Определение стоимости объекта в рамках сравнительного подхода.

Добавил:

Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Казахская головная архитектурно-строительная академия

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

окончательный результат.docx

Скачиваний:

Добавлен:

01.03.2025

Размер:

1.57 Mб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 8 910 / 1310 11 12 13 > Следующая >>>

Определение стоимости объекта в рамках сравнительного подхода.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:

• изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

• сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

• анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

• корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

• согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Подбор аналогов

При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.

Источником получения информации по данному методу являются данные о купле-продаже объектов недвижимости электронный сайт газеты "Крыша", при помощи которых подбираются объекты-аналоги, максимально приближенные по своим характеристикам к оцениваемому. При этом следует учесть, что чем меньше площадь объекта, тем выше стоимость 1 кв.м.

На основе анализа предложений по объектам коммерческой недвижимости было отобрано три объекта-аналога, по своим характеристикам наиболее близких к оцениваемому объекту.

Таблица 3 «Краткая характеристика Объектов-аналогов»
Наименование, тех. характеристики, источник информации		Адрес	Площадь кв.м	Цена предложения USD	Стоимость 1 кв.м, USD
Дом панельный,Этаж 4 из 4 Площадь 59, жилая — 42, кухня — 6 м2 Состояние хорошее,Санузел совмещенный, Балкон балкон, Телефон отдельный, неугловая		Алматы, Ауэзовский р-н, мкр №5	59,0	85 000	1 441
Тел.	+7 (707) 7747011, +7 (727) 2323510
Дом панельный, 1968 г.п., Этаж 3 из 4,Площадь 58, жилая — 40, кухня — 6 м2, Состояние хорошее, Санузел совмещенный, Балкон балкон, Дверь металлическая, Телефон отдельный		Алматы, Ауэзовский р-н, мкр №5	58,0	87 000	1 500
тел.	+7 (727) 3298682, +7 (707) 8335660
Дом панельный, Этаж 2 из 4 Площадь 58, жилая — 42, кухня — 6 м2 Состояние хорошее, Санузел совмещенный, Балкон Дверь металлическая, Телефон отдельныйне неугловая		Алматы, Ауэзовский р-н, мкр №5	58,0	88 000	1 517
тел.	+7 (701) 6258247

Обоснование поправок

Поправка на торг:

Поправка учитывает разность между ценой предложения и ценой реальной сделки, поскольку цена предложения отражает только позицию продавца. По данным риэлторских агентств, реальная цена продажи объекта недвижимости отличается от цены предложения на 5-10% в меньшую сторону.

Поправка на год постройки:

При внесении поправок на год постройки было учтенно то что, с каждым годом здание подтвергается различному износу и устареванию. Соотственно были применены поправки (поправки применяются если год постройки объекта оценки и аналога расходится более 3 лет)

Поправка на месторасположение:

Поправка учитывает расстояние между объектом оценки и объектом аналогом.

Поправка на техническое состояние объекта:

Данная поправка учитывает общее состояние оцениваемого объекта, т.е. качественные характеристики материалов использованных при отделки квартиры, а также их износ, соответственно при сравнении квартир, более высокий приоритет будет иметь квартира с наилучшим состоянием.

Поправка на материал стен здания:

Так как различный материал стен здания имеет разную цену за кв.м. делаются соответствующие поправки, например - кирпичные, монолитные здания пользуются большим спросом, чем панельные.

Поправка на площадь помещений:

При определении корректирующей поправки на площадь влияет "закон экономии на масштабе", который отражает зависимость стоимости от метража объекта недвижимости. Как правило, чем больше объект по площади, тем дешевле стоимость его квадратного метра. Тенденция на рынке квартир в Казахстане такова что при прочих равных условиях стоимость 1 кв.м. однокомнатной квартиры наиболее высокая, по сравнению с двух, трех и т.д. квартирами.

Поправка на санузел:

Так как наличие раздельного санузла привлекает большую часть потенциальных покупателей, делается соответственная поправка.

Поправка на этаж расположения квартиры:

При внесении поправок на этаж расположения квартиры учитывается то что, квартиры расположенные в промежуточных этажах (пример: 3(5) имеют больший спрос чем 1(5) или 5(5)). Поправки вносились к объектам аналогам № 2, 3 в размере -2%, -2%.

Поправка на тип планировки:

При внесении поправок на тип планировки было учтено то, что квартиры евростандарта и улучшенной планировкой имеют больший спрос, чем квартиры с обычной планировкой.

Поправка на расположение квартиры относительно углов здания:

Так как угловые квартиры имеют меньший спрос, соответственно на стоимость квадратного метра такой квартиры делается поправка в меньшую сторону.

Для более точного определения возможной цены продажи в зависимости от факторов, влияющих на ее величину, необходимо провести корректировку цен предложений объектов-аналогов, которая представлена в таблице ниже.

Таблица 4 «Определение стоимости объекта сравнительным подходом»

Характеристика

Оцениваемый объект

Сопоставимые объекты

Источник

Тех.паспотрт на квартриру

объект №1

объект №2

объект №3

сайт газеты

"Крыша"

+7 (707) 7747011, +7 (727) 2323510

Тел.: +7 (727) 3298682, +7 (707) 8335660

+7 (701) 6258247

http://krisha.kz/a/show/5575621

http://krisha.kz/a/show/5576538

http://krisha.kz/a/show/5575277

Месторасположение

РК, г. Алматы, Ауэзовский район, ул. Утеген Батыра, дом 36, кв. 29

Алматы, Ауэзовский р-н, мкр №5

Количество комнат

Этаж

4(4)

3(4)

2(4)

Материал стен

панельный

Общая площадь, кв.м.

58,6

59,0

Площадь кухни, кв.м.

5,8

6,0

Техническое состояние

хорошее

Год постройки

1965

1968

Тип планировки

обычная

Санитарный узел

совмещенный

совмещённый

Наличие балкона, лоджии

имеется

Расположение квартиры

не угловая

Наличие мебели

меблирована

Наличие коммуникации

Все центральное

Цена продажи, USD

85 000

87 000

88 000

Цена предложения за 1 кв.м., USD

1 441

1 500

1 517

Поправка на торг и риэлторские услуги. %

-5

Скорректированная цена, USD

1 369

1 425

1 441

Поправка на месторасположение, %

Скорректированная цена, USD

1 369

1 425

1 441

Поправки на этажность, %

-2