1.8 Динамика цен на недвижимость за сентябрь 2012

Для ознакомления с рынком недвижимости и тенденций его развития необходимо анализировать статистические данные. В данной курсовой работе представлен анализ цен на недвижимость в сентябре 2012 г. и изменение стоимости недвижимости в России за месяц и за год по сведениям РосРиэлт-Недвижимость (приложение Б).

Из этой таблицы можно сделать вывод, что практически вся недвижимость в стране подорожала. Здесь не маловажную роль играет сезонный фактор времени. В зависимости от того, в какой сезон совершается покупка, стоимость также будет плавать в известном диапазоне. Законы спроса и предложения никто не отменял. Пик покупок жилой недвижимости приходится на весенний и осенний период, а также на конец зимнего времени. Это связано с тем, что заканчиваются праздники, а в летний период можно более спокойно произвести в новоприобретенной квартире ремонт. Бизнес-объекты менее подвержены изменениям цен в зависимости от времени. Повышение цен на недвижимость в определенном уровне связано с подорожанием доллара и строительных материалов, а также ростом инфляции.

В минусе за год находятся только земля, офисы и гаражи, причем последние вероятнее всего больше не будут иметь тенденцию к дальнейшему снижению стоимости (по крайней мере значительную), так как изменение в цене за месяц не сильно отрицательное. Стоимость офисов в основном повышается из-за повышения количества сделок с этой недвижимостью. Видимо, деловая активность несколько снижена из-за мирового кризиса.

Что же касается аренды, то можно с долей уверенности сказать, что арендная ставка торговых площадей будет повышаться в ближайшее время. Покупательский спрос на товары постепенно будет расти и достигнет своего пика во время новогодних праздников, а это не может не отразится на стоимости аренды торговой недвижимости.

2 Расчет и анализ доходов и расходов функционирования двухэтажного магазина смешанной торговли с подвалом

2.1 Описание объекта недвижимости

Объектом курсовой работы является магазин смешанной торговли.

Здание имеет два этажа, подвал и следующие технико-экономические показатели:

- полезная площадь – 2300 м²;

- площадь земельного участка – 1000 м²;

- строительный объем – 8000 м³;

- материал стен – кирпичные;

- коэффициент недозагрузки площадей – 0,3;

- коэффициент недосбора платежей – 0,01.

Объект введен в эксплуатацию в 2002 году и расположен на пересечении улиц Постникова и Цвиллинга по адресу: ул. Постникова, д. 32а. Таким образом, здание расположено на границе Промышленного района и Центрального, но относится к Промышленному району. Исследуемый объект находится вблизи центра города. Здесь прекрасно развиты транспортные, людские, информационные потоки. На сегодняшний момент район объединяет большую часть населения, поэтому расположение здесь объекта торговли экономически целесообразно.

Район сосредотачивает в себе несколько главных транспортных артерий (ул. Постникова и ул.Цвиллинга), на одной из которых (ул. Постникова) расположен исследуемый объект. Улица Цвиллинга охватывает большую часть людского потока в масштабах всего города, поэтому можно сделать вывод об очень удачном расположении объекта недвижимости.

Район имеет развитую инфраструктуру, представленную непосредственной близостью с парком имени С.М. Кирова и с парком имени В.А. Перовского, ЦПКиО «Тополя», кинотеатром «Космос», Оренбургской Государственной Медицинской Академией, Театром Музыкальной комедии и др. Кроме того, этот район является деловым центром города, так как здесь сосредоточен целый комплекс зданий административного назначения (здание администрации, регистрационная палата, комитет по управлению имуществом, комитет по градостроительству и архитектуре, управление жилищной политикой, министерство сельского хозяйства и др.). Практически все, что связано с управлением города находится здесь. Относительно недалеко от исследуемого здания расположены банки («Юниаструм Банк», «Банк Москвы»).

Центр города – это своеобразный магнит для торговой недвижимости. Здесь на каждом шагу встречаешь магазины, бутики, торговые центры, салоны красоты и другие предприятия услуг, но небольшая отдаленность от центра нашего объекта позволяет сократить круг конкурентов, которые будут представлены небольшими магазинами, кафе. Понятно, что конкурировать с ТЦ «Восход» или ТЦ «Центр» объект не может, но он легко обойдет остальные небольшие магазины, расположенные на улице Постникова и Цвиллинга. Главным конкурентом для нашего здания будет ТЦ «7 слонов», расположенный здесь же на улице Постникова. Но наш объект обладает некоторым преимуществом: здание обладает прекрасной визуальной доступностью и доступностью автомобильного и общественного транспорта, хорошей проходимостью.

Характеризуя окружение объекта недвижимости, особое внимание следует уделить близлежащей застройке и окружающему населению. Застройка представлена в основном объектами делового назначения (офисы). Жилые районы достаточно далеко, но в пределах шаговой доступности.

Население исследуемой части города составляют по большей части люди, достигшие трудоспособного возраста. Платежеспособность в данном районе города относительно высокая. Клиентская база магазина состоит их двух потоков: людей, работающих и проживающих в этом районе, и людей, возвращающихся после работы или отдыха на личном транспорте из центра города. Удачное расположение на одной из главных магистралей города позволяет говорить о перспективе охвата большей территории, за счет интенсивного движения автомобильного транспорта.

Одним из основных показателей удобства торговых центров и магазинов для покупателей является наличие парковки и организация транспортного движения вокруг здания. Площадь земельного участка в 1000 м² позволяет создать достаточно парковочных мест. Также стоит не забывать о благоустройстве этой территории, что увеличивает привлекательность магазина для посетителей.

Для экономически эффективной работы объекта недвижимости следует сформировать ассортимент продукции и услуг, который будет предоставлять здание. Предполагается в подвале разместить кафе или другое какое-нибудь предприятие питания, пункт оплаты коммунальных услуг, парикмахерскую, полиграфический отдел, фотоуслуги. Якорным арендатором выступит отдел деловой одежды (костюмы, рубашки, сорочки, брюки, ремни и др.) и обувной отдел, расположенные на первом этаже. На втором этаже будут находиться отдел канцелярии и офисных принадлежностей, продовольственный отдел, цветочный отдел, отдел бытовой химии, аптечный пункт, отдел бюжетерии и сувениров.