Стаття 812. Предмет договору найму житла

єдиним об'єктом житлового найму може бути житло, що випливає із самої назви цього договору. Поняття житла надається статтею 379 ЦК, відповідно до якої житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них. У коментованій статті застосовується термін "помешкання", під яким також зокрема розуміється квартира або її частина та жилий будинок або його частина. Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК). Квартира - це ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (ст. 382 ЦК). Основною характеристикою помешкання як предмета договору житлового найму є придатність для проживання в ньому. ЦК не містить критеріїв придатності для проживання в жилих приміщеннях, тому в даному випадку необхідно звертатися до інших нормативних актів, наприклад, до положень Житлового кодексу. Так, зокрема, ст. 50 ЖК встановлює, що жиле приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. Зокрема, в Україні діють Санітарні норми допустимого шуму в приміщеннях жилих та громадських будівлях та на території житлової забудови, затверджені Головним державним санітарним лікарем СРСР 3 серпня 1984 р. N 3077-84.

Якщо об'єктом найму є житло (квартира, кімната) в багатоквартирному житловому будинку, наймачеві автоматично із наданням права користування об'єктом найму надається право користування майном, що обслуговує будинок, приблизний перелік якого встановлений ч. 2 ст. 382 ЦК. Також визначення видів майна, що обслуговує будинок, надається у ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Так, зокрема, допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку визнаються приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення). Технічним обладнанням багатоквартирного будинку є інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, обладнання ліфтів, центральних розподільних щитів електропостачання, елеваторних вузлів, а також елементи благоустрою території).

Правонаступництво у разі зміни власника житла, переданого у найм

1. У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

 підтверджує принцип забезпечення виконання договірних зобов'язань та встановлює, що в разі зміни власника житла, переданого в найм, до нового власника переходять всі права та обов'язки наймодавця. Це означає, що новий власник житла, набуваючи прав та обов'язків власника, стає зобов'язаним за договором житлового найму, укладеним попереднім власником. Тобто новий власник житла автоматично в силу укладення договору купівлі-продажу житла стає наймодавцем та до закінчення строку дії попереднього договору найму зобов'язаний дотримуватися прав наймача житла та осіб, які проживають разом з ним. Правило коментованої статті є імперативним та не може бути змінене домовленістю сторін як договору найму, так і договору купівлі-продажу. Отже в разі необхідності забезпечення інтересів нового власника житла, попередній власник, який є наймодавцем, має забезпечити припинення всіх відносин щодо найму житла до моменту укладення договору купівлі-продажу житла.