Аренда зданий и сооружений (§4)
ГК - Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.
Здесь специфика объекта. Здания, строения – недвижимость. Связь с земельным участком.
Здесь уже вопрос о государственной регистрации.
Законодатель не содержит специфики, всё равно будет параграф 4.
Важно вспомнить:
ГК - Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Здесь главная проблема: Соотношение прав на арендуемое здание и земельный участок.
Вариант 1
Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Вариант 2
Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
2. … Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
Вариант 3
Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Это право пользования не является вещным, оно вытекает из договора аренды. Является обязательственным правом. Существует только в рамках арендных отношений, на время арендных отношений. Просто есть указание на возникновение этого права, но это не новое вещное право…
Признаков вещных прав - 5, а у нас тут только одно – указание в законе. Это такое специфическое обязательственное право.
Может быть передан в аренду жилой дом, только для того, чтобы потом арендатор осуществлял в нём как раз таки арендные отношения по жилищному найму.
ГК - Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Форма договора
Только письменная форма. Только в одном документе!
Существенные условия: Предмет и цена!
ГК - Статья 654. Размер арендной платы
1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Предмет должен быть определен таким образом, чтобы мы имели точное представление о конкретном предмете (индивидуализация). Это документы инвентарного учеба (Бюро технической инвентаризации …)
Ещё одна специфическая черта: Аренда передается по передаточному акту! То есть надо составлять специальный документ. У арендатора есть обязанность принять по передаточному акту! То же самое и когда передается обратно – по передаточному акту.