Семинар №4

Тема: Управление государственными земельными ресурсами. Земельные ресурсы Москвы.

Земля - поверхностный слой земной коры, включающий голую материнскую породу, поверхность дна водоемов, почвы и другие элементы.

Земля обеспечивает основное пространство и сырьевые ресурсы, необходимые во всех видах производства.

Земля обладает физическими и экономическими свойствами: Физические свойства земли (плодородие, постоянство местоположения, фиксированость, вечное средство производства, неоднородность земли); Экономические свойства (потенциальный рост стоимости земли, неравномерность инвестиций в недвижимость, низкая ликвидность земли, различный характер использования земли, узкие локальные рынки земли).

Земельные ресурсы — земли, которые находятся в границах территории государства, за исключением территориального моря.

Земельные отношения — общественные отношения между органами государственной власти и местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельный участок — часть поверхности земли, имеющий фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Граница земельного участка фиксируется на планах и выносится в натуру. Площадь земельного участка определяется после выноса границы в натуру. Правовой статус земельного участка включает в себя целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения.

Земельные участки и права на них, а также прочно связанные с земельными участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и другие) находятся в обороте нераздельно, если иное не предусмотрено законом.

Земельный участок может быть делимым и неделимым:

• делимым признается земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и использования может быть разделен на части, каждая из которых может образовать самостоятельный участок;

• неделимый участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки.

Владельцы земельного участка — лица, имеющие:

- право собственности на земельный участок

-право постоянного (бессрочного) пользования,

-право пожизненного наследуемого владения,

- право аренды земельного участка.

Землеустройство - система государственных мероприятий, направленных на регулирование земельных отношений, учет и оценку земельных ресурсов, организацию использования и охраны земель, составление территориальных и внутрихозяйственных планов землеустройства.

Мониторинг земель - система наблюдений (съемки, обследования и изыскания) за состоянием земель, оценок этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов, а также система информационного обеспечения ведения государственного земельного кадастра, землепользования, землеустройства, государственного контроля за использованием и охраной земель, иных функций государственного и местного управления земельными ресурсами.

Функции земли (обуславливающие ее взаимосвязь с человеком):

1. экологическая - природный объект, существующий независимо от воли человека

2. социальная - место и условие жизни человека

3. политическая - территория государства, пространственный предел государственной власти

4. экономическая - объект хозяйствования

Имея столь разнообразные и обширные функции, земля являлась предметом пристального внимания и изучения на всем протяжении человеческой истории, так как именно она является основой для существования человечества. Исследования проводились в рамках различных наук, включая географию, юриспруденцию, социологию и экономику. В каждой научной дисциплине земля изучается различными путями, поэтому существуют разнообразные определения самого понятия земли.

Географическая концепция земли формирует основы знаний о земле. Землю можно использовать для множества целей — сельское хозяйство, объекты торговли, промышленности, жилищного строительства, отдыха и т.д.

Конкретные решения о землепользовании определяются климатом, топографией и распределением природных ресурсов, наличием центров народонаселения и условиями развития региона, элементами технологии и культуры. Степень воздействия каждого элемента изменяется в зависимости от географического положения.

Юридическая концепция земли – земля как объект недвижимости. Земельные отношения приобрели имущественный характер (причины: множественность форм земельной собственности и включение земли как объекта недвижимости в систему рыночного оборота путем совершения купли-продажи, залога, наследования).

В настоящий момент Россия является крупнейшим в мире облада­телем земельных ресурсов: земельный фонд Российской Федерации по состоянию на 1 января 2008 г. в административных границах РФ составлял 1709,8 млн. га, на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния нахо­дится около 45 % пресной и около 20 % морской воды, около 70 % тер­ритории располагается в сейсмоустойчивых районах.

Классификация земельных ресурсов в России определяет следу­ющие категории земель.

1. Сельскохозяйственные земли, т. е. территории, используемые в первую очередь для нужд сельского хозяйства.

2. Земли лесного фонда — территории, покрытые лесной расти­тельностью и непокрытые, но предназначенные для ее восста­новления.

3. Земли водного фонда — территории, занятые водоемами, ледника­ми, болотами (за исключением тундровой и лесотундровой зон), гидротехническими и другими водохозяйственными сооружени­ями, а также земли, выделяемые под полосы отвода водоемов, ма­гистральных каналов и коллекторов.

4. Земли поселений, находящиеся в ведении городских, поселковых и сель­ских администраций, территории, находящиеся в пределах гра­ницы населенных пунктов, а также земля, переданная в ведение администрации.

5. Земли промышленности, транспорта и иного назначения — тер­ритории, предоставленные предприятиям, различным объеди­нениям и организациям для осуществления возложенных на них специальных задач.

6. Земли природоохранного назначения — территории с особо охра­няемыми природными объектами и комплексами, которые имеют природоохранное, научное, эстетическое, рекреационное и оздо­ровительное значение.

7. Земли запаса — земли, не предоставляемые юридическим и физи­ческим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, право собственности, владения и пользования ко­торыми прекращено в соответствии с действующим законодатель­ством. Использование земель запаса допускается только после перевода их в другую категорию или при предоставлении в арен­ду на срок до года.

ГОРОДСКАЯ ЗЕМЛЯ

Городская земля — это территория, пространство, служащее местом размещения промышленных объектов, развития производительных сил общества, а также природная среда, предназначенная создать для существования и развития общества благоприятные условия.

К городским землям законодательство относит все земли, находящиеся в пределах черты городских поселений, которая является для них внешней границей.

Черта городских поселений отделяет земли городов от иных земель. Установление и изменение черты поселений определяется, на основе утвержденной градостроительной и землеустроительной документации, законами субъектов Российской Федерации.

Состав городских земель:

• ЗУ жилой и общественной застройки (жилые, культурно-бытовые, административные, культовые и иными здания, строения и сооружения предназначенные для этих целей;

• ЗУ общего пользования (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, скверы, бульвары, пляжи и пр.);

• ЗУ промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки;

• ЗУ транспорта, связи, инженерных коммуникаций (здания и сооружения железнодорожного, автомобильного, речного и других видов транспорта, магистрали инженерной инфраструктуры и связи);

• ЗУ особо охраняемых территорий и объектов природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (памятники природы, парки, сады, памятники истории и культуры, музеи-заповедники, музеи-усадьбы);

• ЗУ водных объектов (замкнутые и поверхностные водоемы, акватории, водоохранные зоны);

• ЗУ сельскохозяйственного использования (сельскохозугодья, здания и сооружения, обслуживающие нужды с/х производства).

Городская земля как объект недвижимости, приносящий доход, обладает целым рядом особых характеристик:

1. Потенциальный рост цены земли. Изменения в системе землепользования, миграция населения, относительный дефицит участков, урбанизация территории, инфляционные процессы и другие факторы повышают цену городской земли.

2. Неравномерные денежные потоки. Инвестиции в недвижимость требуют неравных затрат, от отрицательных денежных потоков при приобретении земельного участка и сооружения объекта до положительных во время эксплуатации и продажи.

3. Риск и неопределенность. Поскольку земля является физически недвижимой, инвестиции в нее подвержены более широкому спектру рисков, чем другие вложения. Земля обладает низкой ликвидностью.

4. Гибкие условия финансирования и особая налоговая политика.

5. Стратифицированные рынки. Рынки недвижимости являются узкими, локальными, сегментированными и персонализированными.

Основные формы прав на земельные участки: