3. Определение рыночной стоимости объекта оценки

1. Обоснование и выбор методов оценки

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода: затратный, рыночный и доходный.

Использование трёх подходов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход наиболее соответствует оцениваемому объекту.

Рыночная стоимость земельного участка и улучшений, находящихся на нем, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

Основные принципы Оценки определялись Оценщиками с учетом специфики объекта оценки.

Существует несколько классификаций многочисленных методов оценки стоимости недвижимости.

1.Подход к оценке – способ определения возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки с использованием одного или нескольких методов оценки.

2.Метод оценки – совокупность и определенная последовательность действий Оценщиков юридического, организационно-технического и финансово-экономического характера, выполняемых для установления рыночной или иной стоимости Объекта оценки. Методы оценки можно классифицировать в зависимости от:

- информации, принятой за базу при расчетах - данные о прошлом, настоящем или будущем Объекта оценки;

применяемых подходов, которые подразделяются на доходный, затратный и рыночный (сравнительных продаж).

Различные методы оценки не используются изолированно, а взаимно дополняют друг друга, то есть для оценки обычно используют несколько методов из разных подходов. Далее результаты оценок, полученные различными методами, сопоставляют между собой для окончательной оценки.

1. Затратный подход.

Этот подход в оценочном анализе основывается на принципе, согласно которому предполагается, что покупатель не заплатит за имущество больше, чем стоимость строительства или создания любого аналогичного объекта, сопоставимого по своим качествам и полезности оцениваемому. Затратный подход использует понятие "Стоимость воспроизводства" в качестве базы, из которой затем вычитаются величины, отражающие потерю стоимости в результате физического, функционального и экономического износа (устаревания).

2. Доходный подход.

Способность имущества приносить доход считается самым важным показателем в оценке его стоимости. Отсюда одним из основных подходов оценки имущества, в том числе коммерческой недвижимости является доходный подход, позволяющий определить ее рыночную стоимость в зависимости от ожидаемых в будущем доходов.

При оценке предполагается, что недвижимость, в результате ее коммерческого использования или сдачи в аренду непрерывно превращается в денежную составляющую - денежный поток и прибыль.

Определение стоимости этим подходом основано на том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за данную недвижимость сумму, большую, чем текущая стоимость ее будущих доходов. В то же время собственник не продаст по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов от использования имущества. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов. В этой связи, стоимость Объекта оценки может быть определена с применением двух основных методов: дисконтированных денежных потоков и капитализации дохода или их модификаций.

В то же время, при всей предпочтительности доходного подхода к оценке имущества имеются естественные ограничения на его применение. Использование этого подхода обоснованно тогда, когда:

во-первых, можно четко выделить конкретный поток дохода (чистый доход или денежный поток, под которым понимается сумма чистого дохода и амортизационных отчислений), который приносит и может принести в будущем имущество хозяйствующему субъекту;

во-вторых, желательно, чтобы была определенная история хозяйственной деятельности и доходов хозяйствующего субъекта от использования оцениваемого имущества, на основе которой можно построить реальный прогноз доходов на перспективу.

3. Рыночный (сравнительный) подход.

При определении стоимости подобных объектов данным методом необходимо проведение маркетинговых исследований в области ценообразования на рынке продаж подобных объектов. Маркетинговые исследования в указанной области включают в себя сбор и изучение данных рынка продаж и предложений по данным объектам, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом всех факторов, влияющих на стоимость. Рыночный подход также заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом. С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта. Наиболее применим к рынку коммерческих объектов

Проанализировав выявленные требования, оценщик, пришел к выводу, что в данном случае следует использовать сравнительный (рыночный) подход, затратный подход, доходный подход.