3.3 Планирование операционных расходов

3.3.1 Структура операционных расходов

Операционные расходы - это периодические расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

Операционные расходы принято делить на:

- условно-постоянные;

- условно-переменные (эксплуатационные);

- расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Это налоги на землю и имущество, страховые платежи, расходы на содержание охраны, заработную плату обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на данную заработную плату.

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг.

Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов.

В то же время можно выделить типичные статьи расходов, которые характерны практически для любого объекта:

- расходы на управление;

- расходы по заключению договоров аренды;

- заработная плата обслуживающего персонала;

- расходы на вывоз мусора;

- коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализация;

- расходы на содержание территории и автостоянки;

- расходы по обеспечению безопасности;

- прочие расходы.

К расходам на замещение относятся расходы, либо которые имеют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт.

Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности их не резервируют. Следует отметить, если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения, то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости.

3.3.2 Налогообложение недвижимости и учет налогов

1) Налог на имущество.

В соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации налог на имущество составляет 2,2% остаточной стоимости остаточных средств, т.е. это стоимость определяется как стоимость воспроизводства, рассчитанная в рамках затратного подхода за вычетом НДС корректируемая на величину предполагаемой амортизации. Налог на имущество рассчитывается по формуле:

Н_им = ПВС₁₁ С_н.и , (9)

где С_н.и – размер налоговой ставки;

ПВС₁₁ – полная восстановительная стоимость объекта недвижимости.

Для расчета полной восстановительной стоимости (ПВС) используется формула:

ПВС₁₁ = V К_кл U_общ, (10)

где – величина нормативной стоимости объекта аналога, приведенная в ценах 1969 года. Определяется по сборникам УПВС - укрупнённым показателям восстановительной стоимости. Принимаем по сборнику №33 укрупненных показателей восстановительную стоимость для магазинов продовольственных, промтоварных и смешанной торговли двухэтажных и более (здание с подвалом). Данный сборник приведен в приложении В, принимаем 25,4 руб.;

V – строительный объем здания;

К_кл– поправочный коэффициент на климатический район, определяемый по технической части сборника УПВС. Он равен 1,14 для I климатического района;

U_общ – общий индекс.

Общий индекс рассчитывается по формуле:

U_общ = U_69-84 К_69-84 U_84-91 К_69-84 U_91-12, (11)

где U_69-84 – индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам на первое января 1984 года, определяемое по Приложение №1 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлены в составе отрасли». Постановление №94 ГосСтрой СССР «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных районов строек» от 11 мая 1983 г. Индекс равен 1,20;

К_69-84 – территориальный коэффициент к U_69-84 на региональное различие в уровне цен, определенный по приложению №2 Постановления №94 ГосСтрой СССР «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных районов строек» от 11 мая 1983 г. Для Оренбургской области равен 1,02;

U_84-91 – индекс перехода от сметных цен 1984 года к сметным ценам на первое января 1991 года, определенное по Приложению «Индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и прочих затрат и территориального коэффициента» к письму №14 – Д ГосСтрой СССР «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат на строительство» от 6 сентября 1990 г. Равен 1,61;

К_69-84 – территориальный коэффициент к U_84-91 на региональное различие в уровне цен, определенный по Приложению к Письму №14 – Д ГосСтрой СССР «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат на строительство» от 6 сентября 1990 г. Для Оренбургской области равен 1,02;

U_91-12 – отраслевой индекс перехода от сметных цен 1991 года к текущим ценам на дату оценки. Определяется по справочнику Ко-Инвест. Данный индекс равен 60,23.

Подставив числовые значения в формулу (11) получим:

U_общ = 1,2 1,02 1,61 1,02 60,23 =121,07

Рассчитаем ПВС по формуле (10):

ПВС₁₁ = 25,4 8000 1,14 121,07 = 28045623,36 р.

Вычислим налог на имущество по формуле (9):

Н_им = 28045623,36 0,022 = 617003,71 р.

2) Налог на землю. Собственники земли — зем­левладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облага­ются ежегодным земельным налогом, размер которого не зави­сит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в форме стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.

Налог на землю считается по формуле:

Н_зу = С_к.зу Р_нс S_зу , (12)

где Р_нс – размер налоговой ставки, равный 1,5%;

S_зу – площадь земельного участка;

С_к.зу – кадастровая стоимость земельного участка. Определяется по кадастровой карте Российской Федерации. В данном случае кадастровая стоимость 1 м² равна 5533,41 рублей (см. приложение Г).

Рассчитаем налог на землю по формуле (12):

Н_зу = 5533,41 0,015 1000 =83001,15 р.

3.3.3 Экономические аспекты страхования недвижимости

Страхование имущества юридических лиц, в собственности которых находятся торговые площади, производственные цеха, офисные площади, склады и оборудование, подразумевает возмещение ущерба, причиненного по причине взрыва, возгорания, выхода из строя водопровода, канализации и отопления, а также стихийных бедствий и действий иных лиц. Страхование имущества предприятий может включать в себя элементы оформления помещений, мебель, офисную технику и запасы товаров. Договор на страхование заключается в соответствии с действующими тарифами и в зависимости от его продолжительности.

Страховые взносы рассчитываются как страховые платежи от стоимости воспроизводства объекта недвижимости по формуле:

З_стр.пл = ПВС₁₁ С_взн , (13)

где С_взн – страховые взносы, 1,5%.

З_стр.пл = 28045623,36 0,015 = 420684,35 р.

3.3.4 Определение расходов на управление, бухгалтерские и юридические услуги

Каждая организация обязана осуществлять ведение кадрового делопроизводства (кадрового учета) в соответствии с Трудовым законодательством Российской Федерации. Это организационно-правовая основа трудовых отношений работника и работодателя, позволяющая построить стабильную систему управления персоналом. В нашем случае, когда собственник сдает площади в аренду, забота о наборе и зарплатах продавцов полностью лежит на арендаторах. Собственник обязан лишь предоставить функционирование здания и обеспечить работу с арендаторами.

Для обеспечения бесперебойной и качественной работы торгового центра в нём должны функционировать следующие отделы:

- бухгалтерия;

- хозяйственный отдел и служба уборки;

- технический отдел;

- отдел кадров и управления персоналом;

- юридический отдел;

- служба охраны.

Для определения расходов на управление персоналом составим таблицу персонала торгового центра (не включая продавцов, поваров, парикмахеров и другого персонала, зарплату которого выплачивают арендаторы)

Таблица 20 – Служебный персонал торгового центра

Персонал ТЦ	Количество	Оплата труда в месяц, р.
		одного человека	всего
Директор	1	60000	60000
Бухгалтер	1	18000	18000
Заведующий магазином	1	30000	30000
Заведующий складом	1	22000	22000
Юрист	1	18000	18000
Охранник	3	12000	36000
Уборщицы	6	8000	48000
Дворник	1	5000	5000
Специалисты технической части	3	18000	54000
Итого:			291000

Таким образом, расходы на персонал в месяц составляют 291000 рублей. Тогда расходы в год составят 3492000 рублей. Структура персонала представлена на рисунке 16.

 

Рисунок 17 – Организационная структура работников торгового центра

3.3.5 Оценка расходов на маркетинг

С одной стороны маркетинг-это всестороннее исследование рынка, спроса, потребностей потенциальных покупателей, ориентация на них производства с учетом имеющихся у организации возможностей по предоставлению пользующихся спросом товаров (услуг). С другой – создание информационно-методологической базы для активного воздействия на рынок и существующий спрос, на формирование потребностей и покупательских предпочтений.

Маркетинговые исследования являются действенным инструментом при формировании комплексных подходов к выработке стратегии развития предприятия.

Многие крупные коммерческие предприятия (и торговые, и производственные) имеют в своей организационной структуре маркетинговую службу. Но еще большее количество организаций малого бизнеса прибегает к услугам специализированных фирм.

Проведя оценку различных способов «раскрутки» объектов, останавливаемся на выборе специализированной компании, а именно ООО «Оренбург - Медиа».

Рекламное агентво ООО «Оренбург - Медиа», имея значительный опыт и штат профессиональных сотрудников, может предложить комплексное обслуживание полного цикла: от разработки информационно-рекламной и PR-стратегии и медиапланов до их реализации. 

Компания предлагает следующие услуги:

 

1) разработка стратегии и реализация PR- и рекламных кампаний, как в региональной, так и федеральной прессе, медиапланирование, текущая  информационная поддержка;

2) разработка системы внутрикорпоративного PR;

3) мониторинг региональной прессы;

4) подготовка и размещение материалов в любых региональных и федеральных СМИ;

5) разработка и реализация любых имиджевых и рекламных проектов, в том числе с использованием наружной рекламы и представительской полиграфии;

6) брендинг, разработка и реализация кампаний по созданию и продвижению бренда;

7) проведение социологических исследований;

8) разработка, создание и текущее обслуживание интернет-представительства.

Стоимость маркетинговых услуг в агентстве ООО «Оренбург - Медиа» в месяц составляют 20000 рублей.

Помимо этого изготовление рекламного ролика составляет 15000 рублей.

Итого, в год расходы на маркетинг составят 255000 рублей.

3.3.6 Расходы на ресурсы и эксплуатацию

Рассчитаем расходы на коммунальные услуги, потребляемые данным торговым зданием. Условно предположим, что в магазине одновременно находятся 62 работников.

1) Холодное водоснабжение. Рассчитаем затраты на холодное водоснабжение:

З_хв = Н_хв n Т_хв 12 , (14)

где Н_хв – норма потребления воды, равная 9,7 м³/чел в месяц;

n – количество человек в день;

Т_хв – тариф на холодное водоснабжение, поставляемое ООО «Оренбург-Водоканал», действующий с 1 января 2012 года, который составляет 19,29 р./м³.

З_хв = 9,7 62 19,29 12 = 139212,07 р.

2) Затраты на водоотведение. Тариф за 1 м³ стоков составляет 12,69 рублей. Норму потребления принимаем такую же, как и при холодном водоснабжении. Рассчитаем затраты на водоотведение:

З_во = 9,7 62 12,69 12 = 91581,19 р.

3) Затраты на тепловую энергию. Рассчитаем затраты на отопление:

З_тэ = Н_тэ S Т_тэ 12 , (15)

где S – полезная площадь здания;

Т_тэ – тариф на тепловую энергию, равный 1253,2 р./Гкал;

Н_тэ­ – норматив теплопотребления, равный 0,018 Гкал/м².

З_тэ = 0,018 2300 1253,2 12 = 622589,76 р.

4) Затраты на электроэнергию. Норматив потребления электроэнергии составляет 50 кВт час/чел в месяц. Одноставочный тариф на электроэнергию для жителей Оренбургской области составляет 1,98 р./ кВт час. В год расходы на электроэнергию составят:

З_ээ = Н_ээ n Т_ээ 12 , (16)

где Н_ээ – норматив потребления электрической энергии;

n – среднее число работников;

Т_ээ – тариф на электроэнергию.

З_ээ = 50 62 1,98 12 = 73656 р.

Итого расходы на коммунальные услуги в год составят:

З_ку = 139212,07 + 91581,19 + 622589,76 + 73656 = 927039,02 р.

5) Расходы на замещение. В качестве базовой стоимости определения величины резерва на замещение используется стоимость воспроизводства оцениваемого объекта. Часто резерв на замещение рассчитывается по методу Ринга, что связано неопределенностью сценария развития рынка в долгосрочном периоде.

Расчет ежегодной нормы резерва на замещение (Р_рез) осуществляется по формуле:

Р_рез = ∙ 100%, (17)

где Т – оставшийся срок жизни объекта, определяется как разница типичного срока жизни объекта и его фактического возраста.

Здание введено в эксплуатацию в 2006 году, нормативный срок службы составляет 100 лет, следовательно оставшийся срок жизни объект составляет 94 года. Следовательно, ежегодная норма резерва равна:

Р_рез = ∙ 100% = 1,06 %.

Определим расход на замещение:

Р_з = ДВД ∙ Р_рез, (18)

Р_з = 10708097,4 ∙ 0,0106 = 113505,83 р.