39. Затратна оцінка майна.

Витратний підхід передбачає оцінку майнового комплексу, що складається із земельної ділянки і створених на ньому поліпшень, на основі розрахунку витрат, необхідних при його відтворенні на конкретну дату (дату оцінки). При цьому необхідно враховувати знос (знецінення) оцінюваних поліпшень з часом експлуатації під впливом різних факторів. Розрахунок вартості земельної ділянки повинен здійснюватися з урахуванням принципу "найкращого і найбільш ефективного використання".

В основу витратного підходу покладено принцип "заміщення", згідно з яким розсудливий покупець не стане платити за об'єкт дорожче в порівнянні з витратами на придбання відповідної ділянки під забудову і зведення аналогічного за своїм призначенням, якістю і корисності об'єкта нерухомості в прийнятний період часу.

Розглянутий підхід в оцінці нерухомості зазвичай призводить до об'єктивних результатів за умови достатньо точної оцінки витрат на будівництво ідентичного (аналогічного) об'єкта з подальшим урахуванням зносу оцінюваного об'єкта.

http://www.9r.ru/part21.html

Цей підхід включає декілька етапів:

1. Визначається вартість земельної ділянки, на якій знаходяться будівлі, споруди.

2. Оцінюється відновлювальна або заміщає вартість будівлі та споруди на дійсну дату оцінки.

Під відновною вартістю мається на увазі вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки точної копії оцінюваного об'єкта з тих же будівельних матеріалів, при дотриманні тих же будівельних стандартів, за таким же проектом, що і оцінюваний об'єкт. У випадку, якщо визначення відновної вартості не представляється можливим або доцільним, проводиться визначення вартості заміщення.

Під вартістю заміщення мається на увазі вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки об'єкта з корисністю рівної корисності оцінюваного об'єкта, однак з використанням нових матеріалів у відповідності з поточними стандартами, дизайном, плануванням.

Чи розраховується вартість відтворення або заміщення повинно бути відображено у звіті, причому вибір повинен бути ясно обгрунтований для попередження неправильного розуміння.

Визначення повної вартості будівництва включає розрахунок:

прямих витрат (вартості матеріалів, амортизаційних відрахувань, вартості тимчасових будівель, споруд, інженерних мереж, комунальних послуг, заробітної плати будівельних робітників, вартості заходів з техніки безпеки і т. п.);

непрямих витрат (витрат на оплату професійних послуг архітекторів, інженерів з проектування, бухгалтерів і юристів за консультування, накладних витрат забудовників, оплату ліцензій, відсотків по будівельним позиках, маркетингових витрат на продаж або перепродаж власності, рекламних виплат протягом будівництва, витрат на зміну права власності. Використання витрат заміщення замість витрат відтворення в процесі оцінки дозволяє видалити деякі «застарілі» елементи;

підприємницького доходу.

Підприємницький дохід являє собою суму, яку інвестор планує отримати понад витрат на здійснення проекту з урахуванням ризику і прибутковості по порівнянних об'єктах. З урахуванням світової практики розрахунку підприємницький дохід визначається в 15% від витрат на будівництво.

Стоимость строительства +Предпринимательский доход = Полная стоимость строительства

3. Розраховуються всі види зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального, технологічного та економічного старіння.

4. Визначається залишкова вартість будівель і споруд як різниця між вартістю відтворення (вартістю відновлення або вартістю заміщення) і сукупним зносом.

5. Розраховується повна вартість об'єкту нерухомості допомогою додавання до залишкової вартості будівель і споруд вартості земельної ділянки.

http://ozenka-biznesa.narod.ru/Main/bsn_71.htm