Оценка стоимости продаваемых квартир и комнат государственного (муниципального) жилого фонда

Пример. Стоимость квартиры или комнаты определяется, исходя из инвентарной стоимости 1 м² строения, общей площади квартиры или площади свободной комнаты с учетом коэффициентов, определяющих потребительские качества жилья по уровню его комфортности, наличию коммунальных услуг, близости станций метро и т.д.

Стоимость свободной квартиры, р., можно определить по формуле:

С_кв= С_иПК_п,

где С_и — инвентаризационная стоимость 1 м² строения, исчисленная районным проектно-инвентаризационным бюро в целях налогообложе­ния по состоянию на текущий год, р.; П — общая площадь квартиры, м²; К_п — суммарный коэффициент, учитывающий потребительские каче­ства квартиры.

Составляющие коэффициенты потребительских качеств приводятся в паспорте свободного жилого помещения.

При определении стоимости свободного изолированного помещения в коммунальной квартире (т.е. комнаты) за исходную единицу оценки принимается стоимость 1 м² выкупаемой комнаты.

Стоимость 1 м² свободной комнаты эквивалентна инвентаризацион­ной стоимости 1 м² строения, в котором находится выкупаемое жилое помещение, определенной районным проектно-инвентаризационным бюро для целей налогообложения по состоянию на текущий год.

Стоимость свободной комнаты, р., определяется, исходя из ее жилой площади, инвентаризационной стоимости 1 м² строения, в котором про­дается комната, и системы коэффициентов, учитывающих уровень ее потребительских качеств:

С_к=С_иП К'_п ,

где П — площадь комнаты в коммунальной квартире, м²; К'_п — суммар­ный коэффициент, учитывающий потребительские качества коммуналь­ной квартиры и продаваемой комнаты.

Приведем примеры расчета стоимости свободной квартиры и свобод­ной комнаты в трехкомнатной квартире государственного жилого фонда.

Расчет стоимости свободной квартиры государственного

жилого фонда (в ценах 2000 г.)

Инвентаризационная стоимость 1 м² двухкомнатной квартиры пло­щадью 58 м², исчисленная районным проектно-инвентаризационным бюро по состоянию на текущий год, составляет 196 р.

Потребительские качества квартиры характеризуются коэффициен­тами:

0,26 — этаж седьмой, т.е. между первым и последним;

0,66 — высота помещения более 2,75 м, но менее 3,00 м;

2,45 — все комнаты изолированные;

0,35 — площадь подсобных помещений, включая кухню, 10 м²;

0,40 — раздельный санузел;

0,28 — балкон;

0,45 — лифт;

0,18 — мусоропровод на лестничной клетке;

0,40 — ванна, горячее водоснабжение централизованное;

0,12 — ориентация окон двух жилых комнат на восток;

0,18 — удаленность от метро — 3 остановки (наземным транспортом).

Тогда

К„ = 0,26 + 0,66 + 2,45 + 0,35 + 0,40 + 0,28 + 0,45 + 0,18 + 0,40 + 0,12 х х 2 + 0,18 = 5,85;

С_кв= 196 • 58 • 5,85 = 66 503 р.

Расчет стоимости свободной комнаты в трехкомнатной квартире

государственного жилищного фонда

Инвентаризационная стоимость 1 м² комнаты площадью 18 м², ис­численная районным проектно-инвентаризационным бюро в целях на­логообложения, по состоянию на текущий год составляет 1,6 тыс. р.

Потребительские качества коммунальной квартиры характеризуются коэффициентами:

0,45 — этаж седьмой, т.е. между первым и последним;

0,35 — высота помещения менее 2,75 м;

0,1В — площадь подсобных помещений, включая кухню, 12 м²;

0,30 — раздельный санузел;

0,45 — лоджия;

0,45 — лифт;

0,16 — мусоропровод на лестничной клетке;

0,35 — ванная;

0,27 — горячее водоснабжение централизованное;

0,09 — телефон;

0,03 — ориентация окна жилой комнаты на запад;

0,25 — удаленность от метро — 2 остановки (наземным транспортом);

0,45 — три нанимателя в коммунальной квартире.

Тогда

К_п = 0,45 + 0,35 + 0,18 + 0,30 + 0,45 + 0,45 + 0,16 + 0,35 + 0,27 + 0,09 + + 0,03 + 0,25 + 0,45 = 3,78;

С_к= 1600 * 18 * 3,78 = 107 424 р.