Министерство Образования и Науки Республики Казахстан Алматинский Колледж Оценки и Строительства курсовая работа

По дисциплине: «Оценка недвижимости»

На тему: Определение рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г.Алматы, район Ауэзовский, микрорайон 5, дом 36, квартира 29.

Выполнил обучающийся 3-го курса

Очного отделения гр. КОЦ10/9-6

Сергиенко Олег

Принял(а): Альхожаева Г.С.

Дата сдачи курсовой: ___________

Дата защиты: ___________

Оценка: ___

Алматы 2012

Содержание

Введение……………………………………………………………………………….........3

1.Общее положение …………………………………………………………………….....5

1.1. Задание на оценку……………………………………………………………………...5

1.2.Основные данные………………………………………………………………………5

1.3. Основные понятия, используемые в настоящем отчете..…………………………...6

1.4. Допущения и ограничения, принятые при проведение оценки…………………...8

1.5. Сертификат качества оценки………………………………………………………....9

1.6. Обзор и методология оценки………………………………………………………...10

1.7. Последовательность определения стоимости объекта оценки…………………...10

2. Анализ рынка по г. Алматы за 2012 г………………………………………………12

3.Описание объекта оценки……………………………………………………………..14

3.1. Описание месторасположения………………………………………………………14

3.2. Краткая характеристика объекта оценки…………………………………………...14

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования…………………....15

4.Определение рыночной стоимости объекта оценки……………………………….17

4.1. Обоснование и выбор методов оценки……………………………………………..17

4.2. Определение стоимости объекта в рамках сравнительного

Подхода……………………………………………………………………………………18

4.3.Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным

подходом методом прямой капитализации……………………………………………..22

4.4. Расчет стоимости объекта оценки затратным походом……………………………26

4.5.Согласование результатов оценки, расчет итоговой стоимости

объекта оценки……………………………………………………………………………27

Заключение……………………………………………………………………………….28

Список использованной литературы…………………………………………………29

Приложение

Введение

Оценщик – это специалист, способный определить стоимость любого вида имущества: движимого и недвижимого, земли, пакетов акций и долей бизнеса, имущественных прав, нематериальных активов. При оценке имущества оценщик опирается в первую очередь на Законе об оценочной деятельности, Гражданском кодексе Республики Казахстан, затем уже на стандарты по оценке и другие методологические и учебные пособия.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время казахстанское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты), это связано с целесообразностью распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, называемых «имущественный комплекс»

Классификация объектов недвижимости - это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с выбранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества и позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменение его потребительских и рыночных свойств. Особый интерес для целей оценки недвижимости представляет классификация зданий. В настоящее время распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения, независимо от физической природы объектов. Выделяются 4 категории недвижимости:

1. Коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;

2. Личная жилая собственность;

3. Предназначенная для продажи как товар, с целью получения прибыли застройщиками дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью.

4. Объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение его в будущий период времени.

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Статистика показала, что наибольшим спросом при оценки имущества пользуется недвижимость (для залогового или ипотечного кредитования) поэтому требуется качественная, добросовестная, профессиональная оценка недвижимости.

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Одним из главных преимуществ, при продаже квартиры является правильное определение цены на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Цели и задачи данной курсовой работы:

1. Это закрепление полученных теоретических знаний по оценке недвижимости

2. Произвести оценку своей недвижимости, взяв его в качестве объекта оценки

3. Проведение сбора и обработки информации необходимой для написания курсовой работы

4. В данной курсовой работе произвести оценку с применением 3-х подходов оценки.

5. Определить обоснованную рыночную стоимость объекта оценки

6. Защита курсовой работы.

Из выше изложенного следует, что оценщик должен быть грамотным специалистом, владеть определенной методологией и теоретическими знаниями по оценке недвижимости, которая требует определенные требования к расчетам. Поэтому в этой работе я, как оценщик, должен выявить рыночную стоимость предложенной недвижимости, в соответствии стоимости аналогичных объектов недвижимости, с применением 3-х подходов оценки. При составлении отчета, обязательно, должно входить описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объекта недвижимости, правоустанавливающие документы. Расчеты его стоимости