§40. Аспекти керованої кадастрової реформи в Україні

Світові кадастрові системи, створюючи банки земельних даних, вико­ристовують їх з багатоцільовим призначенням, але фактично уся інформа­ція служить єдиній меті - високоефективному управлінню земельними ре­сурсами.

На жаль, в Україні, найцінніше багатство - земля використовується вкрай неефективно, і економічна криза поглиблюється, що вимагає термі­нового поліпшення процесу управління земельними ресурсами і невід­кладної кадастрової реформи.

Найбільшу координаційну роботу відносно реформування кадастрових систем проводить Міжнародна Федерація геодезистів (РЮ), яка після 1990 р. серйозну увагу приділяє країнам з колишньою адміністративною економікою. До XXI конгресу, який відбувся в Брайтоні (Велика Брита­нія), фахівці РІС опрацювали величезну кількість матеріалу, одні аспекти якого висвітлювали питання удосконалення розвинених кадастрових тех­нологій, інші - проблеми реформування кадастрів країн з перехідною еко­номікою. Але Інформація щодо різних регіонів об'єднувалась доміную­чою темою - темою поліпшення земельного менеджменту, процес якого в провідних країнах поступово набуває все досконаліших форм, а подекуди все ще залишається під впливом інерції планової економіки.

Аналіз матеріалів XXI конгресу РЮ [67], [68], [71] дозволяє чітко ви­значити, чого саме слід очікувати від керованого реформування існуючих кадастрових систем в країнах з перехідною економікою. Окрім того, цей аналіз з урахуванням національних реалій глибоко прихованого потенціа­лу земель України, дозволяє зробити висновок про те, що подолання кри­зових явищ в нашій державі безпосередньо вимагає докорінних перетво­рень в сфері управління землями.

При цьому основним інструментом перетворень в сфері управління по­винна стати керована кадастрова реформа, спрямована на досягнення за­здалегідь визначених, конкретних результатів.

Реалізація цього процесу, див. мал. 10.1, уявляється за такою схемою: криза в економіці вимагає докорінних перетворень в сфері управління зе­мельними ресурсами; в свою чергу, поліпшення земельного менеджменту неможливе без здійснення керованої реформи, яка повинна забезпечити досягнення кількох вихідних базових умов, від яких і залежить успіх усієї справи. З'ясуємо сутність цих умов.

Інтеграція в міжнародні структури передбачає впровадження в вітчиз­няну систему кадастру міжнародних стандартів сучасних кадастрових тех­нологій, ширше використання провідного досвіду з залученням до спів-

290

291

прані закордонних фахівців; участь у розробці міжнародних скоординова­них програм взаємодії з питань збалансованого використання природних ресурсів і культурного середовища.

ПОДОЛАННЯ КРИЗОВИХ ЯВИЩ

ПОЛІПШЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОГО МЕНЕДЖМЕНТУ

КЕРОВАНА КАДАСТРОВА РЕФОРМА

їй

8

яв

я -<

ш

се

Мал. 10.1 Кадастрові чинники подолання кризових явищ

Внутрішня злагода і стабільність означають зняття в державі соціаль­ної напруги за рахунок досягнення більшої справедливості у перерозподі­лі земель, які раніше перебували у державній власності, а потім були поді­лені в основному між державними і колективними сільськогосподарськи­ми підприємствами. Адже той факт, що після 7 років земельної реформи українським громадянам було передано у приватну власність всього лише близько п'яти відсотків земель від усієї площі земельного фонду держави, навряд чи може задовольнити потреби численних мас населення.

В плані політичної і соціальної справедливості заслуговують на увагу міркування Тогпту ЗїегЬег§ [71], який вважає необхідним з цією метою створення в державі кращих, більш захищених умов землекористування для орендарів, етнічних меншин, а також, що цікаво відзначити, для жінок і осіб, які незаконно заселили територію.

Захист прав земельної власності і землекористування насамперед ви­магає від держави здійснення відповідної земельної політики, здатної по-

иернути втрачену повагу до земельної власності і гщтпіуняпі 11 Єдиним шляхом впровадження цієї політики є розробка сфен і шини < н< її ми земельного законодавства, спрямованої не стільки на зовнішні ДІШІІ рації типу рівноправності трьох форм власності, скільки на дійсне присип рення руху приватизаційних процесів і забезпечення реального захисту власності фермера, орендаря, громадянина, юридичної та фізичної особи.

Захист прав земельної власності передбачає обов'язкову реєстрацію ці­єї власності шляхом заснування спеціальних реєстрів прав на нерухомість, технічної документації на нерухомість та інших. При цьому держава по­винна виступати гарантом змісту заснованих нею реєстрів. Окрім того, покращення системи прав земельної власності позитивно впливає на змен­шення кількості непорозумінь з межами і розгляд справ з земельних супе­речок в судах, підвищує інвестиції для економічного розвитку, поліпшує впевненість кредиторів у доцільності кредитування.

Сприяння ринкові земель слід розглядати як центральну головну умо­ву реформування кадастрової системи, яка є визначальною у подоланні економічної кризи держави. Це доводять дослідження багатьох фахівців, зокрема, ОауШ Нагтіз і №ск Ьапсі [67] наводять дані про те, що земля є принциповим джерелом багатства нації, яке становить від "половини до трьох четвертих сукупного національного надбання". Вони підкреслюють три ключові моменти, на яких тримається увесь комерційний ринок зе­мель: застава нерухомості; оцінка нерухомості і складання документації про передачу нерухомості.

В багатьох країнах Заходу існує високорозвинений інститут застави зе­мельної власності, який дозволяє велику частину цієї власності реалізува­ти шляхом отримання кредиту під заставу землі. Для наших умов перехід­ної економіки заснування принципу застави землі теж є ефективним спо­собом отримання грошей для економічного розвитку. Але впровадження інституту застави вимагатиме надійних законодавчих гарантій з боку дер­жави для повернення грошей кредиторами у випадку порушення умов за­стави. Слід зазначити, що кредитування під заставу землі, а також проце­си оподаткування і визначення різних видів ціни за землю, вимагають ви-сокопрофесійної оцінки земельної власності, яка повинна базуватись на­самперед на ринкових цінах, а вже потім на теоретичних розрахунках за вже Існуючою методикою грошової оцінки землі.

Характерною властивістю країн з ринковою економікою є розвинений моніторинг земельної власності. За даними попереднього джерела у Вели­кій Британії "зміна власників нерухомості в середньому трапляється кож­ні сім років". Для України з ЇЇ 21 млн. землевласників і землекористувачів і з ще більшою кількістю об'єктів нерухомості подібна активність означа-

292

293

ла б у кожному році багатомільйонну кількість транзакцій нерухомості. Але подібний рівень активності уявляється поки що гіпотетичним, оскіль­ки для свого забезпечення він вимагатиме впровадження в державі:

• ретельно опрацьованого земельного законодавства, спрямованого на сприяння і обслуговування ринку земель;

• трьохстороннього налагодженого співробітництва між землевласника­ ми, державною реєстраційною службою і обслуговуючою посередниць­ кою інфраструктурою, включаючи експертів з оцінки нерухомості, юристів, кредиторів;

• обов'язкової, чіткої і однозначної реєстрації прав на нерухомість і пере­ дачі цих прав.

Важливу статтю поповнення державного бюджету складають податки за землю, але ці надходження повинні бути достатньо обгрунтовані. Адже відомий класичний приклад різкого збільшення надходжень до бюджету, який мав місце за часів Римської імперії І який став можливим лише зав­дяки більш справедливій політиці оподаткування, заслуговує на увагу і в наші дні. Тому існуюча система визначення розміру податку за землю не повинна базуватися лише на розмірах земельної площі, але також урахо­вувати Й інші показники: якість землі, розташування, споруди і обладнан­ня тощо.

Серед напрямків поліпшення земельного менеджменту особливу вагу займають питання оптимізації режимів землекористування, які повинні охоплювати організацію використання земель в межах усієї держави шля­хом планування територіально-просторового устрою земель в містах і сільських місцевостях. Територіально-просторове планування як дійовий важіль майбутніх державних програм оптимізації режимів землекористу­вання в останній час набуває все більшої актуальності. Цій темі присвячу­ються і вітчизняні дослідження, зокрема робота А.М. Третяка "Управлін­ня земельними ресурсами та реєстрація земель в Україні", Київ, 1998 р., яка обґрунтовує деякі питання реформування існуючої системи. Втім слід зазначити, що застосування землевпорядних заходів такого рівня через свою масштабність і далекосяжні наслідки вимагатиме ще дуже значних зусиль і творчих пошуків, оскільки надбання минулої практики організації земель мало прийнятне в нових умовах.

Паралельно з дослідженнями оптимального режиму сучасного земле­користування система реформованого кадастру повинна відігравати все активнішу функцію захисту природного і культурного середовища. Гло­бальне поширення екологічної загрози вимагає невідкладної розробки програм очищення землі, води і повітря від основних видів забруднення: радіонуклідами, токсичними хімічними речовинами і важкими металами,

які руйнують здоров'я людини. Але питання належного врахування фак­торів екологічної загрози і висвітлення їх кадастровими засобами у біль­шості своїй лише порівняно недавно потрапили до поля зору науковців І тому вимагають окремого напрямку в дослідженнях, див. § 41 (підрозділ

41.3).

£ 41. Напрямки розвитку кадастру майбутнього