38/2. Методы определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Рыночный подход к оценке недвижимости – это способ оценки объекта недвижимости, путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после внесения корректировок учитывающих разницу в объектах.

Последовательность расчета:

1) отбираются недавние продажи сопоставимых объектов

2) проверяется информация о сделках, сделка должна быть подтверждена одним из участников.

Выявляются условия продажи сделки между взаимозависимыми лицами, сделки связанные с банкротством в расчет не принимаются.

3) выбираются единицы сравнения, так как сравниваемые объекты могут отличаться по площади.

4) производится корректировка сопоставимых объектов на основе принципа вклада.

Правила корректировки:

Если сопоставимый объект в чем либо превосходит оцениваемый, то фактическая цена его продажи уменьшается на величину его вклада и наоборот; Корректировка может осуществляться в двух основных формах: а) в денежном выражении, б) в %-ом выражении. Процентные поправки могут читываться в 2-х формах: независимые поправки – каждая отличительная характеристика вносится независимо от от наличия других характеристик, при расчете общей суммы поправки, независимые поправки складываются. Поправки на коммулятивной основе – каждая отличительная характеристика вносится с учетом наличия других характеристик, при расчете общей суммы поправки, коммулятивные поправки перемножаются.

Если используются и денежные, и %-ые поправки одновременно, то корректировка осуществляется в следующей последовательности:

1. поправки на разницу в наборе прав передаваемых в сделке

2. поправки на финансовые условия

3. поправка на условие продажи учитывающая взаимосвязь продавца и покупателя

4. поправки на время

5. поправки на местоположение

6. поправка на физические характеристики

При этом 1–4 поправки вносятся в строго указанной очередности, после внесения каждой поправки стоимость пересчитывается, 5 и 6 поправки вносятся в общей сумме.

5) определяется итоговая стоимость объекта путем согласования скорректированных цен сопоставимых объектов, с использованием статистических методов:

- среднеарифметическое значение

- медиана

- мода (более часто встречающее значение)

- по цене наиболее похожего на объект оценки сопоставимого объекта.

Методы расчета и внесения поправок:

1. Метод парных продаж – это продажа 2-х объектов, отличающихся одной характеристикой, следовательно, разница в ценах объектов является стоимостью данной характеристики.

2. Метод экспертных оценок – оценщик самостоятельно на основании своих знаний определяет величину поправок.

3. Метод корреляционно - регрессионного анализа – основан на определении взаимосвязи между изменениями цены объекта и изменением какой либо характеристики.

4. Метод общей группировки – используется, если разброс цен на объекты не превышает 3%. Стоимость оцениваемого объекта рассчитывается как средне арифметическое значение, между наибольшей и наименьшей ценой сопоставимых объектов.

Определение стоимости недвижимости затратным методом – это способ оценки объекта недвижимости, путем расчета затрат на строительство оцениваемого здания и сооружений, за вычетом накопленного износа.

Последовательность расчета:

1) определяется стоимость земельного участка

2) рассчитывается полная стоимость воспроизводства (замещения)

Полная стоимость воспроизводства – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта, построенного с использованием тех же самых строительных материалов, строительных стандартов и с тем же качеством работы. Полная стоимость замещения – это стоимость строительства в текущих ценах объекта имеющего аналогичную полезность, но построенного из современных стройматериалов и по современным строительным стандартам.

3) рассчитывается суммарный износ

4) из полной стоимости воспроизводства или замещения вычитается суммарный износ, для определения текущей стоимости здания

5) текущая стоимость объекта определяется суммированием стоимости земли и текущей стоимости здания:

Соб = Сзем + ПСВ(З) – И где:

ПСВ(З) – полная стоимость воспроизводства (замещения)

И – износ (для старого жилья И=100%)

Данная формула используется для нового жилья и для целей страхования

Методы расчета ПСВ(З):

1. Метод количественного анализа – основан на расчете полной сметы затрат на строительство объекта, при этом учитываются прямые и косвенные расходы, и прибыль предприятия.

2. Метод поэлементного расчета (разбивки по компонентам) – основан на разбиении здания на основные элементы, при установлении средней величины затрат на строительство этих частей.

3. Метод сравнительной единицы:

ПСВ(З) = Vстр * В * К где:Vстр – объем строительных работВ – восстановительная часть строительства, в единицах объема

К – поправочный коэффициент, учитывающий отличия конструктивного решения здания и климатического района

Методы расчета износа:

1. Метод срока жизни:И = ЭВ/СЭЖ = ХВ/СФЖ где:ЭВ – эффективный возраст (определяется оценщиком на основании внешнего вида объекта)

ХВ – хронологический возраст (возраст здания на дату оценки)

СЭЖ – срок экономической жизни (период времени, в течении которого объект может приносить доход)

СФЖ – срок физической жизни (нормативный срок использования)

2. Косвенный метод:

И = ПСВ – (V – Cзем) где:

V – стоимость объекта расщитанная сравнительным или доходным подходом

3. Метод рыночного анализа – основан на использовании данных по сопоставимым объектам.

Последовательность расчета:

1) отбираются недавние продажи сопоставимых объектов

2) по каждому объекту рассчитывается стоимость земли

3) текущая стоимость здания определяется вычетанием из стоимости объекта стоимости земли

4) рассчитывается полная стоимость воспроизводства

5) суммарный износ определяется вычитанием из полной стоимости воспроизводства текущей стоимости здания

6) средне годовой износ = суммарный износ / эффективный возраст

7) годовой процент износа = среднегодовой износ / ПСВ

8) рассчитывается среднеарифметическое значение годового процента изнаса по сопоставимым объектам.

4. Метод разбиения на виды:

1) физический износ – вызван эксплуатацией, временем и погодными условиями: а) устранимый физический износ – это износ, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая стоимость (новое стекло, дверь, косметический ремонт…); б) неустранимый физический износ – износ, затраты на устранение которого больше чем добавляемая стоимость.

2) функциональный или моральный износ – появление более современных технологий: а) устранимый (деревянные окна); б) неустранимый (низкие потолки) – рассчитывается методом капитализации потерь в арендной плате. Неустранимый функц-й износ = годовые потери в арендной плате / ставка капитализации.

3) внешний или экономический износ – вызван действием внешних факторов (местоположение, инфраструктура, экология…). Износ рассчитывается методом капитализации потерь в арендной плате или методом парных продаж.

Определение стоимости недвижимости на основе анализа дохода

1. Метод валовой ренты – основан на использовании валового рентного мультипликатора и предположения, что существует прямая связь между ценой объекта и доходом от сдачи в аренду. Расчет:

1) отбирают недавние продажи сопоставимых объектов

2) по каждому объекту рассчитывается валовой рентный мультипликатор:

ВРМ = цена объекта / доход от аренды 3) выбирается итоговое значение валового рентного мультипликатора с использованием методов мода и медиана 4) стоимость оцениваемого объекта = итоговое значение ВРМ * доход от аренды оцениваемого объекта.

2. Метод прямой капитализации дохода – используется при стабильных условиях функционирования объекта и постоянной величины арендной платы: V = ЧОД / R где:V – стоимость оцениваемого объекта

R – ставка капитализации – характеризует доходность вложений в недвижимость

ЧОД – чистый операционный доход - это величина чистого годового дохода, полученного от оцениваемого объекта, за вычетом операционных расходов, но до учета операционных отчислений и выплаты долга по кредиту.

Последовательность расчета ЧОД:1) определяется потенциальный валовой доход от объекта в первый год после даты оценки2) действительный валовой доход – рассчитывается вычитанием из потенциального валового дохода предполагаемых потерь из-за не загруженности помещений, смены арендатора, потерь при сборе арендной платы

3)ЧОД= действительный валовой доход – операционные (эксплуатационные) расходы.

Методы расчета ставки капитализации: 1) метод рыночного анализа основан на использовании данных по сопоставимым объектам: R = ЧОД / V 2) метод суммирования (коммулятивного построения) – рисковая ставка и без рисковая ставка дохода (компенсации за риск, за низкую ликвидность, за инвестиционный менеджмент) 3) метод ипотечно - инвестиционного анализа: R = Re * e + Rm * (1 - e) где: e - доля собственных средств в стоимости объекта Re – ставка дохода на собственный капитал (требуемая инвестором ставка доходности)

Rm – ипотечная постоянная (ставка процента по кредиту)

3. Метод дисконтирования денежных потоков – используется при :

нестабильных функционированиях объекта и изменяющейся величине арендной платы.

Последовательность расчета:1) определяется период и интервал расчета2) за каждый интервал рассчитывается ЧОД

3) определяется ставка капитализации (дисконтирования)4) определяется доход от будущей продажи = ЧОД за последний год / R 5) рассчитывается денежный поток = ЧОД + доход от будущей продажи – инвестиции на приобретение объекта

6) денежные потоки дисконтируются: ДДП = ДПп / (1 + R)ⁿ, где: степень n – порядковый номер года

7) сумма дисконта денежных потоков представляет собой чистую стоимость объекта.