- •1.Менеджмент недвижимости: сущность, функции управления.
- •2.Управление рынком недв-и : сущность, цели и задачи.
- •3.Принципы управления рынком недв-и
- •4.Виды и направления управления недвижимости
- •5.Доверительное управление
- •6.Сервейинг: сущность, функции, задачи
- •7.Определение понятия “недвижимость”
- •10.Экономическая и социальная сущность недвижимости
- •11. Классификация объектов недвижимости
- •12. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •13.Среда функционирования об недвиж.
- •14. Функции и особенности рынка недвижимости
- •15. Структура рынка недвижимости Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:
- •16) Признаки классификации рн
- •17. Сегментация рынка недвижимости. При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:
- •18) Особенности сделок с н. Общая характеристика.
- •19) Сущность, виды, содержание сделок с объектами н
- •20) Сделки с земельным участками
- •21) Сделки с садовыми участками и дачами
- •22. Сделки с жилыми помещениями
- •23. Способы приобретения жилья за рубежом:
- •24. Сервитут
- •25. Оц деят-ть на р. Н.
- •26. Принципы оценки недвижимости
- •27. Стоимость недвижимого имущества: сущность, виды
- •28. Особенности оценки различных объектов недвижимости
- •29) Классификация видов оценки недвижимости
- •30. Доходный подход
- •31. Сравнительный подход
- •32. Затратный подход
- •32.1. Процесс оценки, этапы методы.
- •32. 2 Оценка рын. Стоим-ти нед-ти
- •33) Сущность ипотечного кредитования
- •35) Виды ипотеки и их содержание
- •36. Инвестиции в нед-ть и формы дохода от них
- •37. Андеррайтинг: сущность, содержание
- •37.1. Сущность и виды страхования.
- •37.2. Гос. Регулирование страхования нед-ти.
- •37.3. Обязат. Страхование ответ-ти коммерчю орг-ций, осущ. Риэлтерск. Деятельность.
- •37.4. Виды страховых полисов.
- •38. Гос. Регулирование рн: сущность, формы и функции
- •39. Правовые основы регулирования нед-ти в рб.
- •40. Налогообложение нед-ти: понятие и общее положение
- •41. Сущность и значение гудвилла
- •42. Методы исчисления гудвилла
- •43. Коэффициент Тобина: сущность, содержание.
- •43.1. Проблемы и необходимость оценки гудвилла.
- •44.3. Участники инвестиционной деятельности в недвижимости
- •44.1 Сущность и виды инвестиций.
- •44. 2. Цели инвестиций в нед-ть.
- •44.4 Относительный уровень риска инвестиций в нед-ть
- •45.1 Риэлт. Деятельность:сущность и перечень работ.
- •45.2. Требования предъявляемые к риэлт. Организациям.
- •45.3. Специалисты по риэлт деятельности: требования, принципы поведения.
- •45.4. Гос. Регулирование риэлт. Деятельности.
32. Затратный подход
Затратный метод заключается в определении рыночной стоимости объекта недвижимости на основании данных о стоимости собственных источников и рассчитывается как разница между суммой всех активов предприятия и его обязательствами. Данный подход рассматривает рын. стоимость объекта недвижимости с точки зрения понесенных издержек на его создание и основан на анализе активов предприятия.
V = VI + Vв – Ин + Кос + Пр, где VI – стоимость участка земли; Vв – стоимость улучшений (прямых затрат на строительство зданий и сооружений); Ин – накопленный износ улучшений; Кос – косвенные затраты (расходы в процессе строительства или после завершения строительства, необходимые для нормального функционирования недвижимости или подготовки ее к продаже (затраты на маркетинг));
Пр – предпринимательская прибыль.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка используются следующие методы:
метод 85 DM (впервые был применен в ГДР): стоимость определяется путем умножения самой низкой стоимости в регионе на коэффициенты, учитывающие специфические условия местонахождения; применяется в условиях полного отсутствия земельного рынка;
метод сравнения продаж (сравниваем разные стоимости);
метод сравнительных стоимостей;
метод техники остатка (определяется стоимость через известный настоящий или будущий доход);
метод сравнения городов;
метод аллокации (метод переноса): определение стоимости происходит по удельному весу стоимости земли в стоимости недвижимости, или в стоимости здания объекта-аналога;
метод капитализации: применяется если участок земли сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений;
метод затрат на освоение;
адаптированный метод капитализации дохода.
В основе этого подхода лежит принцип замещения.
Этапы затратного подхода:
- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз); - расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс); - расчет накопленного износа (Ин): - физ. износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физ. старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; - функциональный износ - износ из-за несоответствия совр. требованиям, предъявл. к подобным объектам; - внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов; - расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си; - определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.
Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:
- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; - технико-экономический анализ нового строительства и улучшений; - оценка общественно-государственных и специальных объектов; - оценка объектов на малоактивных рынках; - оценка для целей страхования и налогообложения.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3. Несоотв-вие затрат на приобретение оценив. объекта нед-ти затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 7. Проблематичность оценки земельных участков.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------