33.3. Складання оцінювальних шкал

Обчислене середньовиважене значення показника порівнюється з фак­тичним показником по господарствах району, якщо розбіжності не пере­вищують 10-15%, середньовиважені показники використовуються для складання шкал економічної оцінки земель таксономічного району.

Шкали економічної оцінки земель, як і бонітувальні шкали, можуть бу­ти або замкненими або розімкненими. Якщо за еталон (100 балів) прийма­ється середній за своєю продуктивністю грунт (в районі, регіоні, державі), отримують розімкнену шкалу; для замкненої шкали еталоном служать найкращі за якістю грунти. Враховуючи більші зручності у використанні, завдяки адекватності співвідношення між балами і відсотками, більше по­ширення у практиці земельнооцінювальних робіт знайшли замкнені шка­ли.

Шкала економічної оцінки земель, на відміну від геометричних шкал, не вимагаючи графічних побудувань за масштабами, звичайно складаєть­ся у вигляді таблиці, одна частина якої перераховує таксономічні одиниці (ґрунтової відмінності, агровиробничі групи грунтів, угіддя І т.д.)₅ а друга пов'язує з цими одиницями їх економічні показники. Для складання шка­ли використовують показники валового продукту, окупності витрат, дифе­ренційованої ренти, тобто основні економічні показники, які, характери­зуючи якість землі водночас віддзеркалюють рівень виробництва, його ефективність та прибутковість на цих землях.

, Знайдені за таксономічними одиницями абсолютні показники перера­ховують у відносні величини - бали і вводять їх до складу оцінювальних шкал. Бали розраховують по відношенню до найкращої групи грунтів (в межах тієї території, для якої складається оцінювальна шкала), якість якої прирівнюється до 100 балів, використовуючи формулу (7.9).

Складаючи оцінювальні шкали, розраховують ціну одного балу при визначених рівнях виробництва (середньому, зразковому або якомусь ін­шому) за окремими культурами. Ціну одного бала при середньому рівні виробництва отримають шляхом ділення показника найвищої урожайнос­ті на 100; при зразковому рівні виробництва таку ціну розраховують, від­носячи урожайність певної культури до бала тієї групи грунтів, на якій бу­ла вирощена ця культура.

Типова форма для складання земельнооцінювальної шкали за групами фунтів, виходячи з даних про вирощування конкретної сільськогосподар­ської культури, наведена у таблиці 8.2.

Табл. 8.2

		Шкала зокремленої оцінки за групами грунтів по (назва сільськогосподарської культури)
Групи грунтів		Валовий продукт		Окупність витрат		Диференційована рента
Дї а/о	Шнфр	грв./га	Бал	грнУгя	Бал	грн./га	Бал
/	2	3	4	5	б	7	8
п
п

) грнУга

Ціна одного балу дорівнює (

В процесі економічної оцінки земель роботи звичайно виконують за двома напрямками: 1) загальна оцінка сільськогосподарських угідь; 2) зок-ремлена оцінка орних земель за ефективністю вирощування основних сільськогосподарських культур. Відповідно до цих напрямків складені економічні шкали носять назву шкал загальної або зокремленої оцінки зе­мель, див. Табл. 8.2.

В роботах, проведених в Україні в 1987 році, була виконана загальна економічна оцінка ріллі, багаторічних насаджень, сіножатей і пасовищ на площі майже в 40 мільйонів гектарів. Зокремлена оцінка орних земель ви­конувалась за ефективністю вирощування зернових і зернобобових куль­тур (без кукурудзи і рису), кукурудзи на зерно, цукрових буряків, соняш­ника, льону, картоплі і кормових культур.

Основні показники і загальної, і зокремленої економічної оцінки зе­мель в 1987 році несли певне функціональне навантаження, відбиваючи:

1. Валовою продукцією або урожайністю - рівень виробництва, обумов­ лений як якістю землі, так і досягнутим рівнем землеробства;

2. Окупністю витрат - продуктивність праці, яка склалася на відмінних за якістю землях і при різних витратах, але в збіжних регіональних і господарських умовах виробництва;

3. Диференційованою рентою - економічну ефективність від викорис­ тання різних за якістю і за рівнем землеробства земель.

Результати економічної оцінки земель 1987 року використовуються при розрахунках вартісної оцінки земель, включаючи обчислення: ставок земельного податку, орендної плати, грошової оцінки земель, стартової піни на земельні ділянки в аукціонах і т.д., а також як основа для порів­нянь в розробці рекомендацій відносно більш ефективного і збалансова­ного використання земельних ресурсів країни.

244

245

Глава Ж ГРОШОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ

£ 34. Загальні засади вартісно! (грошової) оцінки земель

В зв'язку з реформуванням земельних відносин і поступовою транс­формацією ставлення до землі як до товару майбутнього земельного рин­ку, все більшої ваги набувають питання вартісної оцінки земель, зокрема грошової оцінки сільськогосподарських земель, земель населених пунктів та земель інших категорій. Реагуючи на вимоги часу, Кабінет Міністрів України постановою від ЗО січня 1997 року "Про внесення змін до поло­ження про порядок ведення Державного земельного кадастру та визнання такою, що втратила чинність, постанови Кабінету Міністрів України від 16 вересня 1992 року" надає грошовій оцінці земель офіційного статусу, вводячи її як невід'ємну обов'язкову частину до існуючої системи заходів Державного земельного кадастру.

Таким чином, грошова оцінка земель відтепер Із теоретичного просто­ру потрапляє до площини практичного навантаження, стаючи життєво не­обхідною для економіки усієї держави.

За своєю суттю грошова оцінка земель є відображенням капіталізова­ного рентного доходу, що створюється на земельній ділянці. На сільсько­господарських землях рентний дохід створюється при виробництві усіх сільськогосподарських культур, а його розміри обчислюються на узагаль­нюючій основі виробництва зернових культур.

На землях населених пунктів створення рентного доходу обумовлю­ється численними факторами: місдерозташуванням земельної ділянки, рівнем ЇЇ благоустрою, корисними природними, історико-культурними, екологічними та іншими показниками.

На землях іншого призначення рентний дохід утворюється внаслідок їх функціонального використання, рівня інженерного облаштування, міс-церозташування земельних ділянок та під впливом деяких інших факто­рів.

Входячи до системи державного земельного кадастру, як підсумкова фінальна частина земельнооцінювальних заходів, вартісна оцінка земель пропонує єдиний для всієї країни механізм визначення плати за землю. Численні історичні приклади свідчать про те, що ефективність цього ме­ханізму цілком залежить від рівня його економічної обгрунтованості, від того, наскільки справедливо визначені розміри земельного податку.

' Плата за землю, включаючи ставки земельного податку, орендну пла­ту, інші види грошових надходжень за використання або трансакції зе-

мельної власності, є основним джерелом поповнення державного бюдже­ту. Виходячи з цього, в Земельному Кодексі передбачено, що використан­ня земель в Україні є платним, розроблено закон "Про плату за землю". 19 вересня 1996 року законом "Про внесення змін і доповнень до закону України Про плату за землю" визначено, що плата за землю стягується у вигляді земельного податку, який розраховують на основі грошової оцін­ки земель.

Для впровадження в дію вище означених положень законодавства за дорученням Кабінету Міністрів Держкомземом України за участю Держ-коммістобудування, МінсІльгоспу, Української академії аграрних наук розроблено "Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (тимчасову)" від 23 березня 1995 року І "Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" від 27 листопада 1995 року. В цих документах з ура­хуванням змін, внесених Держкомземом від 15.04.1997 р., Урядом регла­ментується механізм грошової оцінки земель з метою економічного регу­лювання земельних відносин при передачі земель у власність, у спадщи­ну, під заставу, при даруванні, при купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, облі­ку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розмірів внеску до статутних фондів колективних сільськогосподарських підпри­ємств, спільних підприємств, акціонерних товариств, об'єднань,¹ коопера­тивів.

Матеріали грошової оцінки земель використовують при визначенні ринкової ціни розпайованих ділянок сільськогосподарських земель, а та­кож стартової ціну на земельні ділянки несільськогосподарського призна­чення для їх продажу на аукціонах.

Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення викону­ється на основі кількісного обліку І якісної характеристики земель, боніту­вання грунтів, економічної оцінки земель з використанням матеріалів зем­леустрою сільськогосподарських підприємств і формування території сільських і селищних Рад народних депутатів, визначення меж населених пунктів, інвентаризації земель.

Грошова оцінка земель населених пунктів виконується з використан­ням матеріалів зонування території і інвентаризації земель населених пунктів, генеральних планів і схем населених пунктів, сільських і селищ­них Рад народних депутатів, проектів гшаніровки і благоустрою адмініст­ративно-територіальних утворень і їх центрів, включаючи також матеріа­ли економічної оцінки земель.

246

247

_І

Грошова оцінка земель інших категорій виконується на основі даних земельного, лісового, водного кадастрів, з використанням матеріалів про­ектів землевпорядкування і лісовпорядкування, містобудівної документа­ції, відомостей про інвентаризацію відповідних земель.

Грошова оцінка земель усіх категорій виконується як нормативним, так і експертним шляхом.

\

£ 35. Грошова оцінка сільськогосподарських земель

Згідно з вимогами, зазначеними у § 34 документів, "Методики грошо­вої оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунк­тів" і "Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призна­чення та населених пунктів" розрахунки грошової оцінки сільськогоспо­дарських земель виконуються на основі ренти, яка створюється при ви­робництві зернових культур, за даними економічної оцінки земель [987-1988 рр., шляхом знаходження добутку річної ренти Р з оцінюваних земель на термін її капіталізації Т_т тобто:

к

ДЄ

Г - грошова оцінка сільськогосподарських земель, в грн.;

Р - річна рента, в грн;

Т_к - термін капіталізації, приймається рівним 33 рокам.

Розрахунки виконуються окремо за видами сільськогосподарських угідь, тобто, по ріллі, багаторічних насадженнях, сіножатях і пасовищах, з висвітленням показників грошової оцінки земель по державі в цілому, а також по її регіонах (областях, районах), сільськогосподарських підпри­ємствах і земельних ділянках.

Дня грошової оцінки земель по державі обчислюють диференційовану ренту Д.Р. з орних земель при виробництві зернових культур, ураховуючи також розміри абсолютної А.Р. і загальної ренти З.Р. і використовуючи та­кі вихідні дані: У - середньорічну урожайність зернових з гектара, яка в 1986-1990 рр. становила 31,5 ц.;Ц- середньорічну ціну реалізації центне­ра зерна в 1986-1990 рр., яка становила 17 крб.; В - середньорічні вироб­ничі витрати на 1 га при вирощуванні зерна за цей же період - 303 крб; К„._р_ - коефіцієнт норм рентабельності в економічній оцінці земель 1987-1988 рр. -0,35.

Застосовуючи вищєнаведені позначення, диференційовану ренту з од­ного гектара ріллі обчислюють за формулою:

(9.2)

. = (УхЦ-В-ВхК

і за наведеними вихідними даними отримають її значення - 7,4 центнера. Враховуючи, що величина абсолютної ренти Л.Р., яка створюється на гір­ших за якістю землях, прийнята в Україні на 1 га сільськогосподарських угідь, становить 1,6 центнера, величина загальної ренти З.Р. дорівнює:

З.Р.=Д.Р.+А.Р.=9,0 центнерів

Зазначимо, що у наведених розрахунках значення ренти обчислено в натуральних одиницях - центнерах зерна, які є більш надійними в умовах нестабільних економічних процесів, що супроводжуються інфляцією гро­шової одиниці. Але будь-яка вартісна оцінка неминуче вимагає урахуван­ня існуючого рівня цін на товари чи послуги, тому грошова оцінка сільсь­когосподарських земель пов'язується з цінами на сільськогосподарську продукцію, які діяли у попередній період.

Оскільки річна рента Р дорівнює добуткові загальної ренти на вартість одного центнера зерна, ціна одного гектара ріллі по Україні за формулою 9,1 у цінах 1986-1990 рр. в грошовому вираженні становила:

Г=9,0х17хЗЗ=5049крб.

Користуючись даними додатка № 2 до "Порядку грошової оцінки земель ...". де ціна за один центнер зерна у грошових одиницях 1992-1996 рр. визначена в 1,25 млн. укр. крб., ціна одного гектара ріллі дорівнюватиме:

Г=9,0х125000х33=37125000укр.крб., або після 1 вересня 1996 р. в нових грошових одиницях - гривнях: Г=9,0х12,5хЗЗ=3712,5 грн.

Диференційована рента з одного гектара інших сільськогосподарських угідь - багаторічних насаджень, сіножатей і пасовищ розраховується через співвідношення диференційованої ренти з цих угідь і диференційованої ренти з орних земель за даними економічної оцінки земель по виробницт­ ву зернових культур за формулою: *.

]

де

Д-Р-(б,с,п.) - диференційована рента з одного гектара багаторічних насаджень, сіножатей, пасовищ;

Д.Р._и - диференційована рента з одного гектара ріллі в центнерах;

Д-ї'-(б,с,п.) крб- - диференційована рента з одного гектара багаторічних на­саджень, сіножатей, пасовищ у карбованцях, яка за даними економічної оцінки земель становить відповідно: 1563,9 крб.; 136,5 крб.; 55,7 крб.;

■

248

249

Д.Р. крб. - диференційована рента з одного гектара ріллі в карбованцях, яка за економічною оцінкою земель дорівнює 348,7 крб.

Таким чином, використовуючи наведені вихідні дані за формулою (9.3), отримаємо диференційовану ренту з одного гектара багаторічних на­саджень у центнерах зерна:

Д.Р._(б)=7,4 цх 1563,9 крб.: 348,7 крб.=33,2 центнера.

Загальна рента становитиме:

З.Р.(б)=33,2+1,6=34,8 центнера,

річна рента:

Р_(б)=34,8х12,5=435,0 грн.,

а ціна одного гектара багаторічних насаджень дорівнює:

Г₍б)=435,0хЗЗ=14355 грн.

Аналогічно розраховується вартісна оцінка гектара інших сільськогос­подарських угідь по державі, зокрема по сіножатях:

Д.Р._(С)=2,9 центнера; З.Р_(с)=4,5 центнера.

Р_(с)=56,25 грн.; Г(_С)=1856,25 грн.

По пасовищах:

Д.Р(_П)=1,2 центнера; З.Р_(П)-2,8 центнера.

, Р(_П)=35,0 грн; Г_(П)=1155,О грн.

Диференційовану ренту з гектара сільськогосподарських угідь по регі­онах (областях, районах) держави, розраховують, користуючись даними економічної оцінки земель по цих регіонах 1987-1988 рр. за формулою:

Д.Р.р=Д.Р._цхД.Р._р (крб.) : Д.Р. крб. (9.4)

де

Д.Р._Р - диференційована рента з гектара ріллі, багаторічних насаджень, сі­ножатей і пасовищ по регіону, в центнерах;

Д-Р-р (крб.) - диференційована рента з гектара ріллі, багаторічних насад­жень, сіножатей і пасовищ за даними економічної оцінки земель по ви­робництву зернових культур по регіонах, у карбованцях; Д.Р. крб. - диференційована рента з гектара ріллі, багаторічних насад­жень, сіножатей І пасовищ за даними економічної оцінки земель по ви­робництву зернових культур по державі, в карбованцях.

250

Якщо, для прикладу, виконати грошові розрахунки вартості одного гектара ріллі по Київський області, користуючись відповідними даними економічної оцінки землі по цьому регіону (диференційована рента з од­ного гектара ріллі у Київський області по виробництву зернових культур становила 567,4 крб. [50]) за формулою (9;4), отримаємо диференційовану ренту з одного гектара ріллі, в центнерах:

Д.Р.р (_Рілліг=7,4 цх567,4 крб.: 348,7 крб.=12,04 ц.

Загальна рента по регіону з одного гектара ріллі:

З.Р.р(_Ріллі}=12,04+1,6==13,64 ц.

Річна рента:

Р^р (рілліг13,64х12,5-170,5 грн.

Вартість одного гектара ріллі по Київський області становить:

Г._р (_Ріллі)=170,5хЗЗ-5626,5 грн.

Аналогічно виконуються грошові розрахунки вартості одного гектара інших сільськогосподарських угідь: багаторічних насаджень, сінокосів, пасовищ і по інших регіонах держави.

Для вартісної оцінки угідь сільськогосподарських підприємств, межі яких не зазнали змін від часів економічної оцінки земель в 1987-1988 рр., використовують формулу: ] і ^

Д.Р._п=Д.Р._рхД.Р._{п (крб}.): Д.Р._{Р (крб}.) (9.5)

де

Д.Р._П - диференційована рента з гектара ріллі, багаторічних насаджень, сі­ножатей І пасовищ по підприємству, в центнерах;

Д.Р.р - диференційована рента з гектара ріллі, багаторічних насаджень, сі­ножатей і пасовищ по району, в центнерах;

Д-Р-п (к_Рб.) - диференційована рента за економічною оцінкою по вироб­ництву зернових культур на орних землях, багаторічних насаджень, сі­ножатей і пасовищ по підприємству, в карбованцях; Д*Р-_Р (крб.) - диференційована рента з гектара ріллі, багаторічних насад­жень, сіножатей і пасовищ по району, в карбованцях.

Якщо межі сільськогосподарського підприємства зазнали змін внаслі­ док процесів перерозподілу земель, диференційована рента з гектара сіль­ ськогосподарських угідь цього підприємства вимагає уточнення. її обчис­ люють з урахуванням нової експлікації агровиробничих груп грунтів по сільськогосподарських угіддях за допомогою шкал економічної оцінки зе­ мель за формулою: а . ^

Д.Р.„ <утгВДР._агрх8аг_Р): І8_агр, (9.6)

ДЄ

Д.Р._П (ут) - уточнена диференційована рента з гектара сільськогосподарсь­ких угідь по підприємству, в карбованцях;

251

Д-Р.агр - диференційована рента за шкалами економічної оцінки по вироб­ництву зернових культур з гектара ріллі, багаторічних насаджень, сіно­жатей і пасовищ по агровиробничих групах грунтів, в карбованцях; - площа агровиробничих груп грунтів по сільськогосподарських угІд-

Застосування у грошових розрахунках вартості земель сільськогоспо­дарських угідь по підприємству формули (9.5) нічим практично не відріз­няється від вшценаведеннх розрахунків за формулою (9.4). Що стосується розрахунків за формулою (9.6), її використання вимагає проведення підго­товчого етапу, в процесі якого складають відомість вихідних даних, табл. 9.1, де по підприємству наводять агровиробничі групи грунтів, їх шифр, назву з уточненими площами по сільськогосподарських угіддях, а також показники диференційованої ренти по агровиробничим групам грунтів. Ці дані вибирають або розраховують, користуючись картограмою агровиробничих груп грунтів, а також матеріалами економічної оцінки по виробництву зернових культур з гектара сільськогосподарських угідь за агровиробничими групами грунтів підприємства.

Для визначення вартості окремої земляної ділянки сільськогосподарсь­ких угідь, що перебувають у власності або користуванні юридичних та фі­зичних осіб, розраховують шкали грошової оцінки агровиробничих груп фунтів за формулою:

ГхБ

(9-7)

агр

агр

де

Г«п> - грошова оцінка гектара агровиробничої групи грунтів, у гривнях: Г - грошова оцінка гектара відповідних угідь по базовому сільськогоспо­дарському підприємству;

Б_вгр - бал бонітету агровиробничої групи грунтів;

Б - бал бонітету гектара відповідних угідь по базовому сільськогосподар­ському підприємству.

Табл. 9.1 Відомість вихідних даних

М п/п	Агровнробнн чі групи грунтів		Площа, в і-а					Диференційована рента за 1 га, в грн.
	Шифр	Наз­ва	Загаль на	Втом;		числі		Рілля	Багат. насад.	Сінож,	Па-сов.
				Рілля	Багат. насад.	Сіпоне.	Па- сов.
І	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
/
II
п

Для розрахунку бала бонітету гектара орних земель по базовому сіль­ськогосподарському підприємству використовують формулу:

_1-І

Б

(9.8)

де

Б_агр - бал бонітету агровиробничої групи грунтів; 8 - площа агровиробничої групи грунтів.

Грошова вартість усієї земельної ділянки сільськогосподарських угідь - Г_} розраховується як сума добутків вартості одного гектара відповідних агровиробничих груп грунтів на їх площі за формулою:

Г₃-2(Г_агрх8) } і /V (9.9)

£ 36. Грошова оцінка земель населених пунктів

Якщо розрахунки^вартості сільськогосподарських земель спираються, переважним чином, на\ вирішальний економічний показник - диференці­йовану ренту, що створюється при певних умовах виробництва, то в осно­ву грошової оцінки земель населених пунктів покладено рентний дохід, який обумовлюється функціональним використанням земельної ділянки і її місцем розташування у Загальнодержавній, регіональній і місцевій сис­темі виробництва і розселення, а також благоустроєм і якістю її території, що визначається рівнем інженерного облаштування, природними, істори-ко-культурними, екологічним^ та іншими показниками.

36.1. Основні фактори впливу та їх відбиття системою коефіцієнт

Усі чинники, які впливають на вартість земельної ділянки в населених пунктах, можуть бути віднесені до двох основних груп факторів впливу: це група, що ураховує використання або призначення земель, і група, що ура­ховує & місцерозташування. Перша група отримала назву функціональ­них факторів, вона складається із трьох підгруп факторів місцерозташу­вання, а саме: регіональних, зональних, локальних.

Група функціональних факторів ураховує функціональне використан­ня або призначення земель, окремо виділяючи землі: житлової забудови, промисловості, гірничої промисловості і відкритих розробок, комерційно­го використання, громадського призначення, змішаного використання, транспорту та зв'язку, технічної інфраструктури, рекреаційного призна­чення та інші.

Підгрупа регіональних факторів враховує місцерозташування земель­ної ділянки в межах населених пунктів:

252

253

о

з т

А

ш

У

в

А Н

н

я

ф

А К Т О

р и

м

а) різного адміністративного статусу з чисельністю населення від 20 000 чол. до 1 000 000 і більше;

б) розташованих в приміських зонах великих міст;

в) які мають статус курортів;

г) на радіаційно-забруднених територіях.

Підгрупа зональних факторів враховує місцерозташування земельної ділянки за зонами містобудівної цінності різних за кількістю населення груп населених пунктів, починаючи від менших за 20 000 чол. і закінчую­чи найкрупнішими понад І 000 000 чол., в межах цих населених пунктів.

Підгрупа локальних факторів враховує місцерозташування земельної ділянки:

а) за територіально-планувальними умовами; б)за інженерно-геологічними умовами;

в) за історико-культурними умовами;

г) за природно-ландшафтними умовами;

д) за санітарно-гігієнічним станом;

є) за рівнем інженерного облаштування території.

Схема впливу усіх вищенаведених функціональних факторів і факторів місцерозташування на вартість земельних ділянок в межах населених пунктів відбита на мал. 9.1. Дї*і кожного із наведених факторів урахову­ється через систему відповідниххкоефщіентів, розроблених фахівцями по використанню земельних ресурсів, значення коефіцієнтів містяться у до­датках до "Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського при­значення та населених пунктів". _ч ^

Втім, беручи до уваги міркування поліпшення сприймання студентами методики грошових розрахунків, обсяг запропонованої інформації корис­но дещо спростити шляхом скорочений, і трансформації офіційного мате­ріалу. Це стосується насамперед інтерпретації впливу функціональних факторів, деяких факторів місцерозташування земельної ділянки, а також інших матеріалів, що відбито у нижченаведених таблицях та інших даних.

Так, в табл. 9.2 значення функціонального коефіцієнта наведено з до­триманням послідовності зміни, що дозволило згрупувати дію факторів впливу виду функціонального навантаження земельної ділянки на її вар­тість.

Оскільки на регіональні коефіцієнти місцерозташування земельної ді­лянки, що враховують чисельність населених пунктів, їх місце в системі розселення та адміністративний статус, а також знаходження у приміській зоні великих міст, вирішальними за впливом є фактори кількості населен­ня в населених пунктах, значення цих коефіцієнтів, об'єднані за ознаками впливу вирішальних факторів, наведені в таблиці 9.3.

254

ф	Житлової забудови		В		р			Населені пункти чисельністю від 20 тис. чол.
У			А			4-	до 1 млн. і більше, м. Київ
н	Промисловості		Р		г І		і Севастополь
к			Т І с		0 н А		Приміські зони міст чисельністю від 100 тис. до 1 млн. і більше
	Транспорту, зв'язку
ц
т	Гірничої проми-		т		л ь		Населені пункти зі статусом
0	словості і відкритих розробок		3		н І
							Радіаційно забруднені
н						4-
							території
А	Комерційного		Е		3
л	використання		М		н
ь			Е Л ь		А л ь н			За факторами впливу зон
								містобудівної цінносл
н	Громадського при-
1	значення		н		І
			0		л			Територіально-
	Змішаного		ї		0			шіанувальні
	використання		л		к	<4—		Інженерно-геологічні
А
к			І		А			Історико-культурні
	Технічної		л		л			Природно-ландшафтні
1	інфраструктури		я		ь
о			н к и		н І			СанІтарно-гігієкічні
р	Рекреаційного призначення
								Інженерне облаштування
и

Мал. 9.1

Схема впливу функціональних і територіальних чинників на вартість земельної ділянки

Регіональні коефіцієнти місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів, що мають статус курортів, наведені в таблиці 9.4 з ви­діленням основних курортних зон України.

255

Таблиця 9.2 " Коефіцієнт, що враховує функціональне навантаження земельної ділянки

п/а	Земельні ділянки (призначені або використовуються для)	Коефіцієнт к*
1.	Комерційного викоритстання	2,50
2. 3.	Промисловості	1,20
	Житлової забудови, гірничої промисловості і відкритих розро­бок	1,0
4.	Змішаного використання: - житлової забудови і промисловості; - житлової забудови і комерційного використання; - житлової забудови і громадського призначення; - промисловості і комерційного використання; - комерційного використання і громадського призначення	Розрахо­вується окремо
5.	Транспорту і зв'язку	0,80
6.	Громадського призначення	0,70
7.	Технічної інфраструктури	0.65
8.	Рекреаційного призначення та інші відкриті землі: - зелених насаджень загального користування; - зелених насаджень спеціального призначення; - кладовищ; - відпочинку і спорту; - що зайняті поточним будівництвом; - відведені під майбутнє будівництво; - інші відкриті (незабудовані) землі в межах населеного пункту	0,50

Таблиця 9.3

Регіональні коефіцієнти місцерочташування земельної ділянки,

що враховують чисельність населених пунктів їх адміністративний статус

та знаходження в приміських зонах великих міст

№ п/п	Населені пункти (чисельність населення втне, чол.)	Регіональні коефіцієнти
		К„1	К„2
1	<20	1.0	1,0
2	20-50	1,2
3	50-100	1,4
4	100-250	1.6	3,1
5	250-500	2,0
6	500-1000	2,5 .	1,3
7	>1000	3.0	1,5

Таблиця 9.4

Регіональні коефіцієнти місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів - курортів

Основні курортні регіони	Розташування населених пунктів зі статусом курортів	Регіональний коефіцієнт Кр3
Чорноморське узбережжя	Авт. Республіки Крим: Південне Південно-східне Західне	3,0 2,5 2,2
	Миколаївської, Одеської, Херсонської областей	2,0
Гори та передгір'я Карпат	Закарпатської, Львівської, Івано-Франківської, Чернівецької областей	2,3
інші	В межах України	1,5

Таблиця 9.5

Регіональні коефіцієнти, що ураховують розміщення

земельної ділянки в зоні радіоактивного забруднення

Назва зони	Значення коефіцієнта К„4
Гарантованого добровільного відседення	0,80
Посиленого радіоекологічного контролю	0,90

Зональні фактори впливу на вартість земельної ділянки визначаються в залежності від її розміщення в різних за містобудівною цінністю економі-ко-планувальних зонах населеного пункту. На-нінтспгкоясноТІз"таких зонзалфіційним» матеріалами {11} виливають:

1. Неоднорідність функціонально-планувальних якостей території.

2. Доступність до; \

а) місць концентрації трудової діяльності (місць прикладання праці);

б) центрів громадського обслуговування;

в) місць масового відпочинку;

г) центру міста. \

1. Рівень інженерного забезпечення та благоустрою території.

2. Рівень розвитку сфери обслуговування населення.

3. Екологічна якість території. \

4. Соціально-містобудівна привабливість середовища:

а) різноманітність місць прикладання праці;

б) наявність Історико-культуріпах та природних пам'яток;

в) естетика архітектурної забудови тощо.

Значення наведених складових чинників загального впливу зональних факторів визначаються на основі розрахунків відхилення цих чинників від середнього значення експертним шляхом, Питома вага їх впливу на вели­чину зонального коефіцієнта не повинна перевищувати 1.0.

256

257

Граничні значення коефіцієнтів зонального впливу, прийняті на основі ДБН 360-92 "Містобудування. Планування та забудова міських і сільських поселень", наведені в табл. 9.6.

Таблиця 9.6

Чисельність населення в населених пунктах (тис чол.)	Значення коефіцієнтів
	максимальні	мінімальні
до 20	1,5	0,75
від 20 до 50	2,0	0,50
БІД 50 ДО 100	2,5	0,40
від 100 до 250	3,0	0,35
від 250 до 500	3,5	0,30
від 500 до 1000	4,0	0,25
від 1000 до 2000	5,0	0,20
понад 2000	7,0	0,15

Переходячи до третьої підгрупи коефіцієнтів за факторами місцерозта-шування, які носять назву локальних коефіцієнтів, зазначимо, що вони відбивають вплив найбільшої кількості чинників у порівнюванні з двома попередніми підгрупами факторів, які, безпосередньо характеризуючи зе­мельну ділянку, є її ознаками на місці. Нижче наведена структура підгру­пи локальних факторів, складові частини якої розміщені у відповідності до чисельності вшіивоутворюючих чинників.

Інженерно-геологічні фактори:

а) схил місцевості (0°~5°), (5-10°), (10°-15°) віддзеркалюють коефіцієн­ ти- 1,0; 0,97; 0$5 відповідно;

б) придатність грунтів до влаштування штучних основ і фундаментів у відносно сприятливих і несприятливих умовах віддзеркалюють коефі­ цієнти - 0,95; 0,90;

в) затоплюваність паводками (1% і 4%) - 0,95; 0,93;

г) рівень грунтових вод (0-2 м), (2-3 м) - 0,93; 0.97;

д) заторфованість - 0,95;

є) небезпечні геологічні процеси - 0,90^0,95;

Санітарно-гігієнічні фактори місцерозташування земельної ділянки в зонах:

а) санітарно-захисній відображає коефіцієнт 0,8;

б) водоохоронній - 1,05;

в) забруднення атмосферного повітря при перевищенні ГДК (до 5крат), (5-Ю крат), (10-15 крат), (більше 15 крат) - коефіцієнт відповідно 0,95; 0,90; 0,85; 0,80;

г) електромагнітних полів - 0,95;

д) вібрації, шуму (залізниця, аеродроми) - 0,90;

є) забруднення грунтів важкими металами - 0,90;

ж) радіоактивного забруднення (НІ іIVзони) - 0,80; 0,90.

Територіально-планувальні фактори пов'язують місцерозташування земельної ділянки з доступністю до зон різного містоформуючого значен­ня, а саме:

а) відстанню до ліній масового пасажирського транспорту до 500 м, що відбивається коефіцієнтом - 1,2;

б) пішохідною доступністю зупинок пасажирського транспорту - 1,15;

в) пішохідною доступністю центрів районів міста - 1,2;

г) пішохідною доступністю центрів житлових масивів, парків, ботаніч­ них садів, пам'яток природи, зелених зон, пляжів- 1,15;

д) розташуванням на територіях промислових та комунально-складсь­ ких зон- 1,1.

Історико-культурні умови впливають на вартість земельної ділянки з урахуванням її розташування:

а) на заповідних територіях - коефіцієнт 1,2;

б) в охоронних зонах - 1,1;

в) в зонах регульованої забудови - 0,95; -

г) на історичному ландшафті, що охороняється державою -1,1;

д) в зонах охорони історичного культурного шару - 0,95.

Вплив природно-ландшафтних умов, дещо нагадує за специфікою вплив історико-культурних факторів, оцінюючись за ознаками розташу­вання земельної ділянки на територіях:

а) природно-охоронного призначення - коефіцієнт 1,1;

б) оздоровчого -1,06; в)рекреаційного - 1,05.

Урахування рівня облаштування території, на якій знаходиться земель­на ділянка, здійснюється через наявність або відсутність показників об­лаштування, а саме:

а) твердого покриття вулиць -1,1 (є); 0,9 (немає);

б) централізованого газопостачання - 1,05; 0,95 відповідно;

в) централізованого водопостачання - 1,1; 0,9;

г) централізованого теплопостачання - 1,1; 0.9;

д) каналізації - 1,1; 0.9.

Аналізуючи різні фактори, корисно порівняти їх між собою аби орієн­туватися у рівні впливу кожного окремого фактору на результати вартіс­ної оцінки земельної ділянки за вищєнаведеними коефіцієнтами та їх зна­ченнями.

258

259