§ 3. Основания приобретения и прекращения права собственности

1. Приобретение и прекращение права собственности — две крайние точки, в границах которых реализуются правомочия предпринимателей. Обе точки отмечаются определенными юри­дическими фактами, влекущими приобретение или прекраще­ние права собственности, и тесно связаны между собой. Пре­кращение права собственности на имущество у одного субъекта предпринимательского права нередко означает возникновение права собственности на то же имущество у другого субъекта, и наоборот.

Основаниям возникновения права собственности посвящена гл. 14 ГК РФ. Изложенный в ней перечень оснований не явля­ется исчерпывающим. Право собственности может возникнуть и по иным основаниям, не противоречащим закону. Они клас­сифицируются на основания первичные и производные. К пер­вичным относятся основания возникновения права на имуще­ство, которое ранее не имело собственника и на которое, таким образом, право собственности возникает впервые. К производ­ным — на имущество, уже находившееся в собственности одно­го или нескольких лиц и перешедшее на законных основаниях к новому собственнику.

Необходимость знания различий между обоими основания­ми вызвана качественными отличиями правоустанавливающих документов на первичное и производное право собственности. Например, во владении лица могут находиться овощи и фрук­ты, иные вещи, произведенные им самим, украденные или куп­ленные на рынке. И нужно быть готовым представить доказа­тельства того, что лицо действительно занимается производст­вом этих вещей или имеет производное право собственности на них.

Производное право собственности обычно возникает вслед­ствие заключения договоров купли-продажи, мены, дарения и иной сделки об отчуждении имущества, имеющего собственни­ка, другому лицу. К производным основаниям приобретения права собственности относятся также переход в соответствии с завещанием или законом к другому лицу в порядке правопре­емства права собственности на имущество умершего, переход имущества реорганизованного юридического лица к юридиче­скому лицу — правопреемнику этого юридического лица. Чле­ны потребительского кооператива и другие лица, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, гараж, иное помеще­ние, предоставленное им кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Приобретая право собственности по производному основа­нию, надо быть предельно внимательным. К новому собствен­нику как правопреемнику прежнего собственника переходят все возможные обременения имущества — залоговые, арендные и т. п. В результате, став собственником имущества, можно по­лучить не выгоду, а понести убытки.

Особо выделены основания приобретения права собственно­сти, которые реализуются с участием органов государства и мест­ного самоуправления. Например, наше государство всемерно поощряет строительство, особенно жилищное. Собственник зе­мельного участка, сказано в п. 1 ст. 263 ГК РФ, может возво­дить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестрой­ку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Однако зачастую постройки возводятся самовольно, вследствие чего лицо, осуществившее строительство, не приоб­ретает на них право собственности, а значит, и не может реали­зовать полномочия собственника — продать постройку, пере­дать в залог, сдать в аренду и т. д.

Возведение постройки считается самовольным в трех случа­ях, а именно когда оно осуществлено: на землях, не отведен­ных для этих целей; без получения на то необходимых разре­шений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка по об­щему правилу подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Вместе с тем предусмотрена возможность приобретения пра­ва собственности на такую постройку. Ранее для этого требова­лось решение суда, принятию которого предшествовал долгий и весьма сложный процесс. В 90-е гг. XX в., когда в России ме­нялся общественно-политический строй, возникала, подчас спонтанно, частная собственность, происходил слом советской государственной машины, внимание к процедурам оформления права собственности, ответственность за их соблюдение были ослаблены как со стороны органов государственной власти и местного самоуправления, так и со стороны самих граждан — потенциальных собственников. В результате самовольное строительство, особенно без получения соответствующего раз­решения, получило массовое распространение, и миллионы людей в течение многих лет не оформляли свое право собст­венности на постройки, хотя они длительное время являлись их собственниками фактически.

Реакцией на сложившуюся ситуацию стал Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»¹, вступивший в силу с 1 сентября 2006 г. Изменен, в частности, п. 3 ст. 222 ГК РФ, и теперь право собственности на самовольную по­стройку может быть признано не только судом, но и в преду­смотренных законом случаях также в ином установленном за­коном порядке. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним»² дополнен новой ст. 25³ об особенностях государственной регистрации права собственности на некото­рые создаваемые или созданные объекты недвижимого имуще­ства. Основанием для регистрации являются документы, под­тверждающие факт создания такого объекта недвижимого иму­щества и содержащие его описание, правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Предоставление правоуста­навливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом по­рядке.

Бывает, что самовольная постройка возведена кем-то на зе­мельном участке, который на законных основаниях принадле­жит другому лицу. За последним и может быть признано право собственности, но оно обязано возместить осуществившему по-

¹ СЗ РФ. 2006. № 27. Ст. 2881.

² СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; последнюю редакцию см.: Феде­ральный закон от 23 ноября 2007 г. № 268-ФЗ // Российская газета. 2007. 27 нояб.стройку лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Однако ни при каких обстоятельствах недопустимо призна­ние права собственности на самовольную постройку, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Сходная неоформленность права собственности имеет место и на некоторые земельные участки. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ ввел упрощенный порядок государст­венной регистрации права собственности гражданина на зе­мельный участок, предоставленный для ведения личного под­собного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, ин­дивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства; предоставления в собственность земельных участ­ков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим организациям.

2. Специфичным основанием получения права собственно­сти является приобретательная давность. Собственником чужо­го имущества в силу приобретательной давности может стать гражданин или юридическое лицо при наличии одновременно трех условий: владение должно быть добросовестным, откры­тым и непрерывным в течение 15 лет — недвижимым и 5 лет — движимым имуществом. Однако приобретательная давность не применяется в случаях, когда владение имуществом в течение длительного периода времени осуществлялось на основании договорных обязательств — аренды, хранения, безвозмездного пользования и т. п.

Своеобразием отличается возникновение права собственно­сти на недвижимое имущество. Лицо, считающее, что стало собственником недвижимости в силу приобретательной давно­сти, может обратиться в суд с заявлением о признании за ним права собственности. Решение суда об удовлетворении заявле­ния является основанием для государственной регистрации права собственности. С момента регистрации и возникает у этого лица право собственности на недвижимое имущество.

3. Основания прекращения права собственности установле­ны в гл. 15 ГК РФ. Различные основания влекут неодинаковые юридические последствия и по критерию воли собственника подразделяются на три группы.

Первая. Независимо от воли собственника право собственно­сти прекращается в результате гибели или уничтожения имуще­ства от стихийных бедствий или по иным причинам. Собствен­ник может рассчитывать лишь на возмещение по правилам обя­зательств вследствие причинения вреда (гл. 59 ГК РФ) убытков виновным в гибели или уничтожении имущества либо на полу­чение страховой суммы, если был заключен договор имущест­венного страхования (ст. 929, 930, 947—956, 960 и др. ГК РФ).

Вторая. Право собственности прекращается по воле собствен­ника в результате исходящих от него актов пользования и распо­ряжения. Это может быть потребление и правомерное уничто­жение вещей самим собственником, отчуждение имущества — продажа, дарение и т. п., когда оно собственником передается в собственность других субъектов гражданского права. Послед­ние основания обстоятельно регулируются в части второй ГК РФ применительно к отдельным видам гражданско-право­вых договоров (см., например, гл. 30—33).

Далее, воля собственника — гражданина или юридического лица может выразиться в отказе от права собственности на имущество путем публичного объявления об этом или соверше­ния других действий, определенно свидетельствующих о наме­рении не сохранять какого-либо права на имущество. Однако собственник при отказе сохраняет в отношении имущества все права и несет все обязанности, включая ответственность за вред, причиненный имуществом, до приобретения права собст­венности на него другим лицом.

Третья. Право собственности на имущество прекращается против воли собственника. Входящие в нее основания регулиру­ются в ГК РФ более обстоятельно, с тем чтобы правомерно со­вместить их с закрепленным в самом начале Кодекса (п. 1 ст. 1) принципом неприкосновенности собственности. Следует под­черкнуть, что в п. 2 ст. 235 ГК РФ приведен исчерпывающий перечень оснований принудительного прекращения права соб­ственности. Перечень не подлежит расширительному толкова­нию или дополнению иными законами. Этим основаниям при­сущи две яркие черты: как правило, возмездный характер; практически все они относятся к непубличным формам собст­венности.

Гражданское законодательство предусматривает принуди­тельное изъятие у собственника бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законода­тельством к особо ценным и охраняемым государством, если в результате такого содержания возникает угроза утраты ими сво­его значения (см. ст. 240 ГК РФ). Новой в российском законо­дательстве является норма о принудительном изъятии домаш­них животных в случае, когда собственник обращается с ними в явном противоречии с установленными на основании закона правилами и принятыми в обществе нормами гуманного отно­шения к животным (см. ст. 241 ГК РФ).

4. Особую заботу государство проявляет о недвижимости. Так, ст. 284 ГК РФ предусмотрено принудительное изъятие у собственника земельного участка, предназначенного для сель­скохозяйственного производства, жилищного или иного строи­тельства и не используемого для соответствующих целей в тече­ние трех лет (более длительный срок может быть установлен только законом), а ст. 285 — изъятие земельного участка, если его использование осуществляется с грубым нарушением пра­вил, установленных земельным законодательством, в частности не в соответствии с целевым назначением или использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохо­зяйственных земель либо значительному ухудшению экологи­ческой обстановки.

Часто на изымаемом земельном участке расположено недви­жимое имущество — жилые дома, производственные помеще­ния, находящиеся в собственности землепользователя. Оно подлежит изъятию у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов лишь при условии, что будет доказана невозможность целевого использования земельного участка без прекращения права собственности прежнего земле­владельца на это имущество.

Статья 293 ГК РФ допускает принудительное прекращение права собственности на жилое помещение, если собственник использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем (см. также ст. 35 ЖК РФ).

Государство иногда вынуждено обращать в свою собствен­ность и иное имущество, находящееся в собственности граждан и юридических лиц. Называется этот способ прекращения пра­ва собственности у последних и возникновения права государ­ственной собственности национализацией. Эта национализация не имеет ничего общего с той, что насильственно и безвозмезд­но проводилась после Октябрьской революции 1917 г. Нацио­нализация осуществляется на основе федерального закона, ко­торый пока еще не принят. При национализации лицам, у ко­торых изымается имущество, возмещаются его стоимость и другие понесенные убытки. В случае разногласий спор разре­шается судом.

Особенно тщательно регламентировано изъятие для государ­ственных и муниципальных нужд земельных участков (ст. 279— 283 ГК РФ). Изъятие производится по решению федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной вла­сти субъектов Российской Федерации. Органы местного само­управления такого права не имеют. Выкупаются земельные уча­стки теми, для чьих нужд они изымаются. Принудительно мо­жет быть выкуплен земельный участок в целом. Выкуп части участка допускается только с согласия собственника.

Согласно ст. 242 ГК РФ при обстоятельствах, носящих чрез­вычайный характер (стихийные бедствия, аварии, эпидемии, эпизоотии и др.), имущество может быть у собственника рекви­зировано, т. е. изъято по решению государственного органа в интересах общества. Изъятие производится в порядке и на ус­ловиях, установленных законом, с выплатой собственнику стоимости имущества. При прекращении действия обстоя­тельств, в связи с которыми была произведена реквизиция, собственник вправе требовать по суду возврата ему сохранив­шегося имущества. Как и в случае с национализацией, феде­ральный закон о реквизиции пока не принят.

Возмездно может быть отчуждено у собственника на основа­нии решения суда, вынесенного по заявлению государственно­го органа или органа местного самоуправления, имущество, ко­торое в силу закона не может ему принадлежать (ст. 238 ГК РФ), а при определенных условиях — недвижимое имуще­ство, находящееся на земельном участке, изымаемом для госу­дарственных и муниципальных нужд либо ввиду ненадлежаще­го использования земли (ст. 239 ГК РФ).

Безвозмездное прекращение права собственности допускает­ся в двух случаях: при обращении взыскания на имущество по обязательствам его собственника (изъятие производится на ос­новании решения суда, если иной порядок не предусмотрен за­коном или договором — ст. 237 ГК РФ); при конфискации в виде санкции за совершенное преступление или иное правона­рушение.§ 4. Зашита права собственности и других вещных прав

1. Вещное право — родовое понятие. Независимо от его ви­дов оно имеет следующие общие черты:

1) абсолютный характер права. Субъект вещного права про­тивостоит неограниченному числу лиц, которые должны не нарушать его имущественные права. Этим оно отличается от права относительного, когда его субъект юридически связан с одним или несколькими конкретными лицами: продавец—по­купатель, поклажедатель—хранитель, залогодатель—залогодер­жатель и т. д.;

2) виды вещных прав устанавливает закон. Субъекты пред­принимательского права не могут по своему усмотрению вво­дить не предусмотренные законом вещные права;

3) для всех видов вещных прав установлены особые вещно-правовые способы их защиты.

Система вещных прав состоит из двух элементов: права соб­ственности; иных вещных прав, которые принято называть ог­раниченными. Системообразующим фактором является право собственности. Оно — первооснова для возникновения иных вещных прав. Любое вещное право предполагает наличие пред­шественника в виде права собственности. Право собственности также наиболее полно, исчерпывающе отражает полномочия субъектов вещного права, только от него производны полномо­чия других субъектов вещных прав. Каждый субъект вещного права имеет своего субъекта права собственности. Ограниченное вещное право есть производное от права собственности право на чужое имущество, содержание которого определяется собствен­ником и (или) законом.

Перечень видов вещных прав лиц, не являющихся собствен­никами, приведен в п. 1 ст. 216 ГК РФ. Классифицировать их можно по различным критериям. Важное практическое значе­ние имеет их группировка по субъектам гражданского права. Вещное право может принадлежать только гражданам (право пожизненного наследуемого владения земельным участком); только юридическим лицам (право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом); и гражданам, и юридическим лицам (сервитута, право постоян­ного (бессрочного) пользования земельным участком. После введения в действие ЗК РФ — с 30 октября 2001 г. не допуска­ется предоставление земельных участков гражданам в постоян­ное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое вла­дение. Но если они получили эти участки ранее, их права со­храняются — ст. 20 и 21 Кодекса.

2. Защита права собственности в широком смысле включает обеспечение условий для эффективного использования собст­венниками своего имущества — создания и приумножения, надежного юридического оформления права на него и для не­прикосновенности собственности. Защита в узком смысле вы­полняет три функции: предупреждение и пресечение противо­правных посягательств на права собственника, восстановление нарушенных прав и устранение вредных последствий таких на­рушений.

Собственность как фундаментальную ценность общества, го­сударства, муниципальных образований, граждан и юридических лиц защищают все отрасли права — уголовное, административ­ное, финансовое и др. Делает это присущими ему методами и гражданское право, на основе которого реализуются все спосо­бы защиты гражданских прав, указанные в ст. 12 ГК РФ. И на­учное, и практическое значение имеет подразделение способов защиты на два вида: обязательственные и вещные, применяе­мые к собственнику соответственно как субъекту относитель­ного и абсолютного права. Остановимся на специфичных для защиты права собственности вещно-правовых способах.

Сразу следует отметить, что одинаковыми с собственниками правами на защиту пользуются также субъекты ограниченных вещных прав и другие лица, владеющие имуществом по осно­ваниям, предусмотренным законом или договором. Причем они имеют право на защиту своего владения не только против третьих лиц, но и против самого собственника (далее по тексту все они обозначаются общим термином «собственники» наряду с действительными собственниками). Собственник-предприни­матель защищается как против своих партнеров, других граж­дан и юридических лиц, так и против нарушения его прав со стороны органов государства и местного самоуправления.

3. Предусмотрены два существующих вне конкретных обяза­тельств вещных способа защиты. Первый — так называемый виндикационный иск: внедоговорное требование невладеющего соб­ственника к незаконно владеющему собственнику о возвращении ему имущества (ст. 301—303 ГК РФ). Для применения этого способа защиты необходимы определенные условия: с винди-кационным иском может обратиться лишь лицо, имеющее до-казательства (правоустанавливающие документы и иные) о принадлежности ему данной вещи; это лицо должно быть фак­тически лишено владения имуществом; имущество является индивидуально-определенным, так как обратить виндикацию на имущество с родовыми признаками практически невозмож­но; имущество сохранилось в натуре (если оно уничтожено, ут­рачено, подвергнуто переработке, то применяются другие спо­собы защиты); имущество фактически находится у лица, к ко­торому предъявляется иск. Иск не может быть удовлетворен, если к моменту рассмотрения дела в суде у лица отсутствует ра­нее находившееся у него имущество.

Решение по заявленному требованию зависит главным об­разом от того, является ли незаконный владелец имущества добросовестным или недобросовестным. Недобросовестный — тот, кто знал или должен был знать, что его владение незакон­но, например скупщик заведомо краденого или купивший вещь по явно заниженной цене у «подозрительного» продавца. Недобросовестный владелец никогда не приобретает права собственности на имущество, и последнее подлежит передаче собственнику. Кроме того, недобросовестный владелец должен возвратить или возместить собственнику все доходы, которые извлек или должен был извлечь за все время незаконного вла­дения.

Незаконный, но добросовестный — тот, кто стал владельцем при обстоятельствах, при которых он не знал и не мог знать, что приобретает имущество — квартиру, дом, дачу, автомашину и т. п. у субъекта, который не имеет права его отчуждать. Нали­цо, таким образом, противоречие правомерных интересов доб­росовестного владельца и собственника квартиры и других ве­щей, когда оба они не повинны в сложившейся ситуации. Вы­ход здесь законодатель ищет на путях компромисса: имущество либо остается у добросовестного приобретателя, либо возвра­щается собственнику.

Имущество возвращается собственнику, если добросовест­ный владелец приобрел имущество безвозмездно или оно вы­было из владения собственника или лица, которому собствен­ник передал имущество во владение, помимо их воли, напри­мер было у них похищено или ими потеряно. Доказать наличие указанных обстоятельств обязан собственник. Приобретатель, чтобы получить статус добросовестного, должен доказать, что имущество им приобретено возмездно и что он не знал и немог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имев­шего права на его отчуждение.

Наряду с возвратом имущества собственник может потребо­вать у добросовестного владельца вернуть или возместить все доходы, которые он извлек или должен был извлечь со време­ни, когда узнал или должен был узнать о неправомерности вла­дения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества. Но добросовестный владелец вправе оставить за со­бой произведенные им отделимые улучшения имущества, а при невозможности отделения — требовать возмещения произве­денных затрат.

В остальных случаях имущество остается у добросовестного владельца. У него же не могут быть истребованы деньги и цен­ные бумаги на предъявителя.

И добросовестному, и недобросовестному владельцам уста­новлена одна общая гарантия при возврате имущества собст­веннику — право требовать от собственника возмещения про­изведенных ими необходимых затрат на имущество с того вре­мени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

4. Защита нарушенного вещного права, наряду с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, со­гласно ст. 301—303 ГК РФ, может осуществляться также по­средством иска о признании сделки недействительной по ст. 166—181 ГК РФ. Для правильного соотношения обоих спо­собов защиты важное значение имеет постановление Конститу­ционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П¹ по делу о про­верке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, предусматривающих, в частности, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полу­ченное по сделке, а при невозможности вернуть в натуре — возместить его стоимость в деньгах.

Конституционный Суд РФ констатировал, что судами об­щей юрисдикции оба способа защиты в их соотношении истол­ковываются и применяются неоднозначно, противоречиво, что приводит к коллизии конституционных прав, которые реализу­ются на их основе собственником и добросовестным приобре­тателем. Признавая сделку недействительной, суды, например, принимают решения о двухсторонней реституции — обязываютдобросовестного приобретателя вернуть собственнику все полу­ченное по сделке, скажем квартиру, что легко поддается реаль­ному исполнению. Добросовестному же приобретателю далеко не всегда удается возвратить уплаченное по сделке, так как соб­ственник заявляет, что полученное (деньги за ту же квартиру) он уже потратил, а иного имущества у него нет. Налицо, таким образом, «законное» грубое нарушение прав добросовестного приобретателя.

Конституционный Суд РФ внес необходимую ясность. Он признал не противоречащими Конституции РФ содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недей­ствительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, посколь­ку данные положения — по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 302 ГК РФ — не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

5. Второй способ защиты — так называемый негаторный иск не связан с лишением собственников права владения имуществом, но они из-за каких-то противоправных препятствий лишены воз­можности полноценно использовать свои правомочия (ст. 304 ГК РФ). Например, загрязняется водоем, роются канавы и траншеи на дороге, ведущей к жилому дому. Собственник вправе по суду требовать устранения любых подобных наруше­ний его права и возмещения причиненного вреда (ст. 1064 ГК РФ).

Примечательная особенность этого способа защиты права собственности та, что он может носить предупредительный характер — применяться, когда только еще возникает угроза на­рушений права. Можно требовать, например, запрета на воз­ведение предпринимателем сооружений, если они будут пре­пятствовать проникновению солнечного света в окна находя­щегося рядом жилого дома; на строительство предприятий с вредными выбросами, очистных сооружений, гаражей, бензо­заправочных станций в непосредственной близости от жилого массива.

6. В особом порядке должна защищаться собственность Рос­сийской Федерации и ее субъектов в отношениях с участием иностранных юридических лиц, граждан и государств. Регули­роваться он будет законом об иммунитете государства и его собственности (ст. 127 ГК РФ).Глава 7

ПРИВАТИЗАЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

£ /. Понятие и правовое содержание приватизации. Особенности приватизации в России. § 2. Нормативно-правовая основа прива­тизации государственного и муниципального имущества. § 3. Пра­вовое регулирование процесса приватизации