Об ипотеке», согласно которому ипотека земельных участков, иного имущества допускается лишь постольку, поскольку их оборот допускается законодательными актами. Участки недр, водные объекты, леса не могут быть предметом ипотеки. В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

1. одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

2. двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник и/или участник финансового рынка.

Преимущества и недостатки ипотеки

1.Главным преимуществом ипотеки все же остается то, что, вместо  долгосрочного накапливания необходимой суммы на покупку квартиры, загородного дома или прочего имущества,  возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире или, скажем,  доме.

2.Приобритаемое жильё, сразу становится собственностью заемщика и существует возможность зарегистрироваться  в новом жилье заемщику и членам его семьи.

3.Ипотечное кредитование-это безопасная операция. Нет никакого риска утраты права собственности на имущество, включаю случаи потери заемщиком трудоспособности.

4.Заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке. 

Изучим недостатки:

1.Пожалуй, самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать  порой до 100 % и более. Так же, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы:

а) Оплата услуг оценочной компании и нотариуса

б) Плата банку за рассмотрение заявки на кредит

в) Сбор за ведение ссудного счета

Накладные расходы в общности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение имущества.

2.Большинство банком предъявляет к заемщикам ряд обязательных документов, для возможности получения ипотечного кредита, это:

а) Документальное подтверждение доходов

б) Наличие регистрации и российского гражданства

в) Определенный стаж работы на одном месте

г) Возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

34) Основные участники системы ипотечного кредитования На рынке ипотечного кредитования действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Заемщики (залогодатели) - физические и юридические лица, обратившиеся за получением кредита и получившие его. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющиеся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог.

К ним предъявляются следующие требования: -  надежность и платежеспособность; -  добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;

-  способность внести авансовые платежи.

Кредиторы – банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты.

Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство. Преимущества ипотечного кредитования для банков:

-  сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;

-  долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;

-  ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;

-  закладные могут активно обращаются на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита. Недостатки ипотечного кредитования для банков:

-  необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов -  оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;

-  долгосрочное отвлечение денежных средств;

-  большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных % ставок.

Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредитами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды.

Правительство создает условия для надежного функц-ния системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор над деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

Существует также множество второстепенных участников рынка ипотечных кредитов, таких, как продавцы, операторов вторичного рынка ипотечных кредитов, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риэлтерские фирмы.

Продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам.

Операторы вторичного рынка специализированные орган-ии, осущ. рефинансирование кредитов.

Страховые компании осуществляют имущественное страхование, личное страхование заемщиков и страхование гражданско – правовой ответственности участников ипотечного рынка.

Оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

Риелторские фирмы – юр. лица, профессиональные посредники на рынке купли – продажи недвижимости.

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.

Поручители - физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по  его  обязательствам.    Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает тем самым устойчивость и непрерывность процесса финансирования.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------