4. Расчет стоимости объекта оценки затратным походом

Затратный – подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Процедура определения восстановительной стоимости объекта оценки

Накопленный износ – сумма потерь стоимости под воздействием всех видов износа. Он не должен превышать 100 %.

Методы расчета физического износа:

- нормативный;

- стоимостной;

- метод срока жизни.

В данном случае мы применим метод срока жизни, который определяется по формуле:

И = Тэф / Тн,

где И – износ здания;

Тэф – эффективный срок жизни здания;

Тн – нормативный срок жизни здания.

Эффективный возраст оцениваемого объекта 22 лет, нормативный срок здания равен 75 лет.

И = 47/75 = 0,62 = 62 %

Физический износ оцениваемого объекта составляет 62 %.

Таблица 7. Определение восстановительной стоимости дома

№	Показатель	Квартира
1	Фактическая площадь, м2	58,6
2	стоимость 1 м.кв строения в ценах 1991 г (тенге)	280
3	Коэффициент внешней отделки	1
4	Коэффициент внутренней отделки	1,1
5	Коэффициент благоустройства (инфраструктура)	1,2
6	Коэффициент перевода цен из цен строительства 1991 г, в цены строительства на дату оценки ( по данным Агентства РК по Статистике)	224,032
7	Коэффициент накопленного износа - 62%	0,38
8	Коэффициент местоположения	1,27
9	Коэффициент предпринимательского дохода	1,25
10	Восстановительная стоимость - тенге	2 927 096
11	Восстановительная стоимость - в долларах США	19 494

Средневзвешенный курс тенге к доллару США по курсу Биржи KASE на 26 ноября 2012года составляет 150.15 тенге за 1 доллар США

4.5. Согласование результатов оценки, расчет итоговой стоимости объекта оценки

Для определения рыночной стоимости объекта оценки, были применены 3 подхода оценки: сравнительный, доходный, затратный.

Последним этапом определения рыночной стоимости объекта оценки является выбор итоговой величины:

Таблица 10. Согласование результатов

№ п.п	Подход оценки	Стоимость объекта, тенге	Показатель весомости, %	Итоговая величина, тенге
1	Доходный	4 419 665	5	220 983.2
2	Затратный	2 927 096	5	146354,8
3	Сравнительный	12 256 744	90	11 031 069,6
4	Итоговая величина			12 027 249
5	Итоговая величина, в долларах			80 101

12 027 249 (двенадцать миллионов двадцать семь тысяч двести сорок девять) тенге

или

80 101 (восемьдесят тысяч сто один) долларов США

Средневзвешенный курс тенге к доллару США по курсу Биржи KASE на 26.ноября 2012года составляет 150.15 тенге за 1 доллар США

Итоговая величина стоимости Объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если от даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.