Стаття 8101. Оренда житла з викупом

1. Оренда житла з викупом є особливим видом найму (оренди) житла. 2. За договором оренди житла з викупом одна сторона підприємство-орендодавець передає другій стороні - фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря. 3. Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу. 4. Укладення та припинення договору оренди житла з викупом здійснюються на умовах та у порядку, визначених законом. 5. Істотні умови договору оренди житла з викупом визначаються законом. 6. До договору оренди житла з викупом застосовуються положення статей 811, 813 - 820, 823, частини другої статті 825, статей 826, 12321 цього Кодексу з урахуванням особливостей, встановлених законом. 7. Договір оренди житла з викупом є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно від підприємства-орендодавця до особи-орендаря з відкладальни

ми обставинами, визначеними законом.

Глава 59 ЦК спрямована на реалізацію права кожного на оренду житла, передбаченого ст. 47 Конституції України. Частина 1 коментованої статті надає визначення договору найму житла, яке є подібним до визначення загального договору найму. Основною відмінністю між цими договорами є особливий об'єкт житлового найму - житло (див. ст. 812 ЦК), а отже і особливі права та обов'язки сторін цього договору. Договір житлового найму є двостороннім договором, оскільки права та обов'язки покладаються на обидві із його сторін: як на наймодавця, так і на наймача. Цей договір є оплатним, оскільки коментована стаття передбачає платний характер користування житлом. Договір житлового найму може бути як реальним, так і консенсуальним, в залежності від того, яких домовленостей досягли сторони. Якщо спеціальної вказівки на реальність договору в самому договорі не зроблено, він буде вважатися консенсуальним. Договір житлового найму є строковим договором, особливості визначення строку містяться у ст. 821 ЦК. Положення Глави 59 ЦК розповсюджуються на так звані відносини комерційного житлового найму, в яких об'єктом найму є житло, що належить власникам на праві приватної власності. Найм житла, яке перебуває в державній або комунальній власності, регулюється спеціальним нормативним актом, яким на сьогодні є Житловий кодекс УРСР. Відносини найму соціального житла, яке перебуває у державній або комунальній власності, регулюються також Законом України "Про житловий фонд соціального призначення". Надання житла певним категоріям осіб може регулюватися також положеннями спеціальних нормативних актів (наприклад, ст. 12 Закону України "Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей", ч. 7 ст. 44 Закону України "Про статус суддів" тощо).

Стаття 811. Форма договору найму житла

1. Договір найму житла укладається у письмовій формі. 2. Договір оренди житла з викупом підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. 3. Договір оренди житла з викупом підлягає обов'язковій державній реєстрації у порядку, визначеному законом.

договір має бути укладений у письмовій формі. Мова йдеться про просту письмову форму договору. Нотаріальне посвідчення в даному випадку є можливим, але не обов'язковим. Не містить вказівки щодо недійсності договору житлового найму в разі недодержання письмової форми. Отже в силу ст. 218 ЦК в разі недодержання простої письмової форми договір житлового найму не буде визнаний недійсним. Єдиним наслідком буде неможливість посилатися на свідчення свідків для підтвердження факту укладення цього договору. Факт укладення договору може бути доведений будь-якими іншими доказами (письмовими документами, аудіозаписами тощо). Це правило стосується як поведінки наймача у даному договорі, так і поведінки інших осіб, які проживають разом з наймачем, оскільки вони також мають певні права відносно об'єкта найму та в силу ст. ст. 816 та 817 можуть приймати рішення щодо користування житлом, вселення інших осіб у житло тощо. Отже для доведення свого права дані особи також не зможуть посилатися на свідчення свідків в разі недотримання простої письмової форми договору житлового найму.