10 Октября 2011 года (19 – 20 лекции).

Правовой режим недвижимого имущества определяется ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно этому закону, обязательной государственной регистрации подлежат три объекта:

1) вещные права – право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения земельным участком, право постоянного бессрочного пользования земельным участком, сервитут, ипотека, и др.

2) договоры – государственной регистрации подлежат не все договоры, а только те, на которые прямо указывает закон; такие договоры вступают в юридическую силу только с момента государственной регистрации, при ее отсутствии договор считается не заключенным, и не порождает никаких прав и обязанностей:

а) ст. 339 ГК РФ "Договор о залоге",

б) ст. 558 ГК РФ "Договор продажи жилого дома, квартиры, или их части",

в) ст. 560 ГК РФ "Договор продажи предприятия",

г) ст. 571 ГК РФ "Договор дарения недвижимого имущества",

д) ст. 584 ГК РФ "Договор ренты недвижимого имущества",

е) ст. 609 ГК РФ "Договор аренды недвижимого имущества" (если иное не предусмотрено законом.

Например, по ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружении подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок более одного года.

ж) ст. 567 ГК РФ "Договор мены недвижимого имущества";

3) ограничение (обременение) - наличие установленных законом, договором, либо уполномоченными органами запрещений, которые ограничивают правообладателя в его правах (аренда, арест имущества, ипотека, сервитут).

В мире существует две системы регистрации:

а) англо-американская (переход прав происходит по договору между старым и новым владельцем, чтобы гарантировать чистоту прав, новый владелец использует дорогостоящие услуги юридических и страховых фирм, которые исследуют всю историю объекта на глубину до 70 лет). Такая форма требует больших затрат, хотя ответственность при возникновении ошибки несет фирма.

б) европейская (здесь чистоту перехода прав несет уже государство, вся история объекта недвижимости и прав на него зафиксирована в едином государственном реестре прав). В случае ошибки, ответственность несет уже государство. Такая система более дешевая и надежная.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним может рассматриваться в трех аспектах:

1) государственная регистрация - это юридический акт, признание или подтверждения государством возникновения или перехода права, обременения.

2) государственная регистрация - это единственное доказательство, того что право существует.

3) государственная регистрация - это акт государственного органа, который состоит во внесении соответствующей записи в единый государственный реестр прав.

Цель государственной регистрации - защита прав и интересов граждан от криминальных элементов, недобросовестных контрагентов, а также пополнение бюджета РФ, ее субъектов за счет налогообложения.

Датой государственной регистрации является день внесения записи в единый государственный реестр. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости.

Правовые последствия государственной регистрации:

1) пока нет регистрации - нет права

2) сделка, подлежащая государственной регистрации, вступает в юридическую силу только с момента государственной регистрации.

3) актом регистрации государство признает, что право существует.

Принцип открытости государственной регистрации.

Государственная регистрация носит открытый характер: сведения, содержащиеся в реестре об объекте недвижимости должны предоставляться любому, кто обратится, предъявив удостоверение личности, и заявление в письменной форме. Сведения должны быть предоставлены в 5-дневный срок с момента обращения в виде выписки из реестра. Сведения, находящиеся в реестре делятся на две группы: в первую группу входит информация, доступная для любых обратившихся лиц; вторая группа сведении носит конфиденциальный характер, и предоставляется лицам, указанным в законе.

Первая группа сведений: описание объекта недвижимости и его кадастровый номер; индивидуализация лица, обладающего правом; зарегистрированные на него права обременения; срок действия права, обременения;

Вторая группа сведений: они являются конфиденциальными, и предоставляются лишь лицам, указанным в законе, к ним относят: сведения о содержании правоустанавливающих документов; обобщенные сведения о правах конкретного лица, на имеющиеся у него объекты недвижимости; сведения о переходе прав, т.е. историю перехода права на данный объект недвижимости.

Вторую группу сведений могут получить: сами правообладатели; налоговые органы в пределах территории, которая находится под их юрисдикцией; суды и правоохранительные органы, имеющие в производстве дела, связанные с объектом недвижимости или их правообладателем; наследники по закону и завещанию. Информация о лицах, которые делали запросы об объекте недвижимости и получили необходимые сведения, предоставляются правообладателям по их запросам.

Отказ в предоставлении сведении допускается в следующих случаях:

а) не все документы предоставлены (удостоверение личности, заявление, оплата государственной пошлины).

б) запрошенная информация, которая не входит в перечень, предоставляемой данному субъекту.

в) запрос об объекте недвижимости непонятен.

г) отсутствие информации об объекте недвижимости ввиду не подведомственности той территории, регистрационному округу, на которой находится этот объект недвижимости, однако на сегодняшний день имеется возможность электронного обмена сведениями между регистрационными округами.

При создании объекта недвижимости он ставится на кадастровый и технический учет, и ему присваивается кадастровый номер.

Постановка на учет объекта недвижимости включает в себя две стадии:

а) технический учет – описание объекта недвижимости, т.е. выявление его физических характеристик, совокупность которых, сделает невозможным его смешение с другими однородными объектами.

б) кадастровый учет – присвоение объекту недвижимости конкретного кадастрового номера, который закрепляется за объектом недвижимости на все время его существования; только после такого присвоения, постановка на учет считается завершенной.

Кадастровый номер – уникальный, неповторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который ему присваивается в соответствии с процедурой установленной законом.

Кадастровый номер – это цифровой выражение характеристики объекта недвижимости путем присвоения ему конкретного цифрового имени.

Кадастровый номер состоит из 6 позиции, разделенных двоеточием:

а) номер субъекта РФ (первые 2 цифры);

б) номер административно-территориального образования в субъекте определяется органом исполнительной власти субъекта,

Например, г. Северодвинск;

в) номер микрорайона в административно-территориальном образовании,

Например, г. Архангельск, Соломбальский район;

г) номер конкретного земельного участка, присваивается исходя из существующего порядка учёта земельных участков;

д) номер зданий и сооружений, присваивается исходя из существующего порядка зданий и сооружений;

е) номер жилого или нежилого помещения.