1. Место договора найма жилого помещения, в ряду юридических средств, которые обеспечивают жилищные потребности граждан.

В 1992 “Об основах федеральной жилищной политики”, а потом и Жилищный кодекс…

От социалистического типа экономики мы перешли к экономике рыночной. ыВажна история.

В 1980-1983 годах в СССР произошла кодификация жилищного законодательства.

1981 – Основы жилищного законодательств. Потом – Жилищные кодексы (РСФСР - 1993).

Исходные начала в данной кодификации (как и ранее) – главная, основная форма удовлетворения жилищных потребностей граждан – договор найма в государственном и общественном фонде. 9/10 – и имели жильё на основании договора найма, собственником которого было государство или кооперативные или общественные организации (они были собственниками имущества) – но их мало, в основном госсобственность.

По остаточному принципу – была возможность удовлетворить потребности граждан – путем строительством и приобретения в собственных индивидуальных жилых домов. Были ограничения… можно иметь только один жилой дом, если у человека появлялся второй дом (или часть) – он обязан его отчуждать.

В дополнение к этому была возможность приобретения в пользование квартир в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Граждане никак не могли стать собственниками, собственник – кооператив. А граждане были собственниками паенакопления (средства, на основании на которых строились эти дома). По сути, это были кооперативные отношения 

Развал СССР. В рамках рыночной экономики встал вопрос, чо делать с государственным жилищном фондом. Были важные факторы… к этому моменту, жилищный фонд был значительно изношен, находился в отвратительном состоянии. Был большой энтузиазм населения, которое хотело стать собственником.

Была масштабная приватизация. Бесплатная. В 1991 – Закон РСФСР “О приватизации жилищного фонда”. Бесплатная приватизация – гражданин подает заявление, заключался мифический договор о приватизации =). При выполнении формальных требований – гражданин становился собственником. Через определенное количество лет, обнаружилось, что большая часть государственного жилищного фонда стало частным. Многие граждане были недовольны (быть собственником этих развалин)… были процессы реприватизации…

Профит государства:

• Государство сняло с себя обязанности по содержанию этой собственности.

• Ещё один момент – раз вы собственники, платите налог 

• Государство, получило хорошие доходы по системе ЖКХ… государство последовательно поднимало тарифы на все услуги, а с них (компаний, которые эти услуги оказывали) брало соответствующие налоги.

Договор жилищного найма как конструкция, которая в СССР была важнейшей, полностью утратила свое значение в современной экономике. Сейчас, основные формы удовлетворения жилищных потребностей:

• Право частной собственности,

• Ограниченные вещные права

• Взаимоотношения между гражданами и жилищными и жилищно-строительными кооперативами.

Но с 1991 года – граждане, полностью выплатившие пай – становятся собственниками своих квартир. Поэтом они являются сейчас временной формой. Это такие организации, которые занимаются только общим имуществом дома, так как все члены кооператива всё выкупили… остался чердак, подвал и т.д.

Ещё одна проблема – суды, первоначально были завалены заявлениями, в которых граждане затевали споры с соседями… по поводу того, чья стена… 

В общем, договор жилищного найма – слетел вниз.

Ещё один вопрос – право на жилище, неприкосновенность жилища. Это права конституционные.

Право на жилище – в плане гарантий… жилищное строительство, приобретение в собственность и т.д.

Право собственности на жилое помещение или дом – можно приобрети по основаниям из кодекса.

И вот, получается, что это самое право на жилище – государство уважает наше право иметь крышу над головой, но ничего предоставлять не собирается. Есть квартира? Заебись. Нет квартиры? Иди нахуй.

НПА:

• ГК – Глава 35.

• ЖК РФ – решает целый ряд вопросов, вроде по второй главе – право собственности и другие вещные права.

Главные нормы в ЖК – Глава 3 и далее – договор социального найма. И в конце кодекса – об управлении многоквартирным домом и о жилищно-строительных кооперативах.

• Правительственные акты 2006 года.

В основном касаются либо вопросов публично правовых (отнесение помещений к жилим или к нежилым), об оборудовании и перепланировке и т.д.

Либо, решают частные вопросы – Утверждены типовые договоры социального найма жилого помещения… и т.д.

• Законодательство субъектов

Проблема состоит в том, что если проанализировать Конституцию – жилищное законодательство как в федерации так и в ведении субъектов.

Субъекты получили право издавать свои акты, многие издали… надо обращаться к законодательству субъектов федерации, они решают вопросы, применительно к вопросу социального найма (предпосылки, кто имеет право на это).

Для Москвы:

Есть два закона города Москвы:

1. Закон г. Москвы от 14.06.2006 N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" (ред. от 27.06.2012)

2. Закон г. Москвы от 27.01.2010 N 2 "Основы жилищной политики города Москвы" (ред. от 27.06.2012)

Эти два закона и определяют и форму удовлетворения жилищных потребностей и т.д.

То есть здесь не только Федеральное законодательство.