§17. Базова основа земельного кадастру

Для того, щоб розпочати, продовжити і довести до кінцевої мети Процес кадастрового вивчення земель, необхідно мати лише одну вихідну "..пінію, але вона повинна носити фундаментальний характер і не мати

130

131

ніяких заперечень, аби на неї міг спиратись увесь цей процес. Така пози­ція - це наявність повноцінної геодезичної основи, яка за своєю суттю є базовою основою вивчення земель або просто базою просторово-якісних кадастрових визначень.

У сучасному світі сфера бізнесу чітко регламентує поле своєї діяльнос­ті, відкидаючи будь-які недомовленості у ділових стосунках між партне­рами, аби уникнути можливих непорозумінь і ускладнень. Особливо гост­ро питання регламенту торкаються сфери земельних відносин, де мільйо­ни власників і користувачів у практичній діяльності постійно контактують між собою. Для того, щоб цивілізовано, на правовій основі регулювати різні аспекти таких контактів, усі землеволодіння і землекористування по­винні мати чітке просторове визначення своїх територій, а це забезпечу­ється лише базовою геодезичною основою. Завдяки цій основі, шляхом вимірювань, кожна земельна нерухомість зокремлюється серед інших, її межі визначаються спеціальними знаками і прив'язуються до місцевості. Тільки такі, чітко розмежовані земельні одиниці, опрацьовуються норма­ми земельного законодавства, їх просторові ознаки реєструються офіцій­ними органами, визначається їх правовий стан. Просторова визначеність земельної нерухомості, несучи інформацію про її розташування, межі, розміри, площу дозволяє державі технічно збалансувати свою земельну політику і юридично захистити законні права землевласників і землеко­ристувачів.

Маючи вихідну геодезичну основу, кадастр ураховує землі кількісно та за якісними ознаками, вивчає природні властивості та оцінює якість грунтів, виконує економічну оцінку земель. Таким чином, топографо-гео­дезичні вишукування лежать біля витоків кадастрового процесу, а їх мате­ріали становлять базову основу усієї кадастрової справи.

Головною метою проведення топографо-геодезичних вишукувань є отримання доброякісного планово-картографічного матеріалу. Плани та карти використовують як документальну кадастрову основу, яка, віддзер­калюючи звичну ситуацію земної поверхні, несе також і суттєве кадастро­ве навантаження у вигляді інформації про сільськогосподарські угіддя, будівлі і споруди, промислові об'єкти, шляхи, залізниці і т.п., відокремлю­ючи і розмежовуючи адміністративно-територіальні угрупування земель, землеволодіння і землекористування.

Таким чином, питання геодезичного забезпечення, маючи надзвичайну вагу для всього кадастрового процесу, заслуговують на дуже уважне ви­вчення. Через це в навчальних закладах при підготовці фахівців з кадаст­ру велика кількість навчальних годин відведена дисциплінам геодезично-

і о никлу, а виробничі кадастрові структури геодезичну частину своєї ро­боти чітко регламентують офіційними документами.

Отже, і з виробничої, і з освітянської точок зору, корисно акцентувати увагу на основних аспектах створення базової основи земельного кадаст­ ру. ^;

В 1997 р. фахівцями Держкомзему і Українського інституту сільсько-і мсмодарських аерофотогеодезичних вишукувань розроблені "Основні по­ниження щодо створення планово-картографічної основи", які є офіцій­ним нормативно-технічним документом для забезпечення ведення Дер-іьіншого земельного кадастру. Розглянемо коротко зміст "Основних поло­жень...", вимоги яких є обов'язковими для усіх державних закладів, а та­кож юридичних і фізичних осіб.

Згідно з цим документом, планово-картографічною основою земельно-ю кадастру є планово-картографічні матеріали у графічному вигляді або цифровій інтерпретації, для отримання яких виконується комплекс топо-і рафо-геодезичних, картографічних і зйомочно-кадастрових вишукувань.

Усі вишукування, які здійснюються для ведення державного земельно-РО кадастру, можуть мати: а) загально-геодезичне або б) спеціальне (тема-і ичне) спрямування, з виконанням:

и) геодезичної основи, топографічних зйомок, включаючи зйомки геогра­фічного навантаження, рельєфу і адміністративних меж; б) (йомок меж землевласників і землекористувачів; обстежень землевпо­рядних, ґрунтових, геоботанічних, лісотопологічних, радіологічних, мІс-юбудівних та інших; складання спеціальних планів або карт.

До планово-картографічного матеріалу, який забезпечує ведення дер-лишпого земельного кадастру, відносять: кадастрові плани і карти, вклю-•ііііочи матеріали їх оновлення; плани виконавчих зйомок; матеріали ін-мнтаризації земель; матеріали межування території населених пунктів,

• ип.ських і селищних Рад народних депутатів, окремих землеволодінь і ісмлекористувань; карти і плани спеціального призначення, в тому числі: фунтового покриття, зонування території населених пунктів, земельно-

• чишовальних робіт та інші.

В планово-картографічних кадастрових матеріалах міститься інформа-ні» чагально-географічного характеру, включаючи ситуацію, рельєф, Ііуккти державної геодезичної мережі, а також дані про межі територій окремого адміністративного підпорядкування, землеволодінь і землеко-І'ш іунань та шдентифікаційні кадастрові номери відповідних земельних йілннок; категорії земель, земельні угіддя та інші дані.

1 лементи змісту планово-картографічного матеріалу, його подробиці, ЯКІ підбиваються графічно, вимагають наявності одиниці площі певних

132

133

розмірів, аби ці подробиці могли сприйматися візуально або визначатися інструментально з тією чи іншою повнотою, більш або менш точно. Цьо­му основному факторові сприймання або визначення графічної інформації підпорядковуються усі вимоги до точності планово-картографічного ка­дастрового матеріалу та його масштабів.

Розміри таких одиниць площ, в залежності від підпорядкування, від призначення земель, їх якості і технічних можливостей планового відбит­тя за даними нормативних документів [33] та інших джерел [16] стано­вить:

а) в містах республіканського і обласного підпорядкування - 1 »ґ;

б) для ділянок садово-городніх товариств - 2,5 мг;

в) у містах районного підпорядкування і селищах міського типу -15м;

г) у сільських населених пунктах - 100 м²;

д) для земель адміністративно-територіальних формувань -1 000 м . Урахування земельних площ з наведеною точністю обумовлює при ви­ готовленні планово-картографічного матеріалу у вітчизняному вироб­ ництві застосування відповідних масштабів, починаючи від 1:2 000 000 до 1:500 і крупніших. Серед них, за даними "Основних положень", в масшта­ бах 1:2 000 000 - 1:500 000 виготовляють кадастрові карти, які охоплюють територію усієї держави; в масштабах 1:300 000 - 1:200 000 карти облас­ тей і окремих регіонів; в масштабах 1:100 000 - 1:50 000 карти адміністра­ тивних районів і басейнів річок; в масштабах 1:25 000 -1:10 000 карти або плани територій сільських, селищних і міських Рад народних депутатів, землевласників і землекористувачів, орендарів; в масштабах 1:5 000 - 1:2 000 плани населених пунктів, а також землеволодінь і землекористу- вань, включаючи окремі земельні ділянки; в масштабах 1:1 000 - 1:500 плани меж землевласників і землекористувачів, окремих земельних діля­ нок.

За дослідженнями фахівців Українського інституту сільськогосподар­ських аерофотогеодезичних вишукувань [16] норми "Основних положень" відносно виготовлення планово-картографічного матеріалу можуть бути доповнені такими рекомендаціями:

а) карта України, масштаб 1:1 000 000 -1:750 000;

б) карти областей і АРК, 1:1 000 000;

в) карти адміністративних районів, 1:50 000;

г) карти або плани сільських селищних Рад народних депутатів, 1:10 000 - 1:5 000;

д) плани земельних ділянок власників або користувачів землі, 1:5 000 - 1:500;

є) плани або карти земель колективної власності, 1:1 000 -1:5 000;

ж) плани території сіл, 1:2 000;

і) плани території міст та селищ міського типу, 1:2 000- 1:500.

Якість графічної інформації на планах та картах визначають похибки підбиття контурів ситуації і окремих предметів місцевості, які не повинні перевищувати:

п) для чітких ліній контурів відносно точок зйомочного обгрунтування -0,5 мм;

б) те ж для гірських регіонів - 0,7 мм;

и) у взаємному відбитті контурів капітальних споруд на забудованих тери­торіях - 0,4 мм.

Точність опрацьованого планово-картографічного матеріалу повинна підповідати точності прийнятого масштабу; гранична похибка межових ІНйків відносно зйомочної основи не повинна перевищувати:

в) в містах республіканського і обласного підпорядкування - 0,10 м;

(і) її містах районного підпорядкування, селищах міського типу, на садо-

ію-городніх ділянках - 0,20 м; ») » сільських населених пунктах - 0,40 м;

і) для меж адміністративних утворень та земель колективної власності -І м.

Геодезичним обгрунтуванням кадастрових планів та карт є пункти дер­жавної геодезичної мережі 1, 2, 3, 4 класів, репери і марки нівелірної ме­режі І, II, Ш, IV класів, пункти геодезичних мереж згущення І, II, Ш, IV класів, 1 та 2 розрядів; СРЗ пункти та Інші, планові координати та висоти нких забезпечують необхідну точність інформаційного навантаження.

Для створення кадастрових карт використовуються: картографічна проекція Гауса-Крюгера, система координат 1963 р., система висот Бал-і ійська або умовна.

Розграфка планово-картографічного матеріалу на окремі аркуші вико­нується за паралелями і меридіанами або в прямокутній системі; номенк-іатура планів і карт відповідає загально прийнятій системі позначень або ні іановлюється технічним проектом; для комп'ютеризації кадастрового процесу планово-картографічний матеріал, окрім номенклатурних позна­чень, містить спеціальні кодові позначення.

Для виготовлення планово-картографічного матеріалу використовують пйні кадастрових і топографічної зйомок, які здійснюються стереотопо-і (піфічним, комбінованим аерофото-топографічним, мензульним, фототео­долітним та іншими методами, а також шляхом прокладання тахеометрич­них і теодолітних ходів.

134

135

Актуальність кадастрової інформації на планах і картах забезпечується шляхом систематичних фіксацій змін в стані земельних об'єктів, понов­лення і коректування змісту цих об'єктів, а також їх повторних зйомок,

Для фіксації поточних змін застосовують аерофото- і космічну зйомку, дані цих зйомок можуть доповнюватися безпосередніми вимірами в нату­рі з використанням інструментальних, а також напівінструментальних ме­тодів зйомок.

Для оновлення кадастрової інформації на планах і картах використову­ють допоміжні матеріали по складанню Державних Актів на право при­ватної власності на землю і право постійного користування, актів на право колективної власності, матеріалів вилучення або викупу земель, дані ви­конавчих зйомок нової інфраструктури.

"Основні положення..." торкаються також надзвичайно важливого пи­тання створення автоматизованої системи державного земельного кадаст­ру, яка передбачає дигіталізацію кадастрової інформації і застосування технологій геоінформаційних систем.

Дигіталізадії (або цифровій інтерпретації) підлягає уся земельно-ка­дастрова інформація, тобто уся її сукупність або база даних у польових вимірах, координатах, графічному вигляді, включаючи топографічну ос­нову з ситуацією і рельєфом, а також лінії розподілу і розмежування адмі­ністративно-територіальних утворень, земельних ділянок власників і ко­ристувачів, агровиробничих груп грунтів, зон містобудівної цінності, лі-сотитюлогічних контурів, контурів природно-сільськогосподарського рай­онування та інші матеріали.

Ця інформація переводиться на цифрову основу, кодується і вводиться до магнітних носіїв за мовами програмування. Зазначимо, що створювані цифрові моделі кадастрових об'єктів повинні відповідати точності вихід­ного матеріалу, аби побудоване на їх основі графічне відбиття цих об'єк­тів не поступалося точності традиційних планів і карт, отриманих звичай­ним шляхом.

Викладене вище незаперечно доводить цілковиту підпорядкованість кадастрової інформації геодезичній базі, в свою чергу, арсенал геодезич­них прийомів І методів, обслуговуючи земельний кадастровий простір та­кож має пряму залежність від цієї сфери. Взаємопов'язаність питань гео­дезії і кадастру сягає високого рівня інтегрованості. У багатьох розвине­них країнах, обслуговуючи один механізм вивчення земель, геодезія І ка­дастр дуже ефективно скеровуються єдиною земельною службою.

£ 18. Земельно-кадастрова інвентаризація земель

Серед забезпечувальних заходів інвентаризація земель виконує своє особливе призначення, надаючи базову документальну інформацію нас-іуішим етапам земельно-кадастрового процесу. Інвентаризація земель, бу­дучи одноразовим земельно-кадастровим обліковим заходом, міцно зв'я­заним з виконанням і обробкою геодезичних вимірів, по суті, докумен-іально продовжує базову основу земельного кадастру. На інвентаризацій­ні матеріали спирається увесь багатоплановий процес перерозподілу зе­мель, включаючи передачу земель у приватну і колективну власність і на­дання у користування підприємствам, установам і закладам, а також, юри­дичним і фізичним особам.

Маючи важливе призначення і величезні обсяги робіт, земельно-ка-дастрова інвентаризація земель скеровується Держкомземом України і ви­конується за єдиною для держави нормативно-технічною документацією.

В 1997 р. в Держкомземі було розроблене "Положення про земельно-кидастрову інвентаризацію земель населених пунктів", матеріали якого Пули погоджені з двома найбільшими відомствами, безпосередньо причет­ними до інвентаризаційних робіт: Держкоммістобудування та ГУГККом.

Спираючись на цей документ та інші нормативні матеріали, а також ураховуючи існуючий досвід виконання робіт, розглянемо основні аспек­ти земельно-кадастрової інвентаризації земель.

Як відомо, об'єктом інвентаризації земель, як І усього земельно-ка-/ііісгрового процесу, є конкретна земельна ділянка. Через це інвентариза­цію земель вважають земельним кадастром в мініатюрі, мініфункція якого полягає у визначенні кількісного складу земель, а той факт, що земельна ділянка завжди перебуває у власності або користуванні тих чи інших орга­ні иіцій та осіб, обумовлює вагомість і послідовність Інвентаризаційних за-

і організаційної точки зору до інвентаризаційного процесу причетні дні сторони - офіційна (замовник) і виробнича (підрядник). Замовниками найчастіше є виконкоми міських, селищних і сільських Рад народних де­путатів, підрядниками або безпосередніми виконавцями робіт є представ­ники міських управлінь та районних відділів земельних ресурсів, які ма­нні, ліцензії на проведення топографо-геодезичних землевпорядних робіт.

Уся сукупність інвентаризаційних заходів складається з трьох частин -міді отовчої, польової і камеральної.

} \о підготовчої частини входять добірка і аналіз існуючого топографо-ієндсзичного, планово-картографічного й іншого інформаційного матеріа­лу, ключаючи:

136

137

а) дані геодезичних, топографічних, картографічних, землевпорядних, містобудівних, радіологічних вишукувань і обстежень;

б) облікові картки земельних ділянок та документи про їх відведення;

в) матеріали по визначенню в натурі меж земельних ділянок та населених пунктів;

г) інформація про склад землекористувачів і землевласників;

д) матеріали бюро технічної інвентаризації по обстеженню будівель і спо­ руд на земельних ділянках індивідуальної забудови;

є) матеріали про наявність шкідливого виробництва або накопичування небезпечних відходів;

ж) інша кадастрова інформація.

В результаті інвентаризаційного опрацювання вище означених матері­алів складається технічне завдання на проведення інвентаризації земель, до якого входять:

1. структуризація населеного пункту на мікрорайони, квартали, масиви;

2. визначення послідовності інвентаризаційних робіт;

з) поструктурне формування землевпорядної документації;

4. обстеження існуючої геодезичної мережі;

5. встановлення відповідності між проведеною структуризацією і візуаль­ ним сприйманням меж окремих структур (кварталів, масивів) в натурі;

6. обстеження існуючих меж землеволодінь і землекорис-тувань зі скла­ данням акта встановлення та погодження меж землеволодінь і землеко- ристувань;

7. складення експлікації земельних угідь по населеному пункту та по еле­ ментах його структуризації.

Зазначимо, що структуризація будь-якої території є основою складан­ня загальної схеми інвентаризаційних робіт, але якщо на забудованих зем­лях квартали або масиви населеного пункту можуть бути зокремлеш між собою ознаками забудови, то в сільській місцевості визначення структур­них елементів території залежить, переважним чином, від ліній природніх або господарських контурів: межі сільськогосподарських угідь, узбереж­жя річок, шляхи і т.п. Слід також пам'ятати, що будь-які структурні оди­ниці, в тому числі й кожне землекористування, кодуються відповідно до затвердженої реєстраційної документації.

Складена інвентаризаційна схема використовується для планування наступної - польової частини інвентаризаційних заходів, рішення про це приймає замовник.

Польова частина вимагає безпосередньої роботи виконавця з землеко­ристувачами і власниками землі, внаслідок чого складається їх список, отримуються нотаріально засвідчені копії документів, що підтверджують

право власності або користування землею, а також їх інформація про фак­тичне використання земельних ділянок.

До польової частини входить також обстеження меж земельних діля­нок шляхом пошуку та розпізнавання на місцевості поворотних межових знаків.

У випадках втрати межових знаків їх поновлення виконують шляхом нимірів від пунктів геодезичної мережі з веденням абрису вимірів. Понов­лені знаки обов'язково закріплюються на місцевості І прив'язуються до характерних точок. При наявності доброякісного плану, виготовленого в масштабі 1:500 - 1:2 000, поновлені знаки поворотних точок меж земель­них ділянок за результатами вимірів наносять на план. Якщо плановий ма­теріал належної якості відсутній або є потреба в його корегуванні, то в районі робіт прокладається теодолітний хід, який прив'язується до точок геодезичного обгрунтування. Точки теодолітного ходу використовують для зйомки відсутніх на плані елементів ситуації і встановлення втраче­них поворотних точок меж земельних ділянок з фіксацією цих дій на аб­рисі. За даними абрису поновлені межові знаки земельних ділянок і ситуа­цію наносять на план. У випадках цілковитої відсутності планового мате­ріалу в районі проводять геодезичні роботи у повному обсязі, згідно з ви­могами діючої інструкції по топографічних зйомках.

У польових інвентаризаційних роботах широко використовують мате­ріали аерофотозйомки, за якими поворотні точки меж земельних ділянок наносять на робочий інвентаризаційний план по їх віддешифрованому ■юбраженню.

Якщо спільних контурних точок на аерофотознімку і на інвентариза­ційному плані немає і нанесення на план поворотних точок меж земель­них ділянок за цими ознаками неможливе, визначається масштаб аероз-пімка і шляхом вимірів по знімку необхідні точки переносять на план.

Необхідно підкреслити, що в польових інвентаризаційних роботах ос­новна увага надається визначенню точок, що фіксують межі земельних ді-инпок, шляхом прокладання теодолітних ходів і застосування іншої мето­дики, в результаті чого обчислюються координати цих точок. Обчислені координати точок меж використовують для підрахунків площ земельних ділянок аналітичним способом.

Ще раз слід акцентувати увагу на питанні поновлення втрачених меж іемлекористувань, особливо у тих випадках, коли відносно меж не дійшли до ягоди суміжні користувачі. Для узгодження цих питань виконавець ро-пі і на підставі чітких планових і правових матеріалів повинен запропону-нні'и свій варіант розмежування ділянок з урахуванням доказів суміжних і горін і, таким чином, досягти консенсусу.

138

139

Польова частина інвентаризаційних робіт продовжується камераль­ною, головна мета якої полягає в обробці даних топографо-геодезичних та інших матеріалів польових обстежень і опрацюванні, на цій основі, необ­хідної інвентаризаційної документації. Обчислювальна обробка польових даних зводиться головним чином до визначення площ земельних ділянок у тих межах, які були встановлені під час польових інвентаризаційних за­ходів. Щодо опрацювання інвентаризаційної документації, то її склад най­більш повно відбиває "Положення про земельно-кадастрову інвентариза­цію земель населених пунктів", згідно з яким до документації належить:

пояснювальна записка технічне завдання з робочим інвентаризаційним планом та нанесеними межами всіх землекористувань;список (реєстр) землекористувачів (власників землі) із зазначенням площі їх ділянок за формою реєстрації земельно-кадастрової книги; список землекористува­чів, що не мають документів на право користування або право власності на землю перелік земель, що не використовуються або використовуються не за цільовим призначенням; перелік самовільно захоплених земельних ді­лянок; перелік земель, що зазнали негативного впливу антропогенних про­цесів (порушені, підтоплені, забруднені органічними та іншими видами відходів); експлікація всіх земель та розподіл їх по землекористувачах (власниках землі) та угіддях по формі 6 - зем; зведений план розміщення землекористувань у масштабі 1:2 000; каталог координат кутів поворо­ту меж: кварталу; акти встановлення та погодження меж землекорис­тувань (землеволодінь);абриси меж земельних ділянок; каталоги коорди­нат кутів поворотів зовнішніх меж: землекористувань (землеволодінь); план встановлених меж землекористування в масштабах 1:500, 1:2 000; схема планової опори; відомість врівноваження теодолітних ходів.