25. Оц деят-ть на р. Н.

оценка – процесс и результат определения стоимости недвижимости. Процесс оценки – определенная последовательность процедур, используемая для получения стоимости. Оценка стоимости- расчетная или экспертная оценка стоимости имущества или какого –либо имущ права, проводимая оценщиком или экспертом-оценщиком.

Под оценочной деятельностью поним деят юр лиц и физ лиц по установлению стоимости объекта оценки с использ определенных правил и методик, а также правовых отношений, возник между оценщиком и заказчиком в процессе проведения оценки.

Главная задача оценки - оценить имущ права владельца (рын стоимость) для возможной последующей передачи этих прав.

Оценка различных видов стоимости недвиж имущества производится для следующих целей:

1исполнение права наследования или судебного приговора

2купли/продажи или сдачи в аренду.

3внесение объекта недвижимости в качестве вклада в уставный фонд организации

5ипотечного кредитования 6 для переоценки основных средств

7для кадастровой оценке 8 для страхования 9 для ликвидации и т д.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

26. Принципы оценки недвижимости

Теоретическая основа оценки недвижимости при исп оценочного подхода – это оценочные принципы, сформулированные как результат обобщения теоретических основ экономики предприятия и опыта отечественных и зарубежных оценщиков.

4 группы принципов оценки:

1.принципы пользования:

-Принцип полезности, т е способность объекта недв удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в данное время. В случ удовлетворения потребностей пользователя это может быть выражено в виде потока доходов.

-принцип замещения – Разумный покупатель не заплатит больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с такой же степенью полезности. Данный принцип исп во всех подходах к оценке недвижимости.

- принцип ожидания- стоимость объекта, приносящего доход определяет текущую стоимость буд доходов, которые как ожидается принесет данный объект. Данный подход является основным при исп доходного подхода.

2 принципы, связ с объектом недвижимости:

- принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход после оплаты расходов на труд, капитал и управление.

- принцип вклада, или предельной продуктивности. В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

- принцип возрастающей лил уменьшающейся отдачи (доходности). Увеличение капиталовложений в основное составляющее объекта недв обуславливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного момента, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений, т е данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости.

- принцип сбалансированности, или пропорциональности. Любому виду объекта недв соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль.

- оптимальной величины. Подразумевает получение максимальной прибыли от использования объектов недв.

- принцип экономического или оптимального разделения имущ прав. Система имущ прав в РБ предусматривается ГК разделение имущ прав осуществляется след образом:

1физ разделение (делится на части) 2разделение по времени владения

3разделение совокупности имущ прав собственности, т е право пользования, распоряжения и т д.

4разделение имущ прав среди среди участников (совместная аренда). 5разделения по залоговым правам.

3. Принципы, связанные с рыночной средой:

- принцип зависимости(внешнего воздействия). Различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

- принцип соответствия стандартов, действующих в данном регионе.

- принцип спроса и предложения. Заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограничением его предложения

- принцип конкуренции (капитал движется туда, где меньше конкуренция)

- принцип изменения. Соотносится с жизненным циклом объекта недвижимости.

4 Принцип наиболее лучшего и эффективного исп объекта недвижимости. Предполагает разумное исп объекта недв, что обеспечит ему наивысшую текущую стоимость на дату оценки, исп выбран-е из разумных альтернативных вариантов и привод к наивысшей возможной стоимости.

Оптимизация данных принципов предполагает: определение потенциала объекта недвижимости; анализ возможностей рынка; правовая обоснованность застройки; технологическая обоснованность; финансовая обоснованность.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------