Содержание

Введение…………………………………………………………………….6-7

1 Анализ стоимости объектов недвижимости……………………………8

1.1 Понятие стоимости, различие «цены» и «стоимости». Связь понятий «стоимость» и «затраты»……………………………………………………………8-9

1.2 Виды стоимости………………………………………………………...9-11

1.3 Факторы, влияющие на стоимость…………………………………….11-14

1.4 Учет жизненного цикла объекта недвижимости при определении стоимости и управлении………..........................................................................14-16

1.5 Состав и структура сметной стоимости строительства и строительно-монтажных работ……………………………………………………………………16-20

1.6 Отличие рыночной цены от сметной………………………………….20-21

1.7 Особенности и методы оценки недвижимости……………………….21-22

1.8 Динамика цен на недвижимость за сентябрь 2012…………………...22-23

2 Расчет и анализ доходов и расходов функционирования двухэтажного магазина смешанной торговли с подвалом………………………………………..24

2.1 Описание объекта недвижимости……………………………………..24-25

2.2 Анализ рынка недвижимости………………………………………….25

2.2.1 Анализ рынка недвижимости и динамика цен на различные типы недвижимости………………………………………………………………………..25-26

2.2.1.1 Анализ рынка жилой недвижимости по кварталам……………....26-29

2.2.1.2 Анализ рынка складской недвижимости………………………….29-31

2.2.1.3 Анализ рынка торговой недвижимости…………………………....31-33

2.2.1.4 Анализ рынка офисной недвижимости…………………………....33-35

2.2.2 Состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (аренда) на земельные участки. Размер арендной платы………..35-37

2.2.3 Подробный анализ рынка торговой недвижимости………………...37

2.2.3.1 Предложение площадей…………………………………………….37-40

2.2.3.2 Соотношение спроса на объекты различных классов в данном сегменте………………………………………………………………………………41-42

2.2.3.3 Наиболее активные участники сегмента рынка…………………..42-44

2.2.3.4 Доля свободных площадей…………………………………………44-45

2.2.3.5 Арендные ставки на объекты различных классов в данном сегменте. Цены предложения/продаж…………………………………………………………45-46

2.2.3.6 Уровень эксплуатационных расходов……………………………..47-48

3 Анализ доходов объекта недвижимости………………………………...49

3.1 Структура доходов……………………………………………………...49-50

3.2 Планирование поступления доходов…………………………………..50

3.2.1 Формирование потенциального валового дохода, определение текущих ставок арендной платы……………………………………………………………....50

3.2.2 Расчет действительного валового дохода……….…………………..50-51

3.3 Планирование операционных расходов………………………………..51

3.3.1 Структура операционных расходов………………………………….51-52

3.3.2 Налогообложение недвижимости и учет налогов…………………..52-54

3.3.3 Экономические аспекты страхования недвижимости……………...54

3.3.4 Определение расходов на управление, бухгалтерские и юридические услуги…………………………………………………………………………………55-56

3.3.5 Оценка расходов на маркетинг………………………………………56-57

3.3.6 Расходы на ресурсы и эксплуатацию………………………………..57-59

3.4 Планирование операционных расходов……………………………….59

3.4.1 Схемы финансирования недвижимости и расчет платежей по обслуживанию долга…………………………………………………………………59

3.4.1.1 Размер ставки процента……………………………………………..59

3.4.1.2 Расчет платежей по обслуживанию долга………………………....59-60

3.4.2 Расчет чистого операционного дохода собственника……………...60-61

3.4.3 Расчет рентабельности………………………………………………..61

Заключение……………………………………………………………….....62

Список использованных источников………………………………………63

Приложение А……………………………………………………………….64-65

Приложение Б……………………………………………………………….66

Приложение В……………………………………………………………….67

Приложение Г…………………………………………………………….....68